Manderscheid

Marktüberblick

Manderscheid ist eine Ortsgemeinde im Eifelkreis Bitburg-Prüm mit nur 52 Einwohnern auf 4,25 km². Die Gemeinde liegt im Islek, einem westlichen Höhenzug der Eifel, auf 443 m ü. NHN und gehört zur Verbandsgemeinde Arzfeld. Der Ort ist traditionell landwirtschaftlich geprägt; von den Bauernhöfen sind heute nur noch zwei aktiv.

Der lokale Immobilienmarkt ist durch sehr geringes Angebot geprägt. Die vorliegenden Angebotswerte aus Inseraten liegen bei 8,17 €/m² für Miete und 2.437 €/m² für den Kauf. Beide Werte sind Angebotswerte und kein amtlicher Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,02 %. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt des Eifelkreises Bitburg-Prüm bei 4,81 %, der von Rheinland-Pfalz bei 5,25 %. Manderscheid erreicht im Landesvergleich nur das 24. Perzentil – die Mietrendite liegt also unter 76 % aller vergleichbaren Orte im Bundesland. Der Kaufpreisfaktor von 24,86 liegt über dem Kreisdurchschnitt (23,64) und deutlich über dem Landesdurchschnitt (21,16). Das bedeutet: Der Kaufpreis pro m² entspricht etwa dem 25-fachen der Jahreskaltmiete – ein Wert, der über dem regionalen und bundesweiten Mittel liegt.

Preisentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen sind kurz und lückenhaft. Für die Angebotsmiete liegen Daten von 2023 (6,73 €/m²) und 2025 (8,89 €/m²) vor. Das entspricht einem Anstieg von rund 32 % in zwei Jahren. Für den Kaufpreis liegt ein Einzelwert von 2.437 €/m² für 2021 vor. Eine Entwicklung über mehrere Jahre lässt sich daraus nicht ableiten.

Ein Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotsmietwert von 8,17 €/m² (market_data) und dem Zeitreihenwert von 8,89 €/m² für 2025. Dieser Unterschied könnte darauf zurückzuführen sein, dass die Zeitreihe einen aggregierten Jahreswert oder einen anderen Stichtag abbildet, während der aktuelle Angebotswert den Stand zum Abfragezeitpunkt widerspiegelt. Bei einer Gemeinde mit nur 52 Einwohnern und sehr wenigen verfügbaren Mietwohnungen kann bereits ein einzelnes Inserat die Durchschnittswerte deutlich nach oben oder unten ziehen. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, aber ihre Aussagekraft ist aufgrund der geringen Fallzahlen eingeschränkt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Eifelkreis Bitburg-Prüm liegt die Angebotsmiete in Manderscheid leicht über dem Kreisdurchschnitt (8,17 vs. 8,15 €/m²), der Kaufpreis jedoch deutlich (2.437 vs. 2.245 €/m²). Daraus resultiert die niedrigere Bruttomietrendite.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Manderscheid liegt mit 8,17 €/m² im oberen Mittelfeld der Mieten (Waxweiler: 7,76, Kinzenburg: 7,20, Merlscheid: 6,50). Der Kaufpreis von 2.437 €/m² ist jedoch der zweithöchste im unmittelbaren Umkreis – nur Pintesfeld liegt mit 2.500 €/m² darüber. Die Bruttomietrendite von 4,02 % liegt damit im unteren Drittel der Nachbargemeinden (Waxweiler: 5,05 %, Kinzenburg: 4,80 %, Lauperath: 4,13 %).

Dieses Muster – relativ hohe Mieten bei noch höheren Kaufpreisen – entspricht dem Muster von Orten, in denen die Nachfrage nach Immobilien die Kaufpreise stärker antreibt als die Mieten. Manderscheid ist bekannt für die beiden Manderscheider Burgen, eine der besterhaltenen Burganlagen Deutschlands, die als touristischer Faktor die Nachfrage nach Immobilien im Ort beeinflussen können.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Manderscheids ist seit Jahrzehnten rückläufig: Von 108 Einwohnern 1939 ging die Zahl auf 52 (Stand 2025) zurück. In der verfügbaren Zeitreihe von 2015 bis 2024 schwankt die Bevölkerung zwischen 52 und 58 Einwohnern, mit einem leichten Rückgang von 54 (2015) auf 52 (2024).

Die Arbeitslosenquote ist für 2022 und 2023 mit 0 % angegeben, was bei dieser geringen Einwohnerzahl statistisch kaum aussagekräftig ist. Die Zahl der Arbeitslosen beträgt 0, was bei einer so kleinen Gemeinde darauf hindeutet, dass die Erwerbsstruktur kaum in offiziellen Statistiken abgebildet wird.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Eifelkreis Bitburg-Prüm (auf den sich die Ränge beziehen, nicht die Gemeinde selbst) mit Rang 212 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Positiv fällt der Dynamik-Rang 79 aus, während der Arbeitsmarkt-Rang (284) und der Wohlstands-Index (262) deutlich unter dem Median liegen. Diese Werte spiegeln die strukturelle Schwäche der Region wider.

Standortfaktoren

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lagefaktor-Indizes des Prognos-Zukunftsatlas zeigen für den Eifelkreis Bitburg-Prüm eine gemischte Bilanz: Der Dynamik-Index mit Rang 79 ist der stärkste Teilindex, während der Wohlstands-Index (Rang 262) und der Arbeitsmarkt-Index (Rang 284) die schwächsten Bereiche sind. Der Demografie-Index liegt mit Rang 91 im oberen Drittel, was auf eine relativ stabile Bevölkerungsstruktur im Kreis hindeutet.

Manderscheid ist abgelegen in der Eifel gelegen, was die Erreichbarkeit für Pendler einschränkt. Für Boden- und Grundstückswerte liegen keine Daten vor. Der Bodenrichtwert ist nicht verfügbar.