Gräfendhron

Der Ort

Gräfendhron ist eine 3,13 km² große Ortsgemeinde im Dhrontal des Hunsrück im Landkreis Berncastel-Wittlich. Mit 93 Einwohnern (2024) und 30 Einwohnern je km² handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden der Region – die Bevölkerungsdichte liegt weit unter dem Durchschnitt deutscher Gemeinden. Die Gemeinde wird als ländliche Wohngemeinde mit Kleingewerbe für den örtlichen Bedarf beschrieben und gehört der Verbandsgemeinde Thalfang am Erbeskopf an. Die Bevölkerung ist seit 2015 um rund 6 % auf 93 gesunken – von 99 auf 93 Einwohner. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,17 %, was bei dieser Gemeindegöße einer arbeitslosen Person entspricht. Die Zeitreihen zu Miete, Kaufpreis und Bevölkerung sind als geschätzt gekennzeichnet.

Marktüberblick: Preise und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.620 € je m², die Angebotsmiete bei 7,10 € je m². Beide Werte liegen deutlich unter den Vergleichsmaßen: Der Kaufpreis liegt 12,5 % unter dem Kreisdurchschnitt von 1.851 €/m², 20,2 % unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 €/m² und 32,7 % unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m². Die Angebotsmiete liegt 7,3 % unter dem Kreiswert von 7,67 €/m², 12,1 % unter dem Landeswert von 8,08 €/m² und 20,4 % unter dem Bundeswert von 8,92 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,01 – ebenfalls unter dem Kreiswert von 20,38 und dem Landeswert von 21,16. Die Bruttomietrendite liegt bei 5,26 %, was nahezu dem Landesdurchschnitt von 5,25 % entspricht, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 5,56 %. Gräfendhron gehört damit zu den günstigeren Orten im Vergleich. Die niedrige Rendite im Kreisvergleich entsteht dadurch, dass die Kaufpreise prozentual stärker unter dem Kreisdurchschnitt liegen als die Mieten.

Ein kleiner Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Mietwert von 7,10 €/m² und dem Zeitreihenwert von 7,20 €/m² für 2025. Beide stammen aus geschätzten Reihen und können leicht voneinander abweichen.

Preisentwicklung

Die geschätzte Zeitreihe zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend bei beiden Preisen. Der Angebotskaufpreis stieg von 1.250 €/m² (2021) auf 1.620 €/m² (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von 6,7 % entspricht. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 6,00 €/m² (2021) auf 7,20 €/m² (2025), was 4,7 % jährlichem Wachstum bedeutet. Die Kaufpreise legten damit prozentual stärker zu als die Mieten. Dies entspricht dem Muster von Märkten, in denen die Kaufpreisentwicklung die Mietentwicklung übertrifft – was dazu führt, dass sich die Bruttomietrendite über die Zeit leicht verschlechtert haben dürfte.

Regionale Einordnung

Die Nachbargemeinden im Umkreis zeigen ein stark unterschiedliches Preisniveau. Merschbach (1,4 km) weist mit 2.394 €/m² den höchsten Angebotskaufpreis auf – 48 % über Gräfendhron. Berglicht (1,9 km) liegt mit 1.014 €/m² deutlich darunter, aber mit einer Bruttomietrendite von 8,21 %, die weit über dem Gräfendhroner Wert liegt. Horath (2,1 km) liegt mit 1.186 €/m² und 5,98 % Rendite nahe am unteren Ende des Spektrums. Gräfendhron liegt mit 1.620 €/m² und 5,26 % Rendite mittig im Nachbarranking. Der Vergleich zeigt, dass innerhalb weniger Kilometer erhebliche Preisunterschiede bestehen, die sich nicht allein durch die Entfernung erklären lassen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Berncastel-Wittlich belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 341 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist der Arbeitsmarktrang 385 – der Kreis liegt damit in den unteren 15 % aller Kreise. Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage (187) ist relativ besser, während die Dynamik (322) und Wettbewerb & Innovation (317) ebenfalls schwach sind. Diese strukturelle Schwäche des Arbeitsmarkts geht einher mit der geringen Bevölkerungszahl und dem Bevölkerungsrückgang. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Das moderate Preisniveau von Gräfendhron entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden in strukturschwachen Regionen.