Leubsdorf

Ort und Lage

Leubsdorf ist eine 10,22 km² große Ortsgemeinde am rechten Rheinufer im Landkreis Neuwied, Rheinland-Pfalz. Mit rund 1.632 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 160 Einwohnern je km² handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde, die zur Verbandsgemeinde Linz am Rhein gehört. Das Gemeindegebiet erstreckt sich mit den Ortsteilen Hesseln, Krumscheid und Rothe Kreuz bis auf die ersten Höhen des Westerwaldes und liegt vollständig im Naturpark Rhein-Westerwald. Leubsdorf verfügt über einen Haltepunkt an der RB 27 (Rhein-Erft-Bahn) mit 60-Minuten-Takt nach Köln und Koblenz sowie Anbindung an die B 42.

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderater Miete – niedrige Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Leubsdorf liegt bei 2.652 Euro je Quadratmeter und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Neuwied von 2.062 Euro (plus 29 Prozent) sowie über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Im bundesweiten Vergleich mit 2.409 Euro liegt Leubsdorf ebenfalls leicht darüber. Die Angebotsmiete von 8,48 Euro je Quadratmeter liegt hingegen fast exakt auf dem Kreisdurchschnitt von 8,49 Euro und über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der bundesweite Durchschnitt liegt bei 8,92 Euro.

Diese Diskrepanz zwischen hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 3,84 Prozent. Damit liegt Leubsdorf im unteren Bereich der Vergleichswerte: Der Kreisdurchschnitt beträgt 5,26 Prozent, der Landesdurchschnitt 5,25 Prozent. Im Perzentilrang der 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz belegt Leubsdorf den 18,8. Perzentil – das bedeutet, dass nur etwa 19 Prozent der Orte im Bundesland eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 26,08 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 20,3 und dem Landesdurchschnitt von 21,2.

Die niedrige Rendite ist kein isoliertes Phänomen, sondern die direkte Folge des überproportional hohen Kaufpreises im Verhältnis zur Miete. Während der Kaufpreis um 29 Prozent über dem Kreisdurchschnitt liegt, liegt die Miete praktisch auf dem Mittel – der Markt preist die Lage am Rhein stärker in den Kaufpreisen als in den Mieten ein.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung: Starker Anstieg mit nachfolgender Korrektur

Die Zeitreihe des Kaufmarktes zeigt eine ausgeprägte Volatilität. Der Angebotskaufpreis stieg von 1.458 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 4.186 Euro im Jahr 2024 – ein Anstieg um 187 Prozent in sechs Jahren. Im Jahr 2026 korrigierte sich der Preis auf 2.847 Euro, was einem Rückgang von 32 Prozent gegenüber dem 2024er Höhepunkt entspricht. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 8,72 Prozent.

Der Mietmarkt verlief deutlich stabiler. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,57 Euro (2020) und 8,69 Euro (2026), mit einem deutlichen Ausreißer im Jahr 2025 bei 12,38 Euro, der sich im Folgejahr auf 8,69 Euro erholte. Die jährliche Wachstumsrate beträgt hier 3,84 Prozent.

Die starke Kaufpreisdynamik bis 2024 und die nachfolgende Korrektur spiegelt ein Muster wider, das in vielen ländlichen Räumen mit Rheinlage beobachtet wurde: Ein Aufschwung in den Jahren vor 2024, gefolgt von einer Anpassung in den Folgejahren. Die Miete entwickelte sich weniger volatil, was auf eine stabilere Nachfrage nach Mietwohnungen hindeutet. Der Ausreißer von 12,38 Euro im Jahr 2025 ist als Datenanomalie zu werten, da er sich im Folgejahr nicht fortsetzte.

Der aktuelle Kaufpreis von 2.652 Euro je Quadratmeter liegt leicht unter dem Zeitreihenwert von 2.847 Euro für 2026. Die aktuelle Miete von 8,48 Euro liegt leicht unter dem Zeitreihenwert von 8,69 Euro. Diese leichten Abweichungen deuten darauf hin, dass die Zeitreihe einen Jahresdurchschnitt oder eine andere Aggregation abbildet, während die aktuellen Werte eine Momentaufnahme darstellen.

Regionale Einordnung: Teurer als der Durchschnitt, aber im regionalen Kontext

Im regionalen Vergleich zeigt Leubsdorf ein heterogenes Bild. Die nächstgelegene Gemeinde Dattenberg (0,6 km Entfernung) weist mit 1.998 Euro einen deutlich niedrigeren Kaufpreis aus als Leubsdorf. Linz am Rhein (2,4 km) liegt mit 3.014 Euro darüber, Sinzig (3,0 km) mit 2.904 Euro. Bad Hönningen (3,7 km) liegt mit 2.408 Euro unter Leubsdorf, Remagen (5,2 km) mit 2.902 Euro darüber.

Bei der Bruttomietrendite ist Leubsdorf mit 3,84 Prozent einer der niedrigsten Werte im direkten Umfeld. Nur Ockenfels (3,74 %) liegt darunter, während die anderen Nachbargemeinden zwischen 4,05 % (Sinzig) und 5,56 % (Dattenberg) liegen. Die niedrige Rendite in Leubsdorf entspricht also dem Muster der größeren Orte am Rhein (Linz, Sinzig, Remagen), die ebenfalls Renditen unter 4,5 % aufweisen. Die kleineren Gemeinden wie Dattenberg und Bad Hönningen weisen deutlich höhere Renditen auf.

Beim Kaufpreisfaktor (Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete) liegt Leubsdorf mit 26,08 im oberen Bereich der Nachbargemeinden. Ockenfels liegt mit rund 26,7 leicht darüber, Linz (rund 25,2), Sinzig (rund 24,7) und Remagen (rund 22,6) darunter. Dattenberg (rund 18,0) und Bad Hönningen (rund 18,5) liegen deutlich darunter. Leubsdorf hat also einen der höchsten Kaufpreisfaktoren im direkten Vergleich, was die Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete im regionalen Kontext bestätigt.

Standortfaktoren: Stabile Gemeinde mit guter Anbindung

Die Bevölkerung von Leubsdorf ist über den Beobachtungszeitraum (2015–2024) relativ stabil geblieben. Von 1.595 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.632 im Jahr 2024 entspricht dies einem Wachstum von 2,3 Prozent. Der Höchststand wurde 2022 mit 1.640 Einwohnern erreicht, seither ist die Zahl leicht rückläufig.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,97 Prozent und damit im unteren bis mittleren Bereich. Im Beobachtungszeitraum schwankte sie zwischen 1,23 Prozent (2016) und 3,34 Prozent (2020). Die aktuelle Quote von 2,97 Prozent entspricht dem Niveau vor der Pandemie und deutet auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hin.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Neuwied den Rang 242 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Dynamik-Index liegt der Kreis mit Rang 155 im oberen Mittelfeld, im Stärke-Index mit Rang 255 im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes für Demografie (171), Arbeitsmarkt (318), Wettbewerb und Innovation (200) sowie Wohlstand und soziale Lage (209) zeigen ein gemischtes Bild: Der Arbeitsmarkt ist der schwächste Bereich des Kreises.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule, einen Kindergarten und eine öffentliche Bücherei. Weiterführende Schulen sind in den nahegelegenen Mittelzentren gut zu erreichen.

Die Verkehrsanbindung über die RB 27 (60-Minuten-Takt nach Köln und Koblenz) und die B 42 sind wichtige Standortfaktoren. Der Rheinsteig, der rechtsrheinische Fernwanderweg von Bonn nach Wiesbaden, führt durch Leubsdorf. Historische Infrastruktur umfasst die gotische Pfarrkirche St. Walburgis (erbaut 1905), ein spätmittelalterliches Burghaus aus dem 16. Jahrhundert und zahlreiche Fachwerkbauten aus dem 18. Jahrhundert im Ortskern.