Immert

Marktüberblick

Immert ist eine Ortsgemeinde im Hunsrück mit 3,14 km² Fläche und rund 158 Einwohnern. Der kleine Ort im Landkreis Berncastel-Wittlich gehört zur Verbandsgemeinde Thalfang am Erbeskopf und liegt auf 470 m Höhe.

Der Angebotskaufpreis von 1.950 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (1.851 €/m²), aber unter dem Landesdurchschnitt (2.030 €/m²). Die Angebotsmiete von 7,17 €/m² liegt dagegen unter beiden Durchschnitten. Der Kaufpreisfaktor von 22,66 übertrifft den Kreisdurchschnitt (20,38) und den Landesdurchschnitt (21,16). Die Bruttomietrendite von 4,41 Prozent liegt mit einem Perzentilrang von 38,7 im unteren Drittel aller 2.300 bewerteten Orte in Rheinland-Pfalz.

Diese Kombination – überdurchschnittlicher Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Rendite – zeigt, dass die Preise im Verhältnis zur Miete über dem regionalen Durchschnitt liegen. Der Markt ist durch ein Preis-Miete-Gefälle gekennzeichnet, das auf einen überproportionalen Kaufpreisanstieg im Verhältnis zum Mietniveau hindeutet.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt starke Schwankungen: Von 5,98 €/m² (2018) fiel der Wert 2021 auf 5,53 €/m², stieg dann 2022 sprunghaft auf 8,00 €/m² und bewegte sich danach zwischen 7,58 und 8,18 €/m². Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 2,42 Prozent.

Die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet – bei einer Gemeinde unter 200 Einwohnern liegen oft nicht genügend transaktionsbasierte Daten vor. Sie zeigt einen Anstieg von 1.600 €/m² (2021) auf 1.950 €/m² (2025) bei einem CAGR von 5,07 Prozent. Das ist knapp das Doppelte des Mietwachstums.

Diese Diskrepanz zwischen starkem Kaufpreisanstieg und moderatem Mietwachstum führt zu einer nach unten gerichteten Entwicklung der Bruttomietrendite und korrespondiert mit dem überdurchschnittlichen Kaufpreisfaktor. Die Schätzungskennzeichnung der Kaufpreisreihe ist bei der Interpretation zu beachten.

Regionale Einordnung

Die Nachbargemeinden zeigen extreme Preisunterschiede auf wenige Kilometer Distanz: Etgert (1,6 km) weist mit 9,92 €/m² Miete und 2.150 €/m² Kaufpreis ein deutlich höheres Niveau auf. Gielert (ebenfalls 1,6 km) liegt mit 4,29 €/m² Miete und 958 €/m² Kaufpreis deutlich darunter. Rorodt (2,1 km) hat mit 4,10 Prozent die niedrigste Rendite aller Nachbarorte bei einem Kaufpreis von 2.400 €/m².

Diese Streuung zeigt, dass der lokale Immobilienmarkt in dieser Region stark fragmentiert ist und sich nicht durch einheitliche Preisniveaus beschreiben lässt. Immert liegt mit 7,17 €/m² Miete und 1.950 €/m² Kaufpreis mittig im Nachbarmarkt, ohne sich deutlich nach oben oder unten abzuheben.

Die Bruttomietrendite von 4,41 Prozent liegt unter den Nachbarorten Etgert (5,54 %), Gielert (5,37 %), Thalfang (5,44 %) und Gräfendhron (5,26 %), aber über Hilscheid (2,62 %) und Merschbach (3,66 %). Nur Rorodt (4,10 %) und Deuselbach (4,30 %) liegen darunter. Ursache ist das Preis-Miete-Gefälle: Der Kaufpreis liegt über dem regionalen Mittel, während die Miete darunter liegt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Immert ist mit 158 Einwohnern (Stand 2024) und 50 Einwohnern je Quadratkilometer sehr gering. Seit 2015 (148 Einwohner) ist ein leichtes Wachstum von 6,8 Prozent zu verzeichnen, das vor allem auf die Jahre 2019 bis 2022 zurückgeht (von 159 auf 163 Einwohner). Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 158.

Die Arbeitslosenquote lag historisch zwischen 0,9 und 2,9 Prozent – ein sehr niedriger Wert für den ländlichen Raum. 2023 stieg sie jedoch deutlich auf 5,08 Prozent an, was einem Anstieg auf das Doppelte entspricht. Dieser Anstieg korrespondiert mit dem Prognos-Rang 385 von 400 im Teilindex Arbeitsmarkt, der eine strukturelle Schwäche des Landkreises ausweist.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Berncastel-Wittlich auf Rang 341 von rund 400 deutschen Kreisen insgesamt. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 187 im oberen Drittel, während der Arbeitsmarkt-Index (385) und der Dynamik-Index (322) strukturelle Schwächen ausweisen. Der Demografie-Index (258) liegt im unteren Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum verringert und den Mietmarkt auf den Bedarf der lokalen Bevölkerung beschränkt.

Die Kombination aus moderatem Kaufpreisniveau, schwacher Dynamik und stabiler Bevölkerung deutet auf einen ruhigen Markt hin. Die niedrige Bruttomietrendite im Landesvergleich steht dieser Einschätzung jedoch entgegen und zeigt, dass die Preise im Verhältnis zur Miete über dem Mittel liegen.