Emmelsbüll-Horsbüll

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderater Miete

Emmelsbüll-Horsbüll präsentiert sich als eine kleine Marschgemeinde im Kreis Nordfriesland mit einem Immobilienmarkt, der sich deutlich vom regionalen und überregionalen Durchschnitt abhebt. Der Angebotskaufpreis liegt mit 4.151 Euro pro Quadratmeter nicht nur über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, sondern auch deutlich über allen gemessenen Nachbarorten. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 8,87 Euro pro Quadratmeter unter dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt von 9,87 Euro. Diese Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 2,56 Prozent – dem niedrigsten Wert unter allen acht gemessenen Nachbarorten. Der Kaufpreisfaktor von 39 bedeutet, dass das 39-fache der Jahresbruttomiete als Kaufpreis zu zahlen ist; im Kreis Nordfriesland beträgt er durchschnittlich 24,8, in Schleswig-Holstein 22,0. Die niedrige Rendite ist damit primär eine Funktion der überdurchschnittlichen Kaufpreise, nicht der Mieten.

Die Daten basieren auf Angebotswerten aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Volatile Märkte in einer kleinen Gemeinde

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen für Emmelsbüll-Horsbüll extreme Schwankungen, die auf einen sehr dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,31 Euro pro Quadratmeter (2018) und 12,07 Euro (2025), der Angebotskaufpreis zwischen 919 Euro (2022) und 4.421 Euro (2025). Diese Volatilität ist typisch für kleine Gemeinden, in denen einzelne Angebote oder Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Der Kaufpreis stieg von 2022 mit 919 Euro auf 4.421 Euro im Jahr 2025 – ein Anstieg, der auf wenige hochpreisige Angebote oder Transaktionen zurückzuführen ist. Die Miete zeigt ein ähnliches Bild: Nach Werten um 4,30 bis 4,50 Euro in den Jahren 2018 bis 2021 folgte ein Anstieg auf über 11 Euro im Jahr 2023, gefolgt von einer leichten Korrektur auf 9,41 Euro im Jahr 2026. Die CAGR-Werte von 10,25 Prozent für die Miete und 3,01 Prozent für den Kaufpreis geben nur begrenzt Aufschluss über die tatsächliche Entwicklung, da sie die extremen Schwankungen nicht angemessen abbilden. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung: Deutliche Abgrenzung vom Umland

Im regionalen Vergleich hebt sich Emmelsbüll-Horsbüll vor allem durch seine Kaufpreise ab. Mit 4.151 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort deutlich über allen acht gemessenen Nachbarorten. Der nächstgelegene Nachbar, Galmsbüll (4,7 Kilometer entfernt), weist mit 3.004 Euro pro Quadratmeter einen um 28 Prozent niedrigeren Kaufpreis auf. Klanxbüll (5,9 Kilometer) liegt bei 2.463 Euro, Friedrich-Wilhelm-Lübke-Koog bei 2.100 Euro. Rodenäs weist mit 1.175 Euro den niedrigsten Wert auf. Die Angebotsmiete liegt mit 8,87 Euro pro Quadratmeter im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarn: Niebüll (10,55 Euro), Klanxbüll (10,13 Euro) und Dagebüll (10,01 Euro) liegen darüber, Friedrich-Wilhelm-Lübke-Koog (8,15 Euro), Neukirchen (8,05 Euro) und Rodenäs (8,21 Euro) darunter.

Die Bruttomietrendite von 2,56 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte. Rodenäs weist mit 8,38 Prozent die höchste Rendite auf, gefolgt von Klanxbüll mit 4,94 Prozent. Emmelsbüll-Horsbüll liegt damit im unteren Perzentil von Schleswig-Holstein (3,35. Perzentil), was bedeutet, dass nur etwa 3,3 Prozent der Orte im Bundesland eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Der Ort folgt damit keinem regionalen Muster, sondern stellt einen deutlichen Ausreißer dar: Die Kaufpreise liegen über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Mieten darunter liegen.

Standortfaktoren: Strukturwandel in der Marschgemeinde

Emmelsbüll-Horsbüll ist eine kleine Gemeinde mit 885 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 25 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe 2015 leicht rückläufig (minus 0,23 Prozent), bleibt aber weitgehend stabil. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,9 Prozent und damit unter dem Bundesdurchschnitt.

Die Gemeinde weist eine vielfältige Wirtschaftsstruktur auf, die über die traditionelle Landwirtschaft hinausreicht. Ein bedeutender lokaler Arbeitgeber ist ein muschelverarbeitender Betrieb. Die Gemeinde ist zudem Unternehmenssitz der Schleswiger Versicherung, eines überregional tätigen Versicherungsunternehmens, das der Gemeinde zusätzliche Bedeutung verleiht. Zahlreiche Windenergieanlagen und ein Bürgerwindparkprojekt prägen das wirtschaftliche Profil. Viele Einwohner vermieten Ferienunterkünfte oder arbeiten auf der nahegelegenen Insel Sylt. Die im Zuge der Deicherhöhung entstandene Seenlandschaft wird als Badestelle, Angelgewässer und Rastplatz für Zugvögel genutzt.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Kreis Nordfriesland auf Rang 342 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders schwach ist der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 348), während der Dynamik-Index mit Rang 62 deutlich besser abschneidet. Diese Bewertung gilt für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Grund- und Regionalschule befindet sich in Neukirchen, weiterführende Schulen in Niebüll. Die ehemalige Dörfergemeinschaftsschule Emmelsbüll-Horsbüll-Marienkoog wurde mit Ablauf des Schuljahres 2009/2010 geschlossen.

Die Kombination aus überregionalen Arbeitgebern (Schleswiger Versicherung), Tourismus und Windenergie könnte strukturell die Nachfrage nach Immobilien stützen, während die stabile, leicht rückläufige Bevölkerungsentwicklung und die geringe Bevölkerungsdichte auf ein begrenztes lokales Wachstumspotenzial hindeuten.