Gusterath

Marktüberblick: Hohe Mieten bei fallenden Kaufpreisen

Der Immobilienmarkt in Gusterath zeigt ein widersprüchliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 9,31 Euro je Quadratmeter über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro) und leicht über dem Kreisdurchschnitt von 8,99 Euro. Gleichzeitig ist der Angebotskaufpreis mit 2.678 Euro je Quadratmeter ebenfalls über dem Bundesmittel (2.409 Euro), aber nur geringfügig höher als der Kreisdurchschnitt (2.640 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,17 % liegt unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %) und dem Kreisdurchschnitt (4,45 %). Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedriger sind als anderswo – ein Hinweis darauf, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen stark gestiegen sind, während die Kaufpreise selbst nicht im gleichen Maße mitgewachsen sind.

Der Kaufpreisfaktor von 23,97 liegt leicht unter dem Kreiswert von 24,48, aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 21,16. Zusammen mit der niedrigen Rendite und dem hohen Kaufpreisfaktor zeigt dies: Gusterath ist ein Ort, in dem die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen hoch sind – ein Merkmal, das typischerweise auf eine starke Mietnachfrage bei begrenztem Angebot hindeutet.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung: Mieten steigen, Kaufpreise schwanken

Die Mietentwicklung in Gusterath war volatil, aber insgesamt stark steigend. Von 7,02 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Mieten bis 2024 auf 10,64 Euro – ein Anstieg von über 50 % in sechs Jahren. Im Jahr 2025 folgte eine Korrektur auf 9,00 Euro, bevor sie 2026 wieder auf 9,67 Euro stiegen. Die Schwankungen von Jahr zu Jahr sind beträchtlich: 2020 fiel die Miete auf 6,97 Euro, 2021 sprang sie auf 8,20 Euro.

Die Kaufpreisentwicklung ist unregelmäßiger und weniger vollständig dokumentiert. Die verfügbaren Datenpunkte zeigen 2.850 Euro (2019), 2.227 Euro (2020), 3.571 Euro (2021), 2.264 Euro (2023), 2.995 Euro (2025) und 2.302 Euro (2026). Der Wert von 3.571 Euro im Jahr 2021 stellt einen deutlichen Ausreißer nach oben dar, während die umliegenden Jahre deutlich niedrigere Werte aufweisen. Der durchschnittliche jährliche Rückgang von 3,01 % über den gesamten Zeitraum zeigt, dass der Verkaufsmarkt insgesamt unter Druck steht.

Die Volatilität der Kaufpreise könnte mit dem begrenzten Angebot an Immobilien in der kleinen Gemeinde zusammenhängen, wo einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Der Gegensatz zwischen steigenden Mieten und fallenden Kaufpreisen deutet darauf hin, dass der Mietmarkt von anderen Faktoren getrieben wird als der Verkaufsmarkt.

Demografie: Bevölkerungswachstum endet, Arbeitslosigkeit steigt

Die Bevölkerung Gusteraths wuchs von 1.891 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.029 im Jahr 2022 – ein Zuwachs von 7,3 % in sieben Jahren. Dieser Zuzug entspricht der Lage des Ortes im Ruwertal in unmittelbarer Nähe der Stadt Trier und spricht für die Attraktivität als Wohngemeinde.

Seit 2023 ist die Bevölkerung jedoch rückläufig: Von 2.029 auf 1.974 Einwohner (2023 und 2024 unverändert). Dieser Rückfall auf das Niveau von 2018 könnte strukturelle Ursachen haben.

Die Arbeitslosenquote ist ein weiterer kritischer Indikator. Sie lag 2023 bei 35 %, nachdem sie 2021 und 2022 bei 25 % gelegen hatte. Dieser Anstieg ist signifikant und übertrifft die Werte der Vorjahre deutlich. Die Quote schwankte in der gesamten Beobachtungsperiode zwischen 23 % (2018) und 35 % (2020, 2023). Diese hohen Werte stehen im Kontrast zum Bevölkerungswachstum bis 2022 und deuten auf strukturelle Arbeitsmarktschwierigkeiten hin.

Die Bevölkerungsdichte von 449 Einwohnern je Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe relativ hoch und unterstreicht die Siedlungsdichte im Ruwertal.

Standortfaktoren: Industrievergangenheit und Prognos-Rang

Gusterath war lange von der Schuhindustrie geprägt. Die 1921 gegründeten Romika-Schuhwerke boten in den 1970er Jahren bis zu 3.000 Arbeitsplätze und stellten einen Großteil der Arbeitsplätze im Raum Ruwertal. Die Produktion wurde 1992 eingestellt. Auf dem ehemaligen Betriebsgelände im Gewerbegebiet Gusterath-Tal haben sich verschiedene Gewerbebetriebe angesiedelt. Der Schuh ist auch Teil des Ortswappens und symbolisiert diese wirtschaftliche Bedeutung.

Am Ort befindet sich zudem der Windpark Gusterath auf den Gemarkungen Irsch und Gusterath, was auf eine Nutzung der lokalen Ressourcen für die Energieerzeugung hinweist.

Der Landkreis Trier-Saarburg, dem Gusterath angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 313 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Dynamik-Index liegt der Kreis auf Platz 163, im Stärke-Index auf Platz 330. Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 156 deutlich besser als der für Arbeitsmärkte (Platz 367). Diese Diskrepanz spiegelt die hohe Arbeitslosenquote wider und deutet auf einen Strukturwandel hin, von dem der Arbeitsmarkt noch nicht vollständig profitiert.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Regionale Einordnung: Im Mittelfeld der Nachbarn

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 3 Kilometern liegt Gusterath mit seiner Angebotsmiete von 9,31 Euro je Quadratmeter im oberen Mittelfeld. Pluwig (1,1 km entfernt) liegt mit 9,50 Euro leicht darüber, während Hockweiler (2 km) mit 7,86 Euro und Franzenheim (2,7 km) mit 6,18 Euro deutlich niedrigere Mieten aufweisen.

Beim Kaufpreis liegt Gusterath mit 2.678 Euro je Quadratmeter ebenfalls im oberen Mittelfeld. Pluwig (3.063 Euro) und Sommerau (3.100 Euro) liegen darüber, während Hockweiler (1.599 Euro) und Ollmuth (1.114 Euro) deutlich niedrigere Preise aufweisen. Die Spanne der Nachbarorte ist beträchtlich und zeigt die unterschiedliche Ausprägung der lokalen Märkte.

Die Bruttomietrendite von 4,17 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Hockweiler (5,9 %) und Ollmuth (9,37 %) bieten deutlich höhere Renditen, während Sommerau (2,51 %) und Franzenheim (3,25 %) niedrigere Werte aufweisen. Gusterath liegt damit weder am oberen noch am unteren Ende der Skala.

Der Vergleich mit dem Bundesland Rheinland-Pfalz zeigt, dass Gusterath mit seiner Mietrendite von 4,17 % im unteren Drittel der 2.300 Orte im Land liegt (Perzentilrang 29,6). Das bedeutet, dass etwa 70 % der Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweisen.