Friedrich-Wilhelm-Lübke-Koog

Der kleine Koog – Struktur und Lage

Friedrich-Wilhelm-Lübke-Koog ist eine der kleinsten Gemeinden Deutschlands. Auf einer Fläche von 13,49 km² leben rund 160 Menschen, was einer Bevölkerungsdichte von 12 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde besteht ausschließlich aus dem namensgleichen Koog, der 1954 eingedeicht und 1958/1959 besiedelt wurde – als letzter Koog in Schleswig-Holstein, der ausschließlich zum Zweck der Landgewinnung errichtet wurde. Das Gemeindegebiet liegt auf einer Höhe von einem Meter über NHN und wird durch einen bis zu 8,30 Meter hohen Landesschutzdeich geschützt. Die wirtschaftliche Struktur ist geprägt von landwirtschaftlicher Urproduktion und Energiewirtschaft; das Landschaftsbild wird heute vor allem durch Windenergieanlagen dominiert. Die Gemeinde gehört zum Amt Südtondern und liegt im Nordwesten des Kreises Nordfriesland an der Grenze zum Wattenmeer.

Immobilienpreise – unter dem regionalen Durchschnitt

Der Angebotskaufpreis von 2.100 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter dem Durchschnitt des Kreises Nordfriesland (3.415 Euro pro m²) und auch unter dem Schleswig-Holsteinischen Landesdurchschnitt (2.625 Euro pro m²). Mit dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro pro m² liegt der Koog ebenfalls darunter. Die Angebotsmiete von 8,15 Euro pro m² folgt diesem Muster: Sie liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 10,76 Euro pro m², unter dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro pro m² und auch unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro pro m². Beide Kennzahlen – niedriger Kaufpreis und niedrige Miete – gehen in dieselbe Richtung und zeigen einen Markt, der sich durch erschwingliche Preise auszeichnet, aber auch durch geringere Wertansprüche.

Die Bruttomietrendite von 4,66 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,86 %) und dem Landesdurchschnitt (5,09 %). Der Kaufpreisfaktor von 21,47 steht ebenfalls unter dem Kreiswert (24,78) und dem Landeswert (22,05). Ein niedrigerer Kaufpreisfaktor bedeutet, dass weniger Jahresmieten nötig sind, um den Kaufpreis zu decken – in diesem Fall also rund 21,5 Jahre statt der im Kreis durchschnittlichen 24,8 Jahre. Die Rendite ist trotz niedrigerer Mieten also nicht schlechter als erwartet, da der Kaufpreis noch stärker unter dem Durchschnitt liegt als die Miete.

Preisentwicklung – Kaufpreise ziehen schneller als Mieten

Die Zeitreihe der Kaufpreise zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 1.650 Euro pro m² im Jahr 2021 stieg der Wert auf 2.080 Euro pro m² im Jahr 2025. Diese Entwicklung ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei rund 6 %. Die Mietentwicklung verläuft langsamer: Von 7,34 Euro pro m² im Jahr 2020 auf 8,40 Euro im Jahr 2026, bei einer CAGR von rund 2,3 %. Die Mietreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Unterschied in der Entwicklungsgeschwindigkeit ist bedeutsam: Während die Mieten in sechs Jahren um etwa 14 % stiegen, kletterten die Kaufpreise um rund 26 %. Dieser Trend setzt die Bruttomietrendite unter Druck – sie würde weiter sinken, wenn sich die Kaufpreise so schnell weiter erhöhen wie in der jüngsten Vergangenheit, während die Mieten nur moderat steigen. Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 21,47 könnte sich damit in Richtung der höheren Nachbarwerte entwickeln.

Nachbarorte – große Spannbreite im Umkreis

Im Umkreis von bis zu 15 Kilometern zeigen die Nachbarorte ein sehr unterschiedliches Bild. Rodenäs (5,2 km) und Aventoft (12,9 km) weisen mit Kaufpreisen von 1.175 bzw. 1.041 Euro pro m² deutlich niedrigere Werte als der Friedrich-Wilhelm-Lübke-Koog auf, dafür aber mit Bruttomietrenditen von 8,38 % bzw. 8,76 %, die mehr als doppelt so hoch sind wie die des Koogs. Emmelsbüll-Horsbüll (6,9 km) liegt mit 4.151 Euro pro m² Kaufpreis und einer Rendite von nur 2,56 % am anderen Ende der Skala. Neukirchen (6,6 km) zeigt mit 2.606 Euro pro m² und 3,71 % Rendite einen dem Koog ähnlichen, aber teureren Markt.

Der Friedrich-Wilhelm-Lübke-Koog liegt mit seinem Kaufpreis von 2.100 Euro pro m² und der Rendite von 4,66 % im Mittelfeld dieser Nachbargemeinden. Die große Spannbreite im Umkreis zeigt, dass der lokale Immobilienmarkt stark von den spezifischen Gegebenheiten der einzelnen Gemeinden geprägt ist und keine homogene regionale Preiszone bildet.

Bevölkerungsentwicklung – Rückgang seit 2019

Die Bevölkerung des Friedrich-Wilhelm-Lübke-Koogs ist seit 2019 rückläufig. Von 179 Einwohnern im Jahr 2019 ging die Zahl auf 160 im Jahr 2024 zurück, was einem Verlust von rund 4,2 % seit Beginn der Zeitreihe 2015 entspricht. Der Höchststand lag bei 179 Einwohnern im Jahr 2019. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,38 %, was einer Zahl von drei arbeitslosen Personen entspricht. Die Arbeitslosenquote schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 1,32 % (2017) und 4,44 % (2015), ohne einen klaren Trend aufzuweisen.

Der Bevölkerungsrückgang in einer Gemeinde mit nur 160 Einwohnern hat unmittelbare Auswirkungen auf den lokalen Immobilienmarkt: Bei so geringer Einwohnerzahl kann bereits der Wegzug weniger Haushalte das Angebot an Wohnimmobilien verändern. Gleichzeitig gibt es am Ort keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt. Die Kombination aus schrumpfender Bevölkerung und kleinem Markt macht den Immobilienmarkt anfällig für einzelne Transaktionen, die die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Standortfaktoren – Dynamik trotz schwacher Stärke

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Nordfriesland, auf den sich die Ränge beziehen, insgesamt auf Rang 342 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht abschneidet der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 348) sowie in der Wettbewerbsstärke und Innovation (Rang 315). Demografie (Rang 308) und Arbeitsmarkt (Rang 279) liegen im unteren Mittelfeld.

Positiv hebt sich der Kreis im Dynamik-Index mit Rang 62 hervor – das ist eine der besten Platzierungen. Dieser Index misst die Entwicklungsdynamik eines Standorts, etwa in Bezug auf Innovation, Demografie und Infrastruktur. Die Diskrepanz zwischen der hohen Dynamik und der niedrigen aktuellen Stärke deutet darauf hin, dass der Kreis zwar strukturell schwach aufgestellt ist, aber Tendenzen zu Verbesserungen aufweist.

Für den Friedrich-Wilhelm-Lübke-Koog bedeutet dies: Der Standort profitiert von der allgemeinen Dynamik im Kreis, ist aber gleichzeitig von den strukturellen Schwächen des ländlichen Raums Nordfrieslands betroffen. Die landwirtschaftliche und energiewirtschaftliche Ausrichtung der Gemeinde bietet eine gewisse Grundversorgung, bietet aber kaum Möglichkeiten für eine breitere wirtschaftliche Diversifizierung.