Burbach

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten

Burbach liegt am nördlichen Rand der Kyllburger Waldeifel im Eifelkreis Bitburg-Prüm und gehört seit 2014 zur Verbandsgemeinde Bitburger Land. Die 17,04 km² große Gemeinde hat rund 723 Einwohner (Stand 2024), was einer Dichte von 42 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort ist über die Landesstraße 33 erschlossen, verfügt über eine Grundschule und einen Kindergarten, nicht aber über eine Hochschule. Bis 1576 war Burbach Teil des Territoriums der Abtei Prüm, später Kurfürstentum Trier, ab 1815 preußisch und seit 1946 Teil von Rheinland-Pfalz.

Der Immobilienmarkt von Burbach ist durch ein auffälliges Preisgefälle zwischen Miete und Kaufpreis gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt mit 8,15 Euro je Quadratmeter knapp über dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 8,08 Euro, während der Angebotskaufpreis mit 3.040 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Landesmittel von 2.030 Euro und auch über dem Kreisdurchschnitt von 2.245 Euro liegt. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 3,22 Prozent – einem der niedrigsten Werte im Bundesland. Der Kaufpreisfaktor von 31,08 liegt ebenfalls weit über dem Landesdurchschnitt von 21,16 und dem Kreisdurchschnitt von 23,64. Im Perzentilrang der Mietrendite innerhalb Rheinland-Pfalz belegt Burbach Platz 6,2 – das bedeutet, dass nur etwa 6 Prozent der Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Preisentwicklung: Volatile Miete, einzelner Kaufpreispunkt

Die Angebotsmiete in Burbach zeigt in den letzten Jahren eine starke Volatilität. Nach 5,83 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 und einem leichten Rückgang auf 5,75 Euro im Folgejahr stieg die Miete bis 2023 auf 10,77 Euro – ein Anstieg um 85 Prozent in fünf Jahren. Seitdem ist sie wieder gesunken: 2024 auf 9,50 Euro, 2025 auf 6,47 Euro und 2026 auf 7,96 Euro. Der CAGR für die Miete über die Reihe beträgt 3,97 Prozent.

Für den Kaufpreis liegt nur ein Datenpunkt vor (2023: 3.040,61 Euro je Quadratmeter). Eine Entwicklung über mehrere Jahre lässt sich daraus nicht ableiten.

Die starken Schwankungen in der Mietzeitreihe sind typisch für Angebotswerte in kleinen Märkten: Sie spiegeln weniger die tatsächliche Marktentwicklung wider als vielmehr die Zusammensetzung der Inserate. In einer Gemeinde mit 723 Einwohnern kann bereits der Wechsel von einer kleinen zur größeren Wohnung oder ein unterschiedlicher Zustand der Objekte die Durchschnittswerte deutlich verschieben. Der aktuelle Marktdatenwert von 8,15 Euro liegt zwischen dem Tief von 6,47 Euro (2025) und dem Hoch von 10,77 Euro (2023) – er entspricht damit einer Art Mittelwert der jüngsten Vergangenheit. Die Werte sind Inseratswerte und kein amtlicher Mietspiegel.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungswachstum bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Burbach ist seit 2015 um rund 7 Prozent gewachsen – von 676 auf 723 Einwohner. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2018 und 2020, als die Einwohnerzahl von 692 auf 724 stieg. Seitdem stabilisiert sie sich bei rund 720 bis 730 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote bewegt sich auf sehr niedrigem Niveau. Mit 1,12 Prozent (Stand 2023) liegt sie im unteren Bereich der Zeitreihe. Der höchste Wert lag bei 2,44 Prozent im Jahr 2020, der niedrigste bei 0,67 Prozent im Jahr 2022. Im Jahr 2023 waren fünf Personen arbeitslos gemeldet. Die niedrige Arbeitslosenquote steht in einem scheinbaren Widerspruch zum Prognos-Arbeitsmarkt-Rang des Kreises auf Platz 284 von 400 – ein Muster, das in kleinen ländlichen Gemeinden auftreten kann, wenn die Arbeitslosenquote durch geringe Erwerbsbeteiligung oder Aushilfsbeschäftigung verzerrt ist und der Prognos-Index breiter strukturierte Arbeitsmarktindikatoren verwendet.

Regionale Einordnung: Kaufpreis-Abweichung vom Umland

Im regionalen Vergleich hebt sich Burbach vor allem durch seine Kaufpreise von den Nachbarn ab. Mit 3.040 Euro je Quadratmeter liegt der Preis deutlich über den Werten in Balesfeld (1.850 Euro, 1 km entfernt), Nimshuscheid (1.650 Euro, 2,2 km) und Neidenbach (1.836 Euro, 2,9 km). Nur Wawern (2.889 Euro) und Lasel (3.538 Euro) weisen ähnliche oder höhere Kaufpreise auf.

Bei der Angebotsmiete liegt Burbach mit 8,15 Euro im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Feuerscheid liegt mit 9,66 Euro darüber, Wawern mit 3,33 Euro deutlich darunter. Die Bruttomietrendite von 3,22 Prozent ist unter allen aufgeführten Nachbarorten – mit Ausnahme von Wawern (1,38 Prozent) und Lasel (2,42 Prozent) – die niedrigste. Feuerscheid weist mit 9,33 Prozent die höchste Rendite auf, was sich aus dem niedrigen Kaufpreis von 1.243 Euro bei hoher Miete erklärt.

Der Kreis Eifelkreis Bitburg-Prüm weist im Durchschnitt eine deutlich höhere Rendite von 4,81 Prozent und einen niedrigeren Kaufpreisfaktor von 23,64 auf. Burbach liegt damit außerhalb des regionalen Durchschnittsmusters und weist einen eigenständigen, kaufpreisgetriebenen Markt auf.

Standortfaktoren: Dynamik ohne wirtschaftliche Stärke

Der Eifelkreis Bitburg-Prüm, zu dem Burbach gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 212 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Auffällig ist die starke Differenzierung der Teilindizes: Der Dynamik-Index mit Rang 79 gehört zum besten Drittel aller Kreise, während der Stärke-Index mit Rang 245 und der Wohlstand-Index mit Rang 262 im unteren Bereich liegen. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Platz 284 im unteren Quartil, der Demografie-Index mit Platz 91 gehört zu den besseren Werten.

Diese Struktur – hohe Dynamik bei gleichzeitig schwacher wirtschaftlicher Stärke und niedrigem Wohlstand – beschreibt ein Muster, das für viele ländliche Räume in der Peripherie typisch ist: Der Kreis zeigt Entwicklungsimpulse, etwa durch Infrastruktur oder Lebensqualität, verfügt aber über keine starke lokale Wirtschaftsbasis. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt und den Markt vorwiegend auf Familien ausrichtet.