Heisdorf

Marktüberblick

Heisdorf ist eine Ortsgemeinde im Eifelkreis Bitburg-Prüm mit einer Fläche von nur 3,93 km² und rund 110 Einwohnern. Der kleine Ort gehört zur Verbandsgemeinde Prüm und liegt in der Westeifel auf 515 m ü. NHN. Die Angebotsmiete liegt bei 7,20 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.050 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,21 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,73.

Die niedrige Bruttomietrendite von 4,21 Prozent ist bemerkenswert: Sie liegt unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 4,81 Prozent. Der Perzentilrang von 31,4 im Bundesland bedeutet, dass nur etwa ein Drittel der Orte in Rheinland-Pfalz eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Das Kaufpreisniveau von 2.050 Euro je Quadratmeter liegt leicht über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro, während die Miete deutlich unter dem Landeswert von 8,08 Euro je Quadratmeter liegt. Diese Diskrepanz zwischen relativ hohem Kaufpreis und niedriger Miete ist die Ursache für die unterdurchschnittliche Rendite.

Preis- und Mietentwicklung

Sowohl die Mietpreis- als auch die Kaufpreisentwicklung basieren auf geschätzten Werten. Die Angebotsmiete stieg von 5,80 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 7,20 Euro im Jahr 2025, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5,6 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.600 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.050 Euro im Jahr 2025, was einem jährlichen Anstieg von rund 6,4 Prozent entspricht.

Der Kaufpreis wuchs damit schneller als die Miete. Diese Entwicklung treibt die Bruttomietrendite weiter nach unten: Während 2021 bei einer Miete von 5,80 Euro und einem Kaufpreis von 1.600 Euro noch eine Rendite von etwa 4,35 Prozent lag, beträgt sie heute 4,21 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,73 bedeutet, dass das 23,73-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei 23,64 und der Landesdurchschnitt bei 21,16. Heisdorf liegt damit sowohl auf Kreisebene als auch auf Landesebene über dem jeweiligen Mittelwert.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit dem Eifelkreis Bitburg-Prüm liegt Heisdorf bei der Angebotsmiete (7,20 zu 8,15 Euro je Quadratmeter) und beim Angebotskaufpreis (2.050 zu 2.245 Euro je Quadratmeter) jeweils unter dem Kreisdurchschnitt. Die Rendite liegt mit 4,21 Prozent jedoch unter dem Kreiswert von 4,81 Prozent, während der Kaufpreisfaktor mit 23,73 knapp über dem Kreiswert von 23,64 liegt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Dingdorf (1,8 km entfernt) weist mit 1.450 Euro je Quadratmeter den niedrigsten Kaufpreis und mit 7,10 Prozent die höchste Rendite auf, während die Miete mit 8,58 Euro je Quadratmeter über dem Heisdorfer Wert liegt. Winringen (2,4 km) liegt mit 2.715 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Heisdorfer Kaufpreis, bei einer Miete von 7,80 Euro und einer Rendite von nur 3,45 Prozent. Das Nachbarschaftsbild zeigt, dass die lokalen Immobilienpreise innerhalb weniger Kilometer stark variieren können.

Auf Landesebene liegt Heisdorf bei der Miete unter dem Durchschnitt, bei den Kaufpreisen jedoch leicht darüber. Der Kaufpreisfaktor von 23,73 liegt über dem Landesdurchschnitt von 21,16.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung von Heisdorf verlief seit 2015 insgesamt positiv: Von 109 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 124 im Jahr 2024, was einer Zunahme von rund 14 Prozent entspricht. Im Jahr 2025 wurde ein Rückgang auf 110 Einwohner gemeldet. Die Bevölkerungsdichte beträgt 32 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,3 Prozent, was einem einzigen arbeitslosen Menschen entspricht. Dieser Wert ist aufgrund der geringen Bevölkerungszahl statistisch kaum aussagekräftig.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Eifelkreis Bitburg-Prüm auf Rang 212 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders positiv fällt der Dynamik-Index mit Rang 79 aus, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 284 und der Wohlstands-Index mit Rang 262 schwächer abschneiden. Der Demografie-Index liegt mit Rang 91 im oberen Drittel. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Verkehrstechnisch ist Heisdorf durch die Bundesautobahn 60 angebunden, die durch den Ort verläuft. Die nächsten Anschlussstellen sind Prüm und Waxweiler. Der nächste Bahnhof befindet sich in Mürlenbach an der Eifelbahnstrecke Köln–Trier, etwa 17 Kilometer östlich. Am Ort bestehen keine Hochschulen.