Quernheim

Der Ort

Quernheim ist eine Gemeinde im Landkreis Diepholz in Niedersachsen mit 6,24 km² Fläche und rund 510 Einwohnern. Der Ort gehört der Samtgemeinde Altes Amt Lemförde an und liegt im Naturpark Dümmer zwischen Bremen und Osnabrück. Die Gemeinde weist mit 82 Einwohnern pro Quadratkilometer eine geringe Bevölkerungsdichte auf.

Am Ort befindet sich ein Teil des Betriebsgeländes von BASF Polyurethanes (ehemals Elastogran GmbH), das rund 1.500 Mitarbeiter beschäftigt und zu den größten Produktionsstätten für Polyurethane in Europa zählt. Das Werk liegt auf Lemförder und Quernheimer Gebiet und prägt die lokale Wirtschaftsstruktur maßgeblich. Quernheim ist zugleich der kleinste Kino-Ort Deutschlands (Lichtburg, eröffnet 1952).

Für den Ort liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Preisniveau und Rendite

Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.879 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 2.045 Euro (−8,2 %) sowie unter dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro (−13,3 %). Die Angebotsmiete von 8,56 Euro pro Quadratmeter liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (7,99 Euro, +7,1 %) und nahe am Landesdurchschnitt (8,50 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 18,29 ist der niedrigste in allen Vergleichen – er liegt 14,7 % unter dem Kreiswert (21,45) und 12,6 % unter dem Landeswert (20,92). Die Bruttomietrendite von 5,47 % übertrifft alle Bezugsgrößen: den Kreis (4,91 %, +0,56 Prozentpunkte), Niedersachsen (5,25 %, +0,22 Prozentpunkte) und den Bundesdurchschnitt (5,10 %, +0,37 Prozentpunkte).

Das Muster ist eindeutig: Quernheim kombiniert einen unterdurchschnittlichen Kaufpreis mit einer überdurchschnittlichen Miete und resultiert daraus eine überdurchschnittliche Rendite. Der niedrige Kaufpreisfaktor bestätigt diese Konstellation aus zwei Perspektiven.

Im regionalen Vergleich stechen die Nachbargemeinden deutlich ab: Lemförde (1,1 km) verlangt 2.771 Euro pro Quadratmeter und bietet eine Rendite von nur 3,98 %. Brockum (1,8 km) liegt bei 2.579 Euro und 3,90 %. Beide Orte liegen näher an der BASF-Produktionsstätte als Quernheim und spiegeln die preistreibende Wirkung des Standorts wider. Stemshorn (2,4 km) und Stemwede (10,5 km) zeigen das umgekehrte Bild mit Kaufpreisen unter 1.300 Euro und Renditen über 7 %. Lembruch (7,3 km) weist mit 3.191 Euro den höchsten Kaufpreis und mit 3,75 % die niedrigste Rendite aller Nachbarorte auf.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt über die Zeitreihe hinweg starke Schwankungen: 2019 lag der Wert bei 5,96 Euro, 2020 fiel er auf 4,05 Euro, 2022 stieg er auf 8,89 Euro, 2024 sank er wieder auf 5,71 Euro, 2025 erreichte er 8,82 Euro und 2026 wird ein Wert von 12,5 Euro ausgewiesen. Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich stabiler: 2019 wurden 1.442 Euro pro Quadratmeter notiert, 2024 stieg der Wert auf 1.738 Euro, 2026 wird ein leicht rückläufiger Wert von 1.695 Euro prognostiziert.

Die aktuelle Angebotsmiete von 8,56 Euro liegt deutlich über dem Wert von 2024 (5,71 Euro) und 2019 (5,96 Euro), aber unter dem 2022er und 2025er Wert von jeweils rund 8,80 Euro. Der Kaufpreis von 1.879 Euro liegt über dem 2019er und 2024er Wert der Zeitreihe, was auf einen Anstieg seit der letzten gemessenen Periode hindeutet.

Die CAGR der Miete beträgt 11,16 %, die der Kaufpreise 2,34 %. Der hohe Mietwertanstieg steht im Kontrast zur moderaten Kaufpreisentwicklung und trägt zur überdurchschnittlichen Rendite bei. Die Volatilität der Mietwerte ist bemerkenswert und könnte auf die geringe Anzahl von Inseraten in einem so kleinen Ort zurückzuführen sein.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Quernheims ist von 424 Einwohnern im Jahr 2015 auf 510 im Jahr 2024 gewachsen – ein Anstieg von 20,3 %. Dieser Zuzug ist für eine Gemeinde dieser Größe signifikant und verläuft weitgehend kontinuierlich, mit einem leichten Einbruch 2023/2024, als die Einwohnerzahl bei 510 stagnierte.

Die Arbeitslosenquote stieg von 2,09 % im Jahr 2018 auf 3,25 % im Jahr 2023. Mit 11 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering. Der Anstieg der Arbeitslosigkeit korreliert zeitlich mit der Pandemiephase (2020: 3,51 %), die sich seither nur teilweise zurückgebildet hat.

Die Bevölkerungsentwicklung steht im Kontrast zur demografischen Bewertung im Prognos-Zukunftsatlas: Der Kreis Diepholz belegt Rang 196 von rund 400 Kreisen im Teilindex Demografie, was auf eine überdurchschnittlich ungünstige Entwicklung im Kreis hinweist. Quernheims positives Bevölkerungswachstum hebt sich damit vom regionalen Trend ab.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 liegt der Kreis Diepholz auf Rang 139 von 400 (Gesamt), mit Rang 90 im Dynamik-Index und Rang 100 im Arbeitsmarkt-Index. Der Index für Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 210 deutlich schwächer, der Wohlstands-Index mit Rang 103 im oberen Mittelfeld.

Standortfaktoren

Quernheim profitiert von der Nähe zum BASF-Standort, der rund 1.500 Arbeitsplätze bietet und sich teilweise auf Quernheimer Gebiet befindet. Diese industrielle Präsenz erklärt sowohl die überdurchschnittliche Bevölkerungsentwicklung als auch die strukturelle Nachfrage nach Wohnraum. Gleichzeitig zeigt der Vergleich mit den Nachbargemeinden Lemförde und Brockum, dass die unmittelbare Nähe zum Werk die Immobilienpreise stärker treibt als in Quernheim selbst.

Die Lage im Naturpark Dümmer zwischen Bremen und Osnabrück bietet eine attraktive Wohnumgebung für Pendler. Die Samtgemeinde Altes Amt Lemförde liegt im Dreieck der drei Großstädte Bremen, Osnabrück und Oldenburg, was die Erreichbarkeit überregionaler Arbeitsmärkte ermöglicht.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Prognos-Index Wettbewerb und Innovation (Rang 210) deutet auf eine eher schwache Innovationsdynamik im Kreis hin, was die wirtschaftliche Struktur als eher traditionell-industriell kennzeichnet.