Watzerath
Watzerath (PLZ 54595) liegt im Eifelkreis Bitburg-Prüm in Rheinland-Pfalz. Der Ort zählt 420 Einwohner auf 4,6 km², das entspricht 91 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,27 € pro m², der Kaufpreis bei 2.600 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,35 % und ein Kaufpreisfaktor von 29,8 — rechnerisch sind das 30 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Watzerath über dem Renditeniveau von 8 % der Orte in Rheinland-Pfalz.
Zwischen 2019 und 2025 stieg die Miete von 4,31 € auf 7,33 € pro m², im Mittel 9,3 % pro Jahr. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,4 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Eifelkreis Bitburg-Prüm Rang 212 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 79, Stärkerang 245). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Pittenbach, Pronsfeld und Orlenbach an.
Immobilienpreise in Watzerath im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Rheinland-Pfalz.
Immobilienmarkt und Standort Watzerath
Watzerath zeigt ein ungewöhnliches Marktprofil: Die Angebotsmiete liegt mit 7,27 €/m² deutlich unter allen Vergleichswerten, während der Kaufpreis mit 2.600 €/m² über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt. Das Ergebnis ist eine Bruttomietrendite von nur 3,35 %, die nur von Orlenbach übertroffen wird. Der Kaufpreisfaktor von 29,81 gehört zu den höchsten im regionalen Vergleich. Die Mietentwicklung war volatil (4,31 bis 7,33 €/m² seit 2019). Der Kreis Bitburg-Prüm rangiert im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Mittelfeld.
Marktüberblick
Watzerath ist eine kleine Siedlung im Eifelkreis Bitburg-Prüm mit 420 Einwohnern auf 4,62 km². Der Ort liegt im Tal der Prüm, die durch den Ort fließt, und gehört zur Verbandsgemeinde Prüm. Mit einer Bevölkerungsdichte von 91 Einwohnern pro km² handelt es sich um einen ländlich strukturierten Ort der Westeifel.
Der Immobilienmarkt weist ein auffälliges Muster auf: Die Angebotsmiete liegt mit 7,27 €/m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (8,15 €/m²), dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (8,08 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.600 €/m² über dem Kreiswert (2.245 €/m²) und dem Landeswert (2.030 €/m²). Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,35 %, die unter den meisten Nachbarorten liegt. Der Kaufpreisfaktor von 29,81 – also das knapp 30-Fache der Jahresmiete – gehört zu den höchsten im regionalen Vergleich und kennzeichnet einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zur Miethöhe über dem regionalen Durchschnitt liegen.
Hinweis: Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Preisentwicklung
Die Mietentwicklung in Watzerath war seit 2019 von starken Schwankungen geprägt. Im Jahresverlauf bewegte sich die Angebotsmiete zwischen 4,31 €/m² (2019) und 7,33 €/m² (2025). Der Wert von 7,06 €/m² im Jahr 2022 lag bereits nahe dem aktuellen Niveau, fiel 2024 jedoch auf 5,62 €/m² zurück, bevor er 2025 wieder auf 7,33 €/m² anstieg. Diese Volatilität entspricht dem Muster eines dünnen Marktes, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.
Für den Kaufpreis liegt aktuell nur der Wert von 2.600 €/m² (2026) vor. Eine historische Zeitreihe ist nicht verfügbar.
Der Kaufpreisfaktor von 29,81 ist deutlich höher als der des Kreises (23,64) und des Landes (21,16). Das bedeutet, dass ein Käufer in Watzerath im Verhältnis zur Miethöhe einen höheren Preis zahlt als im regionalen Durchschnitt.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich hebt sich Watzerath durch sein extremes Preis-Miete-Verhältnis ab. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 5,2 km Entfernung weist nur Orlenbach (3.622 €/m²) einen höheren Kaufpreis auf. Orlenbach hat mit 2,71 % sogar noch eine niedrigere Rendite als Watzerath, weil die Miete dort mit 8,19 €/m² zwar höher ist, der Kaufpreis aber noch stärker über dem Watzerather Niveau liegt.
Pronsfeld (3 km entfernt) zeigt das gegenteilige Muster: Mit 9,19 €/m² Miete und nur 1.650 €/m² Kaufpreis erzielt es eine Rendite von 6,68 %. Matzerath (4,3 km) liegt mit 1.350 €/m² Kaufpreis und 6,4 % Rendite auf ähnlichem Niveau. Diese Orte liegen preislich deutlich unter Watzerath.
Prüm, die nächstgelegene Stadt (5,2 km), bietet mit 9,36 €/m² Miete und 2.534 €/m² Kaufpreis ein ausgewogeneres Verhältnis (4,44 % Rendite) als Watzerath.
Der Kreis Bitburg-Prüm insgesamt liegt mit 8,15 €/m² Miete und 2.245 €/m² Kaufpreis mittig zwischen den Extremen der Nachbarorte. Watzerath ist damit ein Ausreißer nach oben beim Kaufpreis und nach unten bei der Miete.
Auf Landesebene liegt Watzerath bei der Bruttomietrendite im unteren Perzentil (8,07. Perzentil von 2.300 Orten in Rheinland-Pfalz).
Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Watzerath ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 426 Einwohnern (2015) auf 420 (2024), was einem Rückgang von 1,4 % entspricht. Der Höchststand lag 2019 bei 443 Einwohnern. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit stabil, aber nicht wachsend.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,49 % und damit auf einem niedrigen Niveau. Sie schwankte jedoch stark: Von 0,68 % (2019) auf 1,77 % (2021) und zurück auf 1,49 % (2023). Die absolute Zahl der Arbeitslosen betrug 4 Personen.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Eifelkreis Bitburg-Prüm (als Bezugsgröße, nicht die Gemeinde selbst) mit Rang 212 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Positiv fällt der Dynamik-Rang auf (79 von 400), während der Arbeitsmarkt-Rang (284) und der Wohlstands-Rang (262) im unteren Bereich liegen. Der Demografie-Rang (91) ist vergleichsweise gut, was auf eine stabile Altersstruktur hindeutet.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte für Watzerath vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Watzerath entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Watzerath
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 4,31 €/m² |
| 2022 | 7,06 €/m² |
| 2024 | 5,62 €/m² |
| 2025 | 7,33 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Watzerath
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2026 | 2.600 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Watzerath
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 426 Einwohner |
| 2016 | 421 Einwohner |
| 2017 | 413 Einwohner |
| 2018 | 416 Einwohner |
| 2019 | 443 Einwohner |
| 2020 | 433 Einwohner |
| 2021 | 436 Einwohner |
| 2022 | 422 Einwohner |
| 2023 | 420 Einwohner |
| 2024 | 420 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Watzerath
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,88 % |
| 2016 | 1,29 % |
| 2017 | 1,01 % |
| 2018 | 1,37 % |
| 2019 | 0,68 % |
| 2020 | 1,03 % |
| 2021 | 1,77 % |
| 2022 | 1,12 % |
| 2023 | 1,49 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 212 Rang |
| Dynamik | 79,00 Rang |
| Stärke | 245 Rang |
| Demografie | 91,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 284 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 189 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 262 Rang |
Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
Anzahl Orte je Renditeband — Watzerath liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 4,00 Orte |
| 2–3 | 91,00 Orte |
| 3–4 | 433 Orte |
| 4–5 | 748 Orte |
| 5–6 | 452 Orte |
| 6–7 | 259 Orte |
| 7–8 | 110 Orte |
| 8–9 | 79,00 Orte |
| 9–10 | 46,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 20,00 Orte |
| 12+ | 28,00 Orte |
Wie schneidet Watzerath im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Watzerath ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Watzerath ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Watzerath
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Prüm | 9,36 €/m² |
| Pronsfeld | 9,19 €/m² |
| Pittenbach | 8,75 €/m² |
| Lünebach | 8,60 €/m² |
| Orlenbach | 8,19 €/m² |
| Winringen | 7,80 €/m² |
| Watzerath | 7,27 €/m² |
| Matzerath | 7,20 €/m² |
| Oberlauch | 7,20 €/m² |
| Sellerich | 5,66 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Watzerath ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Watzerath
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Pronsfeld | 6,68 % |
| Matzerath | 6,40 % |
| Oberlauch | 4,94 % |
| Prüm | 4,44 % |
| Lünebach | 4,26 % |
| Pittenbach | 4,12 % |
| Sellerich | 4,12 % |
| Winringen | 3,45 % |
| Watzerath | 3,35 % |
| Orlenbach | 2,71 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Pittenbach | 1,5 km | 54595 | 8,75 € | 2.550 € | 4,12 % |
| Pronsfeld | 3,0 km | 54597 | 9,19 € | 1.650 € | 6,68 % |
| Orlenbach | 3,3 km | 54595 | 8,19 € | 3.622 € | 2,71 % |
| Matzerath | 4,3 km | 54597 | 7,20 € | 1.350 € | 6,40 % |
| Oberlauch | 4,7 km | 54614 | 7,20 € | 1.750 € | 4,94 % |
| Sellerich | 4,9 km | 54608 | 5,66 € | 1.650 € | 4,12 % |
| Lünebach | 5,2 km | 54597 | 8,60 € | 2.424 € | 4,26 % |
| Prüm, Stadt | 5,2 km | 54595 | 9,36 € | 2.534 € | 4,44 % |
| Winringen | 5,2 km | 54614 | 7,80 € | 2.715 € | 3,45 % |
Wo liegt Watzerath?
Lage
Watzerath auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Watzerath
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,27 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.600 € |
| Bruttomietrendite | 3,35 % |
| Kaufpreisfaktor | 29,8 |
| Einwohner | 420 |
| Einwohner je km² | 91 |
| Fläche (km²) | 4,6 |
| Arbeitslosenquote | 1,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #212 |
| Prognos Dynamikrang | #79 |
| Prognos Stärkerang | #245 |
| Koordinaten | 50,1844, 6,3606 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Watzerath
Was kostet eine Wohnung in Watzerath?
Die aktuellen Angebotswerte in Watzerath liegen bei einer Angebotsmiete von 7,27 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.600 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Mieten in Watzerath entwickelt?
Die Mieten in Watzerath zeigen in der verfügbaren Zeitreihe von 2019 bis 2025 starke Schwankungen: Nach 4,31 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 stiegen sie 2022 auf 7,06 Euro, fielen 2024 auf 5,62 Euro und lagen 2025 bei 7,33 Euro. Eine klare einseitige Trendentwicklung ist daran nicht erkennbar.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Watzerath?
Die Bruttomietrendite in Watzerath liegt bei 3,35 Prozent und damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt des Eifelkreises Bitburg-Prüm von 4,81 Prozent sowie unter dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz von 5,25 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 29,81, was bedeutet, dass fast 30 Jahre Bruttomiete nötig sind, um den Kaufpreis zu decken. Im Perzentilrang der Rendite liegt Watzerath bei 8,07 – nur rund acht Prozent der Orte im Bundesland haben eine noch niedrigere Rendite.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Watzerath?
Die Bevölkerung in Watzerath ist von 426 Einwohnern im Jahr 2015 auf 420 im Jahr 2024 leicht gesunken, was einer Abnahme von rund 1,4 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 91 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,49 Prozent.
Wie schneiden die Immobilien in Watzerath im Vergleich zum Eifelkreis Bitburg-Prüm ab?
Im Vergleich zum Eifelkreis Bitburg-Prüm liegt die Angebotsmiete in Watzerath mit 7,27 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 8,15 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.600 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch über dem Kreiswert von 2.245 Euro. Gegenüber Rheinland-Pfalz (8,08 Euro Miete, 2.030 Euro Kaufpreis) verhält es sich ähnlich: niedrigere Miete, höherer Kaufpreis.
Woher stammen die Daten zu Watzerath?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Watzerath sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Watzerath führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Eifelkreis Bitburg-Prüm
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Sankt Thomas | 54655 | 7,04 € | 686 € | 12,31 % |
| Neuendorf | 54597 | 7,37 € | 733 € | 12,07 % |
| Fleringen | 54597 | 7,77 € | 774 € | 12,05 % |
| Winterspelt | 54616 | 9,74 € | 1.015 € | 11,51 % |
| Leidenborn | 54619 | 7,86 € | 846 € | 11,15 % |
| Oberkail | 54533 | 8,24 € | 948 € | 10,43 % |
| Niehl | 54646 | 11,59 € | 1.400 € | 9,93 % |
| Rodershausen | 54673 | 7,55 € | 933 € | 9,71 % |