Musweiler

Ort und Rahmenbedingungen

Musweiler ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Berncastel-Wittlich in Rheinland-Pfalz. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Wittlich-Land und liegt in der Eifel auf 330 m ü. NHN, etwa sechs Kilometer westlich der Kreisstadt Wittlich. Mit einer Fläche von 3,05 km² und aktuell 49 Einwohnern (Stand 2024) handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden der Region. Zu Musweiler zählen neben dem Kernort die Wohnplätze Birkenhof, Eichenhof, Lindenhof, Margaretenhof, Meesenmühle und Musweilermühle. Im Süden verläuft die Bundesautobahn 60, und der Bahnhof Wittlich-Wengerohr an der Moselstrecke bietet Anschluss an das Schienennetz.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.631 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,40 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,37, die Bruttomietrendite 5,44 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Der Kaufpreisfaktor von 18,37 ist deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 21,16 und auch unter dem Kreiswert von 20,38. Das bedeutet, dass das 18,37-fache des jährlichen Kaltmietpreises als Kaufpreis zu zahlen ist – im Vergleich zu rund 21 Jahren in Rheinland-Pfalz insgesamt und im Kreis. Gleichzeitig liegt die Bruttomietrendite mit 5,44 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Diese Kombination aus relativ niedrigem Kaufpreisfaktor und überdurchschnittlicher Rendite kennzeichnet einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten moderat sind – im Gegensatz zu vielen anderen Regionen, wo hohe Kaufpreise die Rendite drücken.

Preis- und Mietentwicklung

Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt steigende Preise: Der Angebotskaufpreis stieg von 1.350 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 1.631 Euro (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,8 Prozent entspricht. Die Angebotsmiete legte von 6,20 auf 7,40 Euro pro Quadratmeter zu (rund 4,5 Prozent jährlich).

Beide Zeitreihen sind jedoch als geschätzt gekennzeichnet. Bei einer Gemeinde mit nur 49 Einwohnern und einer Fläche von drei Quadratkilometern ist die Zahl der transazierten Immobilien extrem gering, sodass keine belastbaren historischen Daten aus tatsächlichen Kaufpreisen vorliegen. Die Schätzwerte geben einen Orientierungsrahmen, aber keine gesicherte Entwicklung wieder. Der Anstieg von rund 21 Prozent beim Kaufpreis und 19 Prozent bei der Miete über vier Jahre entspricht einem allgemeinen Aufwärtstrend, wie er in vielen ländlichen Regionen zu beobachten ist.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Musweiler bei beiden Preisen unter dem Mittel des Landkreises Berncastel-Wittlich (Kaufpreis: 1.851 Euro/m², Miete: 7,67 Euro/m²) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (2.030 Euro/m² bzw. 8,08 Euro/m²). Im bundesweiten Vergleich ist der Unterschied noch größer: Der deutsche Durchschnitt liegt bei 2.409 Euro/m² Kaufpreis und 8,92 Euro/m² Miete.

Die Nachbargemeinden zeigen ein sehr unterschiedliches Bild. Minderlittgen (2,7 km entfernt) weist mit 1.151 Euro/m² einen deutlich niedrigeren Kaufpreis aus, während Großlittgen (1,7 km) mit 2.272 Euro/m² fast das Doppelte verlangt. Die Bruttomietrenditen variieren in der Nachbarschaft von 3,39 Prozent (Schladt) bis 8,69 Prozent (Karl). Musweiler liegt mit 5,44 Prozent im Mittelfeld dieser Nachbarn. Der Perzentilrang von 65,6 im Bundesland bedeutet, dass Musweiler bei der Mietrendite höher liegt als rund zwei Drittel der 2.300 vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz.

Standortfaktoren und Struktur

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Berncastel-Wittlich mit dem Gesamtrang 341 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht abschneidet der Arbeitsmarkt mit Rang 385, während der Wohlstand- und soziale Lage-Index mit Rang 187 die stärkste Kategorie darstellt. Der Demografie-Index liegt bei Rang 258.

Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Musweiler. Sie spiegelt jedoch die strukturellen Rahmenbedingungen wider, unter denen der lokale Immobilienmarkt operiert. Die Bevölkerungsentwicklung des Ortes zeigt einen Rückgang von 57 Einwohnern (2015) auf 49 (2024), was einer Abnahme von rund 14 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,23 Prozent mit einer Person als arbeitslos gemeldet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus schrumpfender Bevölkerung, niedrigem Zukunftsatlas-Rang und fehlenden Bildungsstandorten deutet auf einen strukturschwachen ländlichen Raum hin, in dem die Immobilienpreise trotz aller Einschränkungen der Datenlage moderat bleiben.