Eisenschmitt

Ort und Bevölkerung

Eisenschmitt ist eine 10,8 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Bernkastel-Wittlich, gelegen an der Salm in der Eifel. Mit 354 Einwohnern (Stand 2024) und 33 Einwohnern pro km² handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden der Region. Der Ort blickt auf eine über 650-jährige Geschichte zurück: Seit der ersten urkundlichen Erwähnung 1372 als „Yssensmyt uff der Salmen" war Eisenschmitt durch Eisenerzvorkommen und die Wasserkraft der Salm geprägt. 1835 zählte der Ort mit rund 1.350 Einwohnern seinen historischen Höchststand. Das Ende der Eisenindustrie im 19. Jahrhundert führte zu einem massiven Rückgang, als die Produktion in die Industriegebiete an Niederrhein und Ruhr verlagert wurde. Heute ist Eisenschmitt staatlich anerkannter Erholungsort und beheimatet mit der August Schär KG die letzte produzierende Kokos-Weberei Deutschlands.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 312 Einwohnern im Jahr 2015 auf 354 im Jahr 2024 entspricht das einem Zuwachs von 13,5 %. Der stärkste Anstieg erfolgte 2022 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 326 auf 354 stieg. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,79 %, was sechs Arbeitslose entspricht. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Bernkastel-Wittlich den Rang 341 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt mit Rang 385, während der Wohlstandsrang mit 187 deutlich besser abschneidet.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Die aktuellen Angebotswerte für Eisenschmitt liegen bei 7,38 €/m² für die Miete und 1.850 €/m² für den Kaufpreis. Die Bruttomietrendite beträgt 4,79 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,89.

Im regionalen Vergleich schneidet Eisenschmitt unterschiedlich ab: Die Angebotsmiete von 7,38 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 7,67 €/m², deutlich unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 8,08 €/m² und weit unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m². Der Kaufpreis von 1.850 €/m² entspricht nahezu dem Kreisniveau (1.851 €/m²), liegt aber unter dem Landesdurchschnitt (2.030 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,79 % liegt unter allen Vergleichswerten: Sie ist niedriger als der Kreisdurchschnitt (5,56 %), der Landesdurchschnitt (5,25 %) und der Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Perzentilrang von 50,7 % im Bundesland zeigt, dass Eisenschmitt in der Mitte der Verteilung liegt, wenn alle 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz betrachtet werden. Diese Positionierung ergibt sich daraus, dass der Kaufpreis stärker unter dem Landesdurchschnitt liegt als die Miete – die Rendite wird also durch die vergleichsweise niedrigen Kaufpreise gestützt, bleibt aber dennoch unter dem Mittel.

Der Kaufpreisfaktor von 20,89 liegt knapp über dem Kreiswert (20,38) und leicht unter dem Landeswert (21,16). Ein Faktor von rund 21 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 21-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Die Zeitreihen sind mit Einschränkungen zu betrachten: Die Mietreihe umfasst nur zwei Datenpunkte (2019: 7,03 €/m², 2020: 7,50 €/m²). Die berechnete jährliche Wachstumsrate von 6,69 % basiert auf dieser sehr kurzen Basis und ist nicht verallgemeinerbar. Die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet und umfasst die Jahre 2021 bis 2025. Sie zeigt einen Anstieg von 1.600 €/m² (2021) auf 1.950 €/m² (2023), gefolgt von einem Rückgang auf 1.850 €/m² (2025). Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 3,70 %. Da die Reihe geschätzt ist, sind diese Werte mit Vorsicht zu interpretieren.

Regionale Einordnung

Der lokale Markt zeigt erhebliche Unterschiede zu den Nachbargemeinden. Innerhalb weniger Kilometer liegen die Kaufpreise zwischen 948 €/m² (Oberkail, 3,1 km) und 2.896 €/m² (Gransdorf, 3,7 km). Die Bruttomietrenditen variieren von 2,89 % (Gransdorf) bis 10,43 % (Oberkail). Eisenschmitt liegt mit 1.850 €/m² und 4,79 % Trendite in der Mitte dieses Spektrums.

Besonders auffällig ist der Nachbarort Schwarzenborn, der nur 0,8 km entfernt liegt und mit 2.300 €/m² einen um 24 % höheren Kaufpreis aufweist, bei einer niedrigeren Rendite von 4,21 %. Dies deutet auf eine lokale Marktdynamik hin, die über die reine Entfernung hinausgeht. Gransdorf mit dem höchsten Kaufpreis von 2.896 €/m² und der niedrigsten Rendite von 2,89 % zeigt das andere Extrem: ein Markt mit hohen Kaufpreisen bei moderaten Mieten.

Die heterogene Preisbildung im Umkreis von 6 km lässt darauf schließen, dass Eisenschmitt keinen homogenen lokalen Markt mit den Nachbarn bildet, sondern sich durch eigene Merkmale von den umliegenden Gemeinden unterscheidet. Die Lage als staatlich anerkannter Erholungsort könnte hier eine Rolle spielen, ist aber in den vorliegenden Daten nicht direkt abbildbar.