Merlscheid

Der Ort

Merlscheid ist eine Ortsgemeinde im Eifelkreis Bitburg-Prüm mit 33 Einwohnern auf 3,58 Quadratkilometern. Der Ort liegt in der westlichen Eifel an der Mündung des Merlbaches in die Prüm, auf einer Höhe von 360 bis 390 Metern über Normalnull. Nächstgelegene größere Stadt ist Bitburg, rund 20 Kilometer entfernt. Merlscheid gehört zur Verbandsgemeinde Arzfeld und wurde erstmals 1459 urkundlich als „Merhelscheit“ erwähnt. Der Ort gehörte bis Ende des 18. Jahrhunderts zum Kondominium Pronsfeld unter gemeinsamer Landeshoheit von Kurfürstentum Trier und Herzogtum Luxemburg.

Die extreme Größe des Ortes zeigt sich in der Bevölkerungsdichte von neun Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Einwohnerzahl ist seit ihrem Höchststand 2017 mit 39 Personen auf 33 im Jahr 2024 um etwa elf Prozent zurückgegangen. Diese Entwicklung entspricht dem ländlichen Strukturwandel in der Eifel, wo kleine Gemeinden seit Jahren Einwohner verlieren. Von ehemals acht Vollerwerbslandwirten sind heute keine mehr verblieben; der Strukturwandel zwang zur Betriebsaufgabe oder Umstellung auf Nebenerwerb (Wikipedia, Ortsgemeinde Merlscheid).

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Die vorliegenden Immobilienkennzahlen basieren auf Angebotswerten aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Sowohl die Mietpreis- als auch die Kaufpreisreihe sind als geschätzt gekennzeichnet.

Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.900 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,50 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Eifelkreises Bitburg-Prüm (Kaufpreis 2.245 Euro, Miete 8,15 Euro) und unter dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (Kaufpreis 2.030 Euro, Miete 8,08 Euro). Im bundesweiten Vergleich mit 2.409 Euro Kaufpreis und 8,92 Euro Miete ist Merlscheid ebenfalls deutlich unter dem Niveau.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,36 und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 23,64 sowie über dem Landesdurchschnitt von 21,16. Das bedeutet, dass die Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis niedriger ist als in den Vergleichsräumen. Die Bruttomietrendite von 4,11 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 4,81 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Der Kaufpreis ist in Merlscheid zwar niedriger als im Umland, aber die Mieten liegen relativ noch stärker unter dem Durchschnitt — das erklärt die niedrigere Rendite.

Die geschätzte Zeitreihe zeigt für den Zeitraum 2021 bis 2025 einen Anstieg der Angebotsmiete von 5,50 auf 6,50 Euro pro Quadratmeter (rund 18 Prozent) und des Kaufpreises von 1.550 auf 1.900 Euro (rund 23 Prozent). Der Kaufpreis entwickelte sich also schneller als die Miete, was den steigenden Kaufpreisfaktor und die sinkende Rendite erklärt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von drei Kilometern zeigt Merlscheid ein gemischtes Bild. Mit 6,50 Euro Angebotsmiete und 1.900 Euro Kaufpreis liegt der Ort auf dem exakt gleichen Niveau wie Strickscheid (2,9 Kilometer entfernt), das identische Werte aufweist. In absoluten Zahlen liegt Merlscheid damit im unteren Drittel der Nachbarorte.

Die höchste Miete im Umkreis weist Lünebach mit 8,60 Euro auf, der höchste Kaufpreis Lierfeld mit 2.556 Euro. Matzerath fällt mit einem Kaufpreis von 1.350 Euro und einer Rendite von 6,4 Prozent als Ausreißer nach unten im Kaufpreis und nach oben in der Rendite auf.

Merlscheid folgt damit dem Muster der ländlichen Eifelgemeinden mit niedrigen absoluten Preisniveaus. Die identischen Werte zu Strickscheid könnten auf einen homogenen lokalen Markt in diesem Teil der Verbandsgemeinde Arzfeld hindeuten.

Standortfaktoren

Der Eifelkreis Bitburg-Prüm, zu dem Merlscheid gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 212 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Teilindex Dynamik liegt mit Rang 79 deutlich besser als der Index Stärke mit Rang 245. Besonders schlecht abschneidet der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 262) sowie im Index Arbeitsmarkt (Rang 284). Diese Strukturdaten gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, sie geben aber Hinweise auf den wirtschaftlichen Rahmen, in dem der lokale Immobilienmarkt stattfindet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,17 Prozent. Die schwankenden Werte der Arbeitslosenquote in der Zeitreihe (zwischen 0 und 5 Prozent) spiegeln die kleine Bevölkerungszahl wider, bei der einzelne Personen die Quote erheblich beeinflussen.

Die Kombination aus rückläufiger Bevölkerung, fehlenden hochschulischen oder industriellen Anziehungspunkten und einem Kreis, der in den Zukunftsatlas-Indizes Wohlstand und Arbeitsmarkt schlecht abschneidet, beschreibt einen Ort mit begrenzter wirtschaftlicher Dynamik. Der Immobilienmarkt in Merlscheid ist damit von einer geringen Nachfrage geprägt, ohne nennenswerte Zuzugsdynamik.