Oebisfelde-Weferlingen, Stadt

Der Ort

Oebisfelde-Weferlingen ist eine Stadt im Landkreis Börde in Sachsen-Anhalt mit rund 13.500 Einwohnern auf einer Fläche von knapp 250 km². Sie entstand am 1. Januar 2011 durch die Fusion der bisherigen Gemeinden Döhren, Eschenrode, Hödingen, Hörsingen, Schwanefeld, Seggerde, Siestedt, Walbeck, des Fleckens Weferlingen, der Gemeinden Bösdorf, Eickendorf, Etingen, Kathendorf, Rätzlingen und der Stadt Oebisfelde. Die Stadt gliedert sich in 26 Ortsteile und liegt an der Grenze zu Niedersachsen, am Nordostrand des Lappwalds im Übergangsbereich von der Altmark zur Magdeburger Börde. Teile des Drömlings sowie die Flüsse Aller, Ohre und Spetze prägen das Stadtgebiet.

Marktüberblick: Preise und Rendite

Die aktuellen Angebotswerte für Oebisfelde-Weferlingen liegen bei einer Angebotsmiete von 7,56 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.410 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,54, die Bruttomietrendite liegt bei 6,44 Prozent.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt – nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Diese Werte liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und der tatsächlich erzielten Preise.

Die Angebotsmiete von 7,56 €/m² liegt deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Börde (6,58 €/m²) und des Landes Sachsen-Anhalt (6,40 €/m²). Auch im deutschlandweiten Vergleich mit 8,92 €/m² liegt Oebisfelde-Weferlingen unter dem Niveau der größeren Ballungsräume, jedoch über dem Niveau ländlicher Räume in Ostdeutschland.

Der Angebotskaufpreis von 1.410 €/m² übertrifft den Kreisdurchschnitt von 1.078 €/m² und den Landesdurchschnitt von 1.095 €/m² um jeweils rund 30 %. Der Kaufpreisfaktor von 15,54 liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 13,56 und dem Landeswert von 14,11, was auf eine im Verhältnis zu den Mieten höhere Preisentwicklung im Kaufmarkt hindeutet.

Die Bruttomietrendite von 6,44 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 8,22 % und dem Landesdurchschnitt von 7,78 %. Dies ist eine direkte Folge der überdurchschnittlich hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt einen deutlichen Anstieg in den vergangenen Jahren. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,84 €/m², stieg sie bis 2023 auf 7,56 €/m² – ein Zuwachs von rund 29 % in fünf Jahren. Im Jahr 2024 folgte eine leichte Korrektur auf 7,32 €/m², 2025 stabilisierte sich der Wert bei 7,37 €/m². Für 2026 wird ein Wert von 9,49 €/m² ausgewiesen, was einem Anstieg von rund 29 % gegenüber 2025 entsprechen würde.

Die Kaufpreisentwicklung verlief volatil. Nach einem Anstieg von 1.360 €/m² (2018) auf 1.513 €/m² (2019) folgte ein Rückgang auf 1.283 €/m² (2020) und ein weiterer Abwärtstrend auf 1.055 €/m² (2022). Ab 2023 setzte eine Erholung ein: 1.199 €/m² (2023), 1.569 €/m² (2024), gefolgt von einer leichten Korrektur auf 1.476 €/m² (2025). Für 2026 wird ein Wert von 1.599 €/m² prognostiziert.

Die CAGR (Compound Annual Growth Rate) der Miete beträgt rund 6,26 %, die des Kaufpreises rund 2,05 %. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Auffällig ist die Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung: Während die Mieten seit 2018 kontinuierlich gestiegen sind, zeigte der Kaufmarkt zwischen 2019 und 2022 einen deutlichen Rückgang, bevor er ab 2023 wieder anzieht. Dies führt zu einer sich verändernden Renditesituation.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Oebisfelde-Weferlingen bei der Angebotsmiete über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber unter dem deutschen Durchschnitt. Beim Kaufpreis liegt die Stadt deutlich über den Vergleichswerten für Kreis und Land, aber weit unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 €/m².

Die Bruttomietrendite von 6,44 % liegt im Perzentilrang von 33,5 % innerhalb des Landes Sachsen-Anhalt – das bedeutet, dass rund ein Drittel der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweist. Der Kreis Börde weist mit 8,22 % eine deutlich höhere durchschnittliche Bruttomietrendite auf.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Grafhorst (3 km Entfernung) weist mit 8,28 €/m² eine höhere Angebotsmiete und mit 1.624 €/m² einen höheren Kaufpreis auf. Velpke (4,7 km) liegt mit 9,75 €/m² Miete und 2.568 €/m² Kaufpreis deutlich höher, was auf die nähere Lage zu Wolfsburg und das dortige höhere Einkommensniveau zurückzuführen sein könnte. Querenhorst (11,1 km) liegt mit 6,38 €/m² Miete und 1.204 €/m² Kaufpreis unter dem Niveau von Oebisfelde-Weferlingen.

Die Nachbargemeinde Bahrdorf (5,4 km) liegt mit 7,44 €/m² Miete und 1.471 €/m² Kaufpreis nahe am Niveau von Oebisfelde-Weferlingen.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Oebisfelde-Weferlingen ist seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 kontinuierlich gesunken. Lag die Einwohnerzahl 2015 noch bei 13.916, betrug sie 2024 noch 13.479 – ein Rückgang von rund 3,1 % in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 54 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote wird in den vorliegenden Daten als absolute Zahl der Arbeitslosen ausgewiesen und nicht in Prozent. Die Zahl der Arbeitslosen schwankte zwischen 2015 und 2023 zwischen 235 (2019) und 426 (2016). Für 2023 wurden 342 Arbeitslose verzeichnet. Ein Vergleich mit der Gesamtbevölkerung ergibt eine Arbeitslosenquote von rund 2,5 %, was jedoch nicht der offiziellen Arbeitslosenquote in Prozent entspricht und mit Vorsicht zu interpretieren ist.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Börde auf Platz 326 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Indexbereich Dynamik wird Platz 249 erreicht, im Bereich Stärke Platz 326. Besonders schlecht abschneidet der Kreis im Bereich Demografie mit Platz 355, während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Platz 171 besser bewertet wird. Diese Ränge beziehen sich auf den Kreis Börde, nicht auf die einzelne Gemeinde Oebisfelde-Weferlingen.

Hochschulen sind in Oebisfelde-Weferlingen nicht vorhanden. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte befinden sich in Magdeburg, Halle (Saale) und Braunschweig.

Fazit

Oebisfelde-Weferlingen verfügt über eine bedeutende verkehrliche Infrastruktur. Durch das Stadtgebiet führen die Bahnstrecken Berlin–Lehrte, Oebisfelde–Magdeburg und Haldensleben–Weferlingen. Der Bahnhof Oebisfelde war von 1945 bis 1990 Grenzbahnhof an der innerdeutschen Grenze und ist damit ein historisch bedeutender Knotenpunkt. Die Bundesautobahn 2 quert das Stadtgebiet im Süden, die Bundesstraße 188 verläuft nördlich von Oebisfelde. Im Norden befindet sich der Mittellandkanal mit der Lände Drömling.

Im Bildungsbereich sind mehrere Grundschulen, die Sekundarschule Drömlingschule in Oebisfelde und das Freiherr-vom-Stein-Gymnasium in Weferlingen vorhanden. Eine Hochschule ist vor Ort nicht ansässig.

Der Immobilienmarkt weist mit Angebotsmieten von 7,56 €/m² und Kaufpreisen von 1.410 €/m² überdurchschnittliche Werte für die Region auf. Die Bruttomietrendite von 6,44 % liegt jedoch unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was sich aus dem überproportionalen Anstieg der Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten ergibt. Die Bevölkerungsentwicklung ist rückläufig, was langfristige Auswirkungen auf die Nachfrage haben kann. Die verkehrliche Anbindung an die BAB 2 und das Bahnnetz stellt einen Standortvorteil dar.