Haren (Ems), Stadt

Marktüberblick

Haren (Ems) ist eine Stadt im westlichen Niedersachsen im Landkreis Emsland mit rund 24.700 Einwohnern auf einer Fläche von 208,79 km². Der Immobilienmarkt wird von Angebotswerten aus Inseraten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es handelt sich nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 8,99 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.809 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,04, die Bruttomietrendite liegt bei 3,84 Prozent. Damit gehört Haren (Ems) in Niedersachsen zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen – das Perzentil von 16,88 % bedeutet, dass nur etwa 17 % der niedersächsischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.

Der hohe Kaufpreisfaktor und die niedrige Rendite stehen im Zusammenhang mit den überdurchschnittlichen Kaufpreisen im regionalen Vergleich. Die Mieten liegen hingegen nahe am Bundesdurchschnitt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine deutliche Aufwärtsentwicklung bei Miete und Kaufpreis über den betrachteten Zeitraum.

Die Angebotsmiete stieg von 5,70 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,92 Euro im Jahr 2026. Besonders stark war der Anstieg zwischen 2019 und 2022, als die Miete von 6,58 auf 8,03 Euro pro Quadratmeter kletterte. Seit 2023 verläuft die Entwicklung moderater.

Beim Kaufpreis ist die Entwicklung weniger linear. Der Preis lag 2018 bei 1.507 Euro pro Quadratmeter, stieg 2019 auf 1.722 Euro und erreichte 2020 mit 3.156 Euro einen ersten Höhepunkt. Im Jahr 2021 folgte ein Rückgang auf 2.901 Euro, 2022 ein weiterer Anstieg auf 3.275 Euro. 2023 brach der Preis dann deutlich auf 2.026 Euro ein, bevor er sich 2024 wieder auf 2.157 Euro erholte und bis 2026 auf 3.069 Euro stieg.

Diese Schwankungen bei den Kaufpreisen – insbesondere der Einbruch 2023 und die Erholung 2024–2026 – spiegeln die allgemeine Marktdynamik wider, die durch Zinsänderungen und veränderte Nachfrage geprägt ist. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Daten basiert.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Haren (Ems) unterschiedlich ab.

Bei der Angebotsmiete liegt die Stadt mit 8,99 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt des Emslands (8,02 Euro) und dem niedersächsischen Landesdurchschnitt (8,50 Euro). Der Bundesdurchschnitt liegt bei 8,92 Euro – Haren liegt damit knapp über dem nationalen Niveau.

Beim Angebotskaufpreis ist das Bild anders: Mit 2.809 Euro pro Quadratmeter liegt Haren deutlich über dem Kreisdurchschnitt (2.221 Euro) und dem Landesdurchschnitt (2.166 Euro). Der Bundesdurchschnitt liegt bei 2.409 Euro, Haren übertrifft auch diesen.

Der Kaufpreisfaktor von 26,04 ist höher als der Kreisdurchschnitt (23,0) und der Landesdurchschnitt (20,9), was auf die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mietniveaus hindeutet.

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis zeigt sich ein gemischtes Bild. Oberlangen (6,9 km) liegt mit 8,24 Euro/m² Miete und 1.924 Euro/m² Kaufpreis deutlich unter Haren. Niederlangen (7,9 km) weist mit 9,11 Euro/m² Miete und 2.961 Euro/m² Kaufpreis ähnliche Werte auf. Meppen (11,6 km) liegt mit 9,20 Euro/m² Miete und 2.513 Euro/m² Kaufpreis in einer ähnlichen Größenordnung. Sustrum (13,7 km) fällt mit 7,15 Euro/m² Miete und 1.533 Euro/m² Kaufpreis deutlich ab.

Die Bruttomietrendite von 3,84 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,59 %) und dem Landesdurchschnitt (5,25 %). In der Nachbarschaft erreichen Orte wie Sustrum (5,60 %) und Klein Berßen (5,59 %) deutlich höhere Renditen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Emsland erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 55 von rund 400 deutschen Kreisen, was eine gute bis sehr gute Position darstellt. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Dynamik (Rang 21), während die Stärke mit Rang 97 und das Wohlbefinden mit Rang 151 schwächer abschneidet.

Für Haren (Ems) als Stadt sind diese Rangierungen auf den Kreis bezogen und geben einen Hinweis auf die strukturelle Einordnung der Region.

Wirtschaftlich ist Haren (Ems) durch mehrere bedeutende Arbeitgeber geprägt. Das Kernkraftwerk Emsland war bis April 2023 in Betrieb und produzierte Strom. Enercon ist seit 2012 in Haren/Emmeln ansässig. Diese Unternehmen haben die lokale Wirtschaft strukturell verankert.

Die Infrastruktur wird maßgeblich durch die Bundesautobahn 31 geprägt, die seit Dezember 2004 durchgehend fertiggestellt ist und das Ruhrgebiet mit der Nordseeküste verbindet. Die Autobahn führt direkt über Haren (Ems) und ermöglicht schnelle Pendelverbindungen in beide Richtungen.

Es sind keine Hochschulen am Ort ansässig.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Haren (Ems) wuchs von 23.545 Einwohnern im Jahr 2015 auf 24.719 im Jahr 2024 – ein Anstieg von rund 5 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 118 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Entwicklung ist dabei nicht ganz linear: Zwischen 2016 und 2017 gab es einen leichten Rückgang von 23.747 auf 23.665 Einwohnern, bevor die Wachstumstabelle ab 2017 wieder ansteigt. Seit 2022 verläuft die Entwicklung stabil mit einem leichten Anstieg.

Die Arbeitslosenquote wird in den Daten als absoluter Wert von 418 angegeben (Stand 2023). Die Zahl der Arbeitslosen schwankte in den letzten Jahren zwischen 285 (2018) und 418 (2023).