Twist

Der Ort: Grenzlage und Struktur

Twist ist eine Einheitsgemeinde im westlichen Teil des Landkreises Emsland mit 9.751 Einwohnern auf 105,67 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 92 Einwohner je Quadratkilometer. Die Gemeinde liegt im Naturpark Bourtanger Moor-Bargerveen direkt an der niederländischen Grenze und ist über die Bundesautobahn 31 sowie die Bundesstraße 402 (Europastraße 233) erschlossen. Sie besteht aus den Ortsteilen Adorf, Hebelermeer, Hesepertwist, Neuringe, Rühlermoor, Rühlertwist und Schöninghsdorf.

Die Gemeinde hat eine lange Geschichte der Moorniederlegung und Torfgewinnung, die ab 1784 systematisch begann. Ab den 1950er Jahren kam die Erdölförderung als wirtschaftlicher Faktor hinzu, die bis Mitte der 1990er Jahre prägend war. Seit den 2000er Jahren hat der Tourismus an Bedeutung gewonnen, gefördert durch die Lage im grenzüberschreitenden Naturpark und künstliche Badeseen.

Aktuelle Marktkennzahlen

Die Angebotsmiete liegt bei 8,52 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.087 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 20,41 und eine Bruttomietrendite von 4,9 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor von 20,41 bedeutet, dass der Quadratmeterkaufpreis dem 20,41-fachen der monatlichen Angebotsmiete entspricht. Bei einer Bruttomietrendite von 4,9 Prozent liegt Twist über dem Kreisdurchschnitt von 4,59 Prozent, aber unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent.

Die Angebotsmiete von 8,52 Euro liegt über dem Kreisdurchschnitt von 8,02 Euro und knapp über dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro, bleibt aber unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.087 Euro liegt hingegen unter allen Vergleichswerten: unter dem Kreis von 2.221 Euro, dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Diese Kombination – relativ hohe Mieten bei relativ niedrigen Kaufpreisen – erklärt die über dem Kreisdurchschnitt liegende Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 20,41 liegt unter dem Kreiswert von 23,0 und dem Landeswert von 20,9, was ebenfalls auf die günstige Miete-zu-Preis-Relation hinweist.

Preis- und Mietentwicklung

Die historischen Zeitreihen zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die auf das kleine Marktvolumen in einer ländlichen Gemeinde zurückzuführen ist.

Bei den Kaufpreisen schwankte der Quadratmeterpreis zwischen 918 Euro (2023) und 3.366 Euro (2025) – eine Spanne von mehr als dem Faktor 3,6 innerhalb von zwei Jahren. Die Werte entwickelten sich wie folgt: 1.067 Euro (2018), 3.034 Euro (2021), 2.389 Euro (2022), 918 Euro (2023), 1.336 Euro (2024), 3.366 Euro (2025) und 2.045 Euro (2026).

Auch die Mieten zeigten starke Schwankungen: von 5,21 Euro (2020) über 8,59 Euro (2022) bis 7,23 Euro (2024) und 8,62 Euro (2026). Die Werte lagen 2018 bei 5,62 Euro, 2019 bei 6,38 Euro, 2020 bei 5,21 Euro, 2021 bei 8,30 Euro, 2022 bei 8,59 Euro, 2023 bei 7,30 Euro, 2024 bei 7,23 Euro, 2025 bei 8,54 Euro und 2026 bei 8,62 Euro.

Die berechneten CAGR-Werte von 5,49 Prozent bei der Miete und 8,47 Prozent beim Kaufpreis sind durch diese extremen Ausschläge verzerrt und geben nur begrenzt Aufschluss über eine trendmäßige Entwicklung. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass es sich um tatsächliche Marktwerte handelt – deren starke Schwankungen jedoch auf ein geringes Transaktionsvolumen hindeuten, bei dem einzelne Verkäufe oder Mietverträge den Durchschnittswert stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 14,4 Kilometern liegt Twist bei der Angebotsmiete mit 8,52 Euro im oberen Mittelfeld. Die Mieten der Nachbargemeinden reichen von 6,18 Euro in Esche bis 9,99 Euro in Emlichheim. Bei den Kaufpreisen liegt Twist mit 2.087 Euro ebenfalls im unteren bis mittleren Segment – unter dem Nachbardurchschnitt von rund 2.300 Euro, aber über Ringe (1.730 Euro) und Esche (2.161 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,9 Prozent liegt über der von Hoogstede (3,94 Prozent), Osterwald (3,77 Prozent) und Esche (3,43 Prozent), aber unter der von Ringe (5,06 Prozent) und Emlichheim (4,8 Prozent). Geeste weist mit 3,16 Prozent die niedrigste Rendite auf, bei gleichzeitig dem höchsten Kaufpreis von 3.169 Euro.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Emsland auf Platz 55 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit Platz 21 im Dynamik-Index, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Im Stärke-Index belegt er Platz 97, im Wohlstands-Index Platz 151 – damit liegt der Kreis im unteren Drittel der Kreise. Die Teilindizes für Demografie (78), Arbeitsmarkt (95) und Wettbewerb und Innovation (52) liegen im oberen Mittelfeld.

Die Bevölkerung von Twist entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil: Von 9.676 Einwohnern (2015) ging die Zahl zunächst auf 9.473 (2020) zurück, erholte sich dann auf 9.751 (2023/2024). Der Gesamtanstieg seit Serienbeginn beträgt 0,78 Prozent. Die vorliegenden Arbeitslosenzahlen liegen in absoluten Zahlen vor und schwankten zwischen 113 (2019) und 158 (2023); eine prozentuale Arbeitslosenquote ist in den Daten nicht ausgewiesen.