Ummern

Marktüberblick

Ummern ist eine Gemeinde im Osten Niedersachsens im Landkreis Gifhorn, etwa 30 Kilometer südlich von Celle. Mit 40,46 km² Fläche und 1.544 Einwohnern (2024) ist der Ort dünn besiedelt (38 Einwohner/km²) und land- und forstwirtschaftlich geprägt. Die Gemeinde gehört zur Samtgemeinde Wesendorf und umfasst zwei Ortsteile: Ummern als Hauptort und Pollhöfen. Bis zur Gebietsreform 1974 gehörte Ummern zum Landkreis Celle.

Der lokale Immobilienmarkt ist klein und durch niedrige Preise gekennzeichnet. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.230 €/m², die Angebotsmiete bei 6,68 €/m². Beide Werte liegen deutlich unter den Durchschnitten des Landkreises Gifhorn (2.097 €/m² Kaufpreis, 8,63 €/m² Miete) und des Landes Niedersachsen (2.166 €/m² Kaufpreis, 8,50 €/m² Miete). Die Bruttomietrendite von 6,52 % ist hoch — sie liegt über allen Nachbarorten außer Langlingen (7,36 %) und Steinhorst (6,59 %). Der Kaufpreisfaktor von 15,35 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 20,10 und dem Landesdurchschnitt von 20,92.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Kaufpreise zeigt eine extreme Volatilität: 2022 lag der Angebotskaufpreis bei 1.894 €/m², 2023 bei 1.961 €/m², und 2025 fiel er auf 523 €/m². Dieser Rückgang von über 70 % in drei Jahren entspricht einem jährlichen Rückgang von rund 35 %. Bei einer Gemeinde mit 1.544 Einwohnern ist dies typisch für einen kleinen Markt, bei dem einzelne Inserate oder Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Datenreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Mietpreise zeigen ein anderes Bild: Sie schwanken zwischen 5,67 €/m² (2019) und 7,01 €/m² (2021) und liegen 2026 bei 6,99 €/m². Der jährliche Anstieg (CAGR) beträgt 3,04 %. Die Mietentwicklung ist also deutlich stabiler als die Kaufpreisentwicklung.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 11 km liegt Ummern bei den Kaufpreisen mit 1.230 €/m² auf dem niedrigsten Niveau (vor Langlingen mit 1.298 €/m²). Die Angebotsmiete von 6,68 €/m² ist ebenfalls die niedrigste im Vergleich. Die Bruttomietrendite von 6,52 % ist hoch, wird aber von Langlingen (7,36 %) und Steinhorst (6,59 %) übertroffen.

Im Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland liegt Ummern auf Platz 82,9 von 100 — das bedeutet, dass 83 % der niedersächsischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Dies spiegelt die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten wider, die für ländliche Räume im Osten Niedersachsens typisch ist.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Ummerns ist seit 2015 um 2,4 % von 1.582 auf 1.544 Einwohner gesunken. Seit 2022 ist die Einwohnerzahl mit 1.544 stabil. Die Arbeitslosenquote lag 2019 bei 2,76 % und stieg 2023 auf 3,19 %. Beide Werte liegen unter dem Bundesdurchschnitt und deuten auf eine stabile lokale Arbeitsmarktlage hin.

Der Landkreis Gifhorn erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 113 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Demografie-Rang mit 217, was den Bevölkerungsrückgang in der Region widerspiegelt. Der Dynamik-Rang liegt bei 226, ebenfalls im unteren Drittel. Der Wohlstands-Rang mit 74 ist der stärkste Index des Kreises. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, hoher Mietrendite und rückläufiger Bevölkerung kennzeichnet Ummern als einen ländlichen Ort, in dem Immobilien vor allem als Renditeanlage mit moderatem Wertverlustrisiko erscheinen — nicht als Wertsteigerungsobjekt.