Rodenäs

Marktüberblick: Extrem niedrige Preise, hohe Rendite

Rodenäs, die nördlichste Gemeinde des deutschen Festlands im Kreis Nordfriesland, weist einen der außergewöhnlichsten Immobilienmärkte Schleswig-Holsteins auf. Mit einem Angebotskaufpreis von 1.175 Euro je Quadratmeter liegt der Ort deutlich unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreisdurchschnitt von 3.415 Euro, dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Angebotsmiete von 8,21 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreisniveau (10,76 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 11,93 ist mehr als halb so hoch wie der des Kreises (24,78) und unterstreicht, dass die Preise hier auf einem extrem niedrigen Niveau verhandelt werden.

Die Bruttomietrendite von 8,38 Prozent gehört zu den höchsten im Vergleichsumfeld. Aventoft weist mit 8,76 Prozent eine leicht höhere Rendite auf. Diese hohe Rendite ist keine Folge überhöhter Mieten, sondern resultiert aus den außergewöhnlich niedrigen Kaufpreisen. Der Markt bietet damit strukturell andere Bedingungen als die meisten anderen Orte im Bundesland.

Preisentwicklung: Kaufpreise fallen, Mieten steigen

Zwischen 2022 und 2025 sind die Kaufpreise in der Zeitreihe von 1.804 Euro je Quadratmeter auf 861 Euro je Quadratmeter gefallen – ein Rückgang von rund 52 Prozent in nur drei Jahren. Die Angebotsmieten stiegen im selben Zeitraum von 7 Euro auf 8,81 Euro je Quadratmeter, was einem Anstieg von 26 Prozent entspricht.

Die aktuellen Inseratwerte weichen von den Zeitreihendaten ab: Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.175 Euro je Quadratmeter, der Zeitreihenwert für 2025 bei 861 Euro. Diese Diskrepanz entsteht, weil die Zeitreihe geschätzte Jahresdurchschnittswerte enthält, während die aktuellen Kennzahlen momentane Inseratwerte darstellen. Entsprechend liegt der aktuelle Kaufpreisfaktor bei 11,93, während er sich aus den Zeitreihenwerten (861 Euro Kaufpreis, 8,81 Euro Miete) rechnerisch auf 8,14 ergibt.

Der Kaufpreis-CAGR von -21,9 Prozent und der Miet-CAGR von 4,7 Prozent beschreiben dieselbe Entwicklung aus zwei Perspektiven: Die Kaufpreise sind deutlich gesunken, während die Mieten gestiegen sind. Dieser Gegensatz ist für eine Gemeinde mit nur 384 Einwohnern und einem Bevölkerungsrückgang von 7 Prozent seit 2015 plausibel.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Kreis Nordfriesland

Im regionalen Vergleich hebt sich Rodenäs deutlich von den Nachbargemeinden ab. Mit 1.175 Euro je Quadratmeter liegt der Ort unter allen acht benachbarten Orten im Umkreis bis 12 Kilometer. Der nächstgelegene Nachbar Klanxbüll (3 km Entfernung) verzeichnet 2.463 Euro, Neukirchen (3,1 km) 2.606 Euro – also mehr als das Doppelte. Selbst der vergleichsweise günstige Nachbar Aventoft (7,9 km) liegt mit 1.041 Euro auf ähnlichem Niveau, während Emmelsbüll-Horsbüll mit 4.151 Euro ein deutliches Gegenbeispiel darstellt.

Die Angebotsmiete von 8,21 Euro je Quadratmeter liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Höher sind Klanxbüll (10,13 Euro), Uphusum (9,77 Euro) und Emmelsbüll-Horsbüll (8,87 Euro). Niedriger sind nur Aventoft (7,60 Euro) und Holm (5,45 Euro). Die hohe Rendite von 8,38 Prozent übertrifft alle Nachbarorte bis auf Aventoft, das mit 8,76 Prozent eine leicht höhere Rendite ausweist.

Der Kreis Nordfriesland als Ganzes weist mit 3.415 Euro je Quadratmeter und einer Rendite von 4,86 Prozent ein deutlich anderes Profil auf. Rodenäs ist damit ein Ausreißer innerhalb des Kreises, kein Repräsentant.

Standortfaktoren: Schrumpfende Gemeinde, Pendlerstruktur

Rodenäs ist eine kleine Gemeinde mit 384 Einwohnern auf 19,84 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 19 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 um 7 Prozent auf 384 gesunken – ein Rückgang, der sich vor allem in den letzten Jahren beschleunigt hat: Von 419 Einwohnern im Jahr 2020 auf 384 in 2023 und 2024. Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,81 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die ländliche Struktur wider.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Kreis Nordfriesland auf Rang 342 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schwach ist der Rang im Teilindex Wohlstand und soziale Lage (348), während der Dynamik-Rang mit 62 deutlich besser abschneidet. Dieser Dynamik-Rang bezieht sich auf den Kreis, nicht auf die Gemeinde Rodenäs.

Wirtschaftlich ist Rodenäs eine Pendlergemeinde: Der Pendlersaldo betrug 2020 minus 115, was bedeutet, dass 115 mehr Einwohner ihrer Arbeit andernorts nachgingen, als am Wohnort beschäftigt waren. Nur 13 Personen waren am Wohnort beschäftigt. Die Auspendler richten sich nach Sylt, Niebüll, Husum und Flensburg. Die lokale Wirtschaft wird von der Landwirtschaft und dem Solarpark Rodenäs geprägt. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang und Pendlerstruktur geht einher mit den niedrigen Kaufpreisen. Die verbleibende Bevölkerung ist auf Mietwohnungen angewiesen, was die Mietnachfrage stabil hält.