Waake

Marktüberblick: Hohe Rendite bei niedrigen Preisen

Waake liegt im nordöstlichen Teil des Göttinger Walds, etwa neun Kilometer von der Universitätsstadt Göttingen entfernt. Die Gemeinde der Samtgemeinde Radolfshausen erstreckt sich auf 7,9 Quadratkilometern und hat rund 1.272 Einwohner. Mit einem Angebotskaufpreis von 1.241 Euro je Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 7,50 Euro je Quadratmeter gehört Waake zu den preisgünstigsten Orten im Umland Göttingens. Die Bruttomietrendite liegt bei 7,25 Prozent und damit deutlich über den Durchschnittswerten für den Landkreis Göttingen (5,98 Prozent), das Bundesland Niedersachsen (5,25 Prozent) und Deutschland (5,10 Prozent). Waake belegt im bundesweiten Vergleich der 942 erfassten niedersächsischen Orte das 89. Perzentil – nur etwa elf Prozent der Orte weisen eine höhere Rendite auf.

Der Kaufpreisfaktor von 13,8 unterstreicht diese Einordnung: Er liegt weit unter dem Kreisdurchschnitt von 18,85 und dem Landesdurchschnitt von 20,92. Das bedeutet, dass sich der Kaufpreis bei der aktuellen Angebotsmiete in etwa 13,8 Jahren amortisiert, während es im Kreis Göttingen durchschnittlich fast 19 Jahre und in Niedersachsen rund 21 Jahre dauern würden. Die niedrigen absoluten Kaufpreise sind der bestimmende Faktor für die hohe Rendite – die Miete liegt mit 7,50 Euro je Quadratmeter zwar unter dem Landesdurchschnitt von 8,50 Euro, doch der Kaufpreis von 1.241 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen auf dünnem Markt

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Waake zeigt eine ausgeprägte Volatilität, die über die typischen Marktschwankungen hinausgeht. Die Angebotsmiete stieg von 5,44 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7,38 Euro im Jahr 2019, fiel dann 2020 auf 6,33 Euro, erholte sich bis 2022 auf 7,84 Euro und lag 2024 bei 7,89 Euro. Im Jahr 2025 sprang der Wert auf 10,42 Euro, bevor er 2026 wieder auf 7,16 Euro sank. Der aktuelle Wert von 7,16 Euro liegt damit unter dem Niveau von vor der Pandemie und unter dem langjährigen Durchschnitt der Reihe.

Die Kaufpreise entwickelten sich noch schwankungsanfälliger. Von 1.144 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 fiel der Preis 2022 auf 674 Euro – ein Rückgang von rund 41 Prozent. Erholte sich 2023 auf 1.084 Euro, legte 2024 auf 1.270 Euro und erreichte 2025 mit 1.429 Euro ein neues Hoch. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 5,71 Prozent für Kaufpreise und 3,49 Prozent für Mieten. Die starke Volatilität in beiden Reihen deutet auf einen dünn liquiden Markt hin, in dem einzelne Transaktionen oder wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung: Günstigstes Angebot im Umland

Im regionalen Vergleich hebt sich Waake durch seine niedrigen Kaufpreise heraus. Mit 1.241 Euro je Quadratmeter liegt der Ort unter allen Nachbarorten im Umkreis von bis zu neun Kilometern. Der nächstgelegene Nachbar Ebergötzen (3,6 km) weist mit 1.954 Euro einen um 57 Prozent höheren Kaufpreis aus. Landolfshausen (3,7 km) liegt mit 2.674 Euro sogar mehr als doppelt so hoch. Nur Krebeck (5,8 km) liegt mit 908 Euro noch unter Waake, weist aber mit 9,79 Prozent eine noch höhere Rendite aus.

Die Angebotsmiete von 7,50 Euro je Quadratmeter liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Sie übertrifft Seeburg (7,17 Euro), Seulingen (6,80 Euro), Bodensee (6,77 Euro) und Wollbrandshausen (6,51 Euro), liegt aber unter Ebergötzen (7,96 Euro). Der Stadt Göttingen (8,7 km) mit 12,67 Euro je Quadratmeter ist Waake in beiden Kennzahlen deutlich unterlegen.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und mittelhohen Mieten führt dazu, dass Waake die zweithöchste Bruttomietrendite aller Nachbarorte aufweist – nach Krebeck. Diese Konstellation entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden im Umland größerer Städte: Die Preise bleiben moderat, während die Mieten durch die Nähe zur Universitätsstadt Göttingen gestützt werden.

Standortfaktoren: Stabile Demografie, mittelprächtige Zukunftsaussichten

Waake weist eine stabile Bevölkerungsentwicklung auf. Zwischen 2016 und 2024 bewegte sich die Einwohnerzahl zwischen 1.253 und 1.284, mit einem Nettozuwachs von lediglich 0,08 Prozent über den gesamten Zeitraum. Die Bevölkerungsdichte beträgt 161 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,75 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau, das unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Sie stieg pandemiebedingt 2020 auf 4,38 Prozent und erreichte 2021 mit 4,69 Prozent ihren Höchstwert der Reihe, bevor sie sich 2023 wieder auf 3,75 Prozent erholte.

Auf der Ebene des Landkreises Göttingen zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ein differenziertes Bild. Der Kreis belegt im Gesamtrang Platz 282 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Arbeitsmarkt mit Rang 190, gefolgt von der Demografie mit Rang 214. Schwächer positioniert sind die Bereiche Wettbewerb und Innovation (Rang 321) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 316). Diese Rangfolgen beziehen sich auf den Landkreis, nicht auf die Gemeinde Waake allein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die B 27, die Waake durchquert, wird seit August 2015 nördlich umgangen. Der Anschluss an die Bundesautobahn 7 besteht über Göttingen in rund neun Kilometern Entfernung.