Masthorn

Marktüberblick

Masthorn präsentiert sich auf dem Immobilienmarkt als ein Sonderfall: Die Angebotsmiete von 9,73 Euro pro Quadratmeter liegt sowohl über dem Durchschnitt des Eifelkreises Bitburg-Prüm (8,15 €/m²) als auch über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (8,08 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 1.850 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreiswert (2.245 €/m²), dem Landeswert (2.030 €/m²) und dem Bundeswert (2.409 €/m²).

Diese Kombination aus relativ hohen Mieten und vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 6,31 %. Damit liegt Masthorn auf dem 79. Perzentil im Bundesland – nur etwa 20 % der Orte im Land weisen eine höhere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 15,84 liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 23,64 und dem Landesdurchschnitt von 21,16.

Die hohe Rendite ist keine Folge überhöhter Mieten, sondern vor allem der relativ niedrigen Kaufpreise. Im Verhältnis zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Pronsfeld (2,7 km entfernt) weist mit 6,68 % eine vergleichbare Rendite auf, während Orte wie Euscheid (3,33 %) oder Üttfeld (3,73 %) deutlich niedrigere Werte erreichen – hier liegen die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten höher.

Preisentwicklung

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisentwicklung sind als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 8,10 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 9,50 Euro im Jahr 2025 – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,1 %. Der geschätzte Kaufpreis entwickelte sich von 1.500 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 1.850 Euro (2025), was einem jährlichen Anstieg von rund 5,4 % entspricht.

Die Kaufpreise entwickeln sich also schneller als die Mieten. Bei fortgesetzter Entwicklung würde sich die bisherige attraktive Rendite-Lage langsam verringern. Die geschätzte Natur der Daten bedeutet, dass diese Entwicklungen mit Unsicherheit behaftet sind und keine tatsächlichen Transaktionspreise oder gemieteten Wohnflächen widerspiegeln, sondern auf Inseratdaten basieren.

Die aktuellen Werte (9,73 €/m² Miete, 1.850 €/m² Kaufpreis) liegen leicht über den geschätzten Jahreswerten für 2025, was auf einen weiteren Anstieg seit der letzten Schätzung hindeutet.

Regionale Einordnung

Masthorn liegt in der Verbandsgemeinde Prüm im Eifelkreis Bitburg-Prüm, einem ländlich geprägten Kreis mit 233 erfassten Orten. Der Kreisdurchschnitt bei der Bruttomietrendite liegt bei 4,81 %, deutlich unter dem Wert von Masthorn. Auch der Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (5,25 %) wird übertroffen.

Im direkten Umland zeigt sich ein heterogenes Bild. Die Nachbarorte im Umkreis von bis zu 4,5 Kilometern weisen sehr unterschiedliche Preisstrukturen auf. Pronsfeld (2,7 km) liegt mit 9,19 €/m² Miete und 1.650 €/m² Kaufpreis Masthorn am nächsten – die Rendite von 6,68 % ist vergleichbar. Euscheid (2,4 km) hingegen verlangt mit 2.885 €/m² den höchsten Kaufpreis im Umkreis, bei einer Angebotsmiete von 8,00 €/m², was zu einer niedrigen Rendite von 3,33 % führt.

Orte wie Üttfeld (4,1 km) und Merlscheid (4,4 km) verzeichnen mit 5,90 bzw. 6,50 €/m² die niedrigsten Mieten im Umkreis, bei Kaufpreisen um 1.900 €/m². Diese Unterschiede zeigen, dass der lokale Markt in der Westeifel stark fragmentiert ist und keine einheitliche Preisbildung stattfindet.

Standortfaktoren

Masthorn ist eine der kleinsten Gemeinden im Eifelkreis Bitburg-Prüm mit 56 Einwohnern (Lagefaktor-Datenstand 2024) auf einer Fläche von 4,56 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 12 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Einwohnerzahl schwankte in den letzten Jahren zwischen 50 und 56; nach einem Tiefpunkt von 50 Einwohnern im Jahr 2021 hat sich die Zahl wieder auf 56 stabilisiert.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Eifelkreis Bitburg-Prüm den Rang 212 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders auffällig ist der Rang 284 im Teilindex Arbeitsmarkt und der Rang 262 im Teilindex Wohlstand und soziale Lage. Der Dynamik-Index mit Rang 79 ist der stärkste Teilindikator des Kreises. Diese Werte deuten auf eine strukturschwache Region hin, was sich in den niedrigeren Kaufpreisen widerspiegelt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur ist landwirtschaftlich und touristisch geprägt. Masthorn liegt in der Westeifel auf 459 m ü. NHN und gehört zur Verbandsgemeinde Prüm. Ein Teil des Gemeindegebiets fällt in das Naturschutzgebiet Bierbachtal. Die Anbindung erfolgt über die Kreisstraße 116, die zur Bundesstraße 410 führt.

Für Masthorn liegen keine Bodenrichtwerte vor, was bei einer Gemeinde dieser Größe nicht ungewöhnlich ist.