Altenberge

Der Ort: Umlandgemeinde im Münsterland

Altenberge ist eine Gemeinde im Kreis Steinfurt in Nordrhein-Westfalen mit 10.438 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 62,96 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 166 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Ort liegt im Münsterland, rund 14,5 Kilometer südlich der kreisfreien Stadt Münster, und grenzt direkt an die Nachbargemeinde Greven. Die Gemeinde gehört zum Bundesland Nordrhein-Westfalen und ist Teil des ländlich geprägten Umlands der Universitätsstadt Münster.

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 stabil bis leicht steigend: Von 10.315 Einwohnern im Jahr 2015 auf 10.438 im Jahr 2024 entspricht das einem Anstieg von rund 1,2 Prozent über den gesamten Zeitraum. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2019 und 2020, als die Einwohnerzahl um 79 Personen stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerungszahl konstant bei 10.438.

Immobilienmarkt: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Die aktuelle Angebotsmiete in Altenberge liegt bei 10,43 Euro pro Quadratmeter. Der Angebotskaufpreis beträgt 3.256 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,84 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 26,02.

Diese Werte liegen deutlich über den Vergleichswerten. Die Angebotsmiete von 10,43 €/m² übertrifft den Durchschnitt des Kreises Steinfurt (9,43 €/m²) um rund 10,7 Prozent und den Landesdurchschnitt von Nordrhein-Westfalen (9,24 €/m²) um etwa 12,9 Prozent. Der Kaufpreis von 3.256 €/m² liegt 22,1 Prozent über dem Kreisdurchschnitt (2.667 €/m²) und 28,7 Prozent über dem Landesdurchschnitt (2.530 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,84 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,31 %) und dem Landesdurchschnitt (4,52 %). Der Perzentilrang von 13,13 im Bundesland bedeutet, dass nur etwa 13 Prozent der Orte in Nordrhein-Westfalen eine noch niedrigere Rendite aufweisen — Altenberge gehört damit zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in NRW. Der Kaufpreisfaktor von 26,02 übersteigt den Kreisdurchschnitt (23,56) um 10,5 Prozent und den Landesdurchschnitt (22,63) um 15,0 Prozent.

Eine Diskrepanz besteht zwischen den aktuellen Marktdaten und den Zeitreihenwerten: Die Zeitreihe führt für 2026 eine Angebotsmiete von 13,09 €/m² an, während die aktuellen Marktdaten 10,43 €/m² ausweisen. Beim Kaufpreis zeigt die Zeitreihe für 2026 einen Wert von 3.140 €/m², die aktuellen Daten liegen bei 3.256 €/m². Diese Abweichungen deuten auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder Methodiken hin.

Die langfristige Entwicklung zeigt ein starkes Preiswachstum: Zwischen 2018 und 2025 stieg die Angebotsmiete von 7,66 €/m² auf 10,25 €/m² (Zeitreihenwert), was einem jährlichen Anstieg von rund 4,1 Prozent entspricht. Der Kaufpreis kletterte im selben Zeitraum von 1.434 €/m² auf 2.442 €/m², was einem jährlichen Anstieg von etwa 7,8 Prozent entspricht. Die angegebenen CAGR-Werte von 6,93 % für die Miete und 10,29 % für den Kaufpreis beziehen sich auf den gesamten verfügbaren Zeitraum der Zeitreihen.

Regionale Einordnung: Umlandlage zu Münster

Im regionalen Vergleich zeigt Altenberge ein unterschiedliches Bild je nach Betrachtungsebene. Gegenüber den Nachbarorten im Umkreis bis 15 Kilometer liegt die Angebotsmiete von 10,43 €/m² über der von Steinfurt (10,08 €/m²), Greven (10,04 €/m²), Nordwalde (9,91 €/m²) und Billerbeck (10,23 €/m²), aber unter der von Münster (13,98 €/m²).

Beim Kaufpreis ist Altenberge mit 3.256 €/m² teurer als Steinfurt (2.479 €/m²), Horstmar (2.484 €/m²) und Greven (3.181 €/m²), aber günstiger als Nordwalde (3.594 €/m²), Havixbeck (3.304 €/m²), Billerbeck (4.090 €/m²) und deutlich günstiger als Münster (4.855 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,84 % liegt über der von Nordwalde (3,31 %) und Münster (3,46 %), aber unter der von Steinfurt (4,88 %), Laer (3,94 %) und Horstmar (4,21 %). Billerbeck weist mit 3,00 % die niedrigste Rendite auf.

Das Muster zeigt: Altenberge liegt bei den meisten Kennzahlen im Mittelfeld der Nachbarorte, deutlich unter Münster als Oberzentrum, aber über den kleineren Gemeinden wie Horstmar. Die niedrige Rendite im Landesvergleich (Perzentil 13,13) resultiert aus dem Zusammenspiel von überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen und nur moderat über dem Landesdurchschnitt liegenden Mieten.

Die Kaufpreisentwicklung ist besonders ausgeprägt: Der Kaufpreis von 3.256 €/m² liegt mit dem 1,35-Fachen des Bundesdurchschnitts (2.409 €/m²) stärker über dem deutschen Mittel als die Miete mit dem 1,17-Fachen (8,92 €/m²). Dieser Unterschied zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung erklärt die niedrige Rendite.

Standortfaktoren: Stabilität und Umlandlage

Die Arbeitslosenquote in Altenberge lag 2023 bei 3,35 Prozent, was 217 arbeitslosen Personen entspricht. Im Zeitvergleich zeigt sich eine volatile Entwicklung: Von 2,77 Prozent im Jahr 2015 ging die Quote 2016 auf 1,54 Prozent zurück, stieg dann bis 2020 auf 3,43 Prozent und bewegte sich seitdem im Bereich von rund 3,3 Prozent.

Der Kreis Steinfurt erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 103 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Dynamik belegte der Kreis Rang 84, im Index Stärke Rang 120. Im Index Wohlstand und soziale Lage rangierte er mit Platz 222 deutlich schwächer. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis Steinfurt, nicht für die Gemeinde Altenberge allein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Nähe zur Universität Münster (14,5 km Entfernung) geht einher mit einer Lage, die für Pendler und Studierende attraktiv sein kann.

Die Kombination aus stabiler Bevölkerungsentwicklung, niedriger Arbeitslosigkeit und der Lage im Umland einer Universitätsstadt entspricht dem Muster einer Umlandgemeinde, die von der Nähe zum Oberzentrum profitiert. Die hohen Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten führen jedoch zu einer niedrigen Bruttomietrendite, die unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt.