Papenburg, Stadt

Marktüberblick

Papenburg, Stadt, liegt im Norden des Landkreises Emsland in Niedersachsen an der Ems. Mit einer Fläche von 118,44 km² und rund 38.841 Einwohnern (Stand 2024) ist sie nach Lingen die zweitgrößte Stadt des Landkreises. Die Bevölkerungsdichte beträgt 328 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt ist Deutschlands südlichste Seehafenstadt mit direktem Zugang zur Nordsee und blickt auf eine über 200 Jahre alte Schiffbautradition zurück.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 8,99 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 2.757 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,56, die Bruttomietrendite bei 3,91 Prozent. Bei den Mietwerten liegt Papenburg knapp über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro je Quadratmeter, bei den Kaufpreisen deutlich darüber. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Angebotsmieten entwickelten sich von 7,19 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 zunächst leicht rückläufig auf 7,01 Euro im Jahr 2019. Ab 2020 setzte ein deutlicher Anstieg ein: 8,11 Euro (2020), 7,80 Euro (2021), 8,58 Euro (2022), 8,71 Euro (2023) und ein Höhepunkt von 9,36 Euro im Jahr 2024. Für 2025 lagen die Mieten bei 8,68 Euro, für 2026 bei 6,97 Euro je Quadratmeter.

Die Kaufpreise stiegen von 1.989 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 2.487 Euro im Jahr 2019 und erreichten 2020 mit 2.775 Euro ihren ersten Höhepunkt. Im Jahr 2021 folgte ein Einbruch auf 2.194 Euro, bevor sich die Preise 2022 wieder auf 2.750 Euro erholten. In den Folgejahren stabilisierten sie sich bei rund 2.630 Euro (2023 und 2024) und lagen 2025 bei 2.590 Euro. Für 2026 wurden 2.997 Euro je Quadratmeter ausgewiesen.

Der langfristige Zinsgewinn (CAGR) liegt bei den Mieten bei -0,39 Prozent und bei den Kaufpreisen bei 5,26 Prozent über den verfügbaren Zeitraum.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegen die Papenburger Angebotsmieten von 8,99 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt des Emsland von 8,02 Euro und leicht über dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro. Bei den Kaufpreisen mit 2.757 Euro je Quadratmeter liegt Papenburg deutlich über dem Kreiswert von 2.221 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 25,56 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 23,01 und dem niedersächsischen Wert von 20,92. Die Bruttomietrendite von 3,91 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 4,59 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Im Perzentilrang der Mietrenditen in Niedersachsen belegt Papenburg den 18. Platz von 942 betrachteten Orten, was auf eine unterdurchschnittliche Rendite im Landesvergleich hinweist.

In der näheren Umgebung zeigen sich große Unterschiede: Neulehe (8,1 km Entfernung) weist mit 10,09 Euro je Quadratmeter die höchsten Mieten auf, während Lehe (9 km) mit 5,81 Euro deutlich darunter liegt. Bei den Kaufpreisen reicht die Spanne von 1.763 Euro in Lehe bis 2.896 Euro in Rhede (Ems).

Die Nachbarorte liegen allesamt im Umkreis von maximal 13 Kilometern und zeigen, dass der Papenburger Immobilienmarkt im regionalen Kontext zu den höherpreisigen Orten zählt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Papenburgs wuchs von 36.690 Einwohnern im Jahr 2015 auf 38.841 im Jahr 2024, was einer Zunahme von rund 5,9 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg in den Jahren 2021 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 37.885 auf 38.556 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 38.841.

Die Arbeitslosenzahl wird in den vorliegenden Daten als absolute Zahl angegeben: 1.028 Arbeitslose im Jahr 2023. Im Vergleich zu den Vorjahren zeigt sich ein deutlicher Rückgang von 1.157 im Jahr 2016 auf ein Tief von 671 im Jahr 2019. Seit 2020 steigt die Zahl wieder an und lag 2023 bei 1.028, was einem Niveau nahe dem Vorpandemie-Jahr 2020 (906) entspricht.

Die Bevölkerungsdichte von 328 Einwohnern je Quadratkilometer liegt über dem niedersächsischen Durchschnitt und spiegelt die Funktion Papenburgs als Mittelzentrum im nordwestlichen Emsland wider.

Standortfaktoren

Der Kreis Emsland, dem Papenburg angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 55 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Dynamik mit Rang 21 ab, was auf positive Entwicklungsimpulse hinweist. Im Index Stärke belegte er Rang 97, im Bereich Arbeitsmarkt Rang 95 und im Bereich Wettbewerb und Innovation Rang 52. Im Bereich Demografie erreichte der Kreis Rang 78, während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 151 schwächer abschnitt.

Als bedeutendster Wirtschaftsfaktor wirkt die Meyer Werft, die seit 1795 in Papenburg ansässig ist und heute rund 3.200 Mitarbeiter beschäftigt. Das Unternehmen erzielte 2022 einen Umsatz von 2,1 Milliarden Euro und ist weltweit führend im Bau von Kreuzfahrtschiffen. Die Werft gehört zu den wenigen Schiffbauunternehmen weltweit, die Schiffe der größten Klassen (wie die Oasis-Klasse) fertigen können. Im September 2024 übernahmen Bund und Land Niedersachsen mehrheitlich die Anteile der Werft, um den Standort und die Arbeitsplätze zu sichern.

Papenburg ist Deutschlands älteste und längste Fehn-Kolonie. Das Stadtgebiet umfasst rund 40 Kilometer Kanäle, die das historische Stadtbild prägen. Die Stadt liegt an der Ems, die Papenburg zur südlichsten deutschen Seehafenstadt macht, und verfügt über direkten Zugang zur Nordsee. Der Dortmund-Ems-Kanal verläuft im Westen der Stadt.