Birtlingen

Marktüberblick

Birtlingen gehört zu den preisgünstigsten Orten im Eifelkreis Bitburg-Prüm. Die Angebotsmiete liegt bei 7,60 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.600 Euro je Quadratmeter. Beide Werte stammen aus Inseraten und stellen kein offizielles amtliches Mietspiegelergebnis dar.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,54 – das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa das 17,5-Fache der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert ist ein Indikator dafür, wie viele Jahre die Miete brauchen würde, um den Kaufpreis zu decken. Ein niedriger Kaufpreisfaktor und eine hohe Bruttomietrendite beschreiben denselben Sachverhalt aus zwei Blickwinkeln: Der Kaufpreis ist im Verhältnis zur Miete niedrig. Die Bruttomietrendite liegt bei 5,7 Prozent und ist damit überdurchschnittlich.

Preis- und Mietentwicklung

Die vorliegenden Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet. Sie zeigen einen kontinuierlichen Aufwärtstrend: Die Angebotsmiete stieg von 6,30 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 7,60 Euro im Jahr 2025 (CAGR 4,8 Prozent). Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.300 Euro je Quadratmeter auf 1.600 Euro im selben Zeitraum (CAGR 5,3 Prozent).

Der Kaufpreis steigt damit leicht schneller als die Miete. Die unterschiedlichen Wachstumsraten von 4,8 Prozent bei der Miete und 5,3 Prozent beim Kaufpreis gehen einher mit einer leichten Verringerung der Rendite über die Zeit.

Regionale Einordnung

Birtlingen liegt bei allen Preis- und Mietkennzahlen unter dem Durchschnitt seines Umlands. Die Angebotsmiete von 7,60 Euro je Quadratmeter ist niedriger als der Kreisdurchschnitt des Eifelkreises Bitburg-Prüm (8,15 Euro) und der Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (8,08 Euro). Der Kaufpreis von 1.600 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreiswert von 2.245 Euro und dem Landeswert von 2.030 Euro.

Im bundesweiten Vergleich zeigt sich ein ähnliches Bild: Die deutsche Angebotsmiete liegt bei 8,92 Euro je Quadratmeter, der Kaufpreis bei 2.409 Euro je Quadratmeter. Birtlingen gehört damit zu den preisgünstigeren Orten im Vergleich.

Die Bruttomietrendite von 5,7 Prozent liegt über dem Kreiswert (4,8 Prozent), dem Landeswert (5,25 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,1 Prozent). Im Perzentilrang der Gemeinden in Rheinland-Pfalz belegt Birtlingen mit 70,5 Prozent einen Platz im oberen Drittel – was bedeutet, dass die Rendite höher ist als bei etwa 70 Prozent der anderen Gemeinden im Land. Der niedrige Kaufpreis ist der bestimmende Faktor für diese überdurchschnittliche Rendite.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Messerich (1,2 km entfernt) weist mit 9,09 Euro je Quadratmeter eine höhere Miete und mit 2.557 Euro je Quadratmeter einen deutlich höheren Kaufpreis auf. Dockendorf (2,9 km) liegt mit 7,51 Euro je Quadratmeter Miete und 1.700 Euro je Quadratmeter Kaufpreis nahe an Birtlingen. Die nächstgelegene Stadt, Bitburg (4,5 km), erreicht mit 10,05 Euro je Quadratmeter Miete und 3.523 Euro je Quadratmeter Kaufpreis ein Vielfaches der Birtlinger Werte. Diese Diskrepanz entspricht dem Muster einer Wohngemeinde, während Bitburg als Kreisstadt mit höherer Infrastruktur und mehr Arbeitsplätzen eine deutlich stärkere Nachfrage generiert.

Standortfaktoren

Birtlingen ist eine der kleinsten Gemeinden der Verbandsgemeinde Bitburger Land mit rund 46 bis 48 Einwohnern und einer Bevölkerungsdichte von 16 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 11,5 Prozent zurückgegangen (von 52 auf 46 Einwohner im Jahr 2024). Die Entwicklung verläuft nicht linear: Zwischen 2015 und 2022 schwankte die Einwohnerzahl zwischen 42 und 50, bevor sie 2023 und 2024 bei 46 Einwohnern stabilisierte.

Der Ort ist landwirtschaftlich geprägt: 65,4 Prozent der 294 Hektar großen Gemarkung werden landwirtschaftlich genutzt, 23,2 Prozent sind bewaldet. Von 1971 bis 2017 ist die Zahl der landwirtschaftlichen Betriebe von neun auf drei gesunken, die landwirtschaftlich genutzte Fläche von 309 auf 192 Hektar. Viele Einwohner sind Pendler in die nahe gelegene Kreisstadt Bitburg. Diese Struktur als Wohngemeinde mit Arbeitsplätzen in der Nachbarkstadt trägt zur Erklärung der vergleichsweise niedrigen Immobilienpreise bei: Es besteht keine eigenständige lokale Nachfrage nach Wohnraum durch ansässige Unternehmen oder eine wachsende Bevölkerung.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei null Prozent. Bei einer solchen geringen Einwohnerzahl ist dieser Wert statistisch jedoch kaum aussagekräftig.

Für den Eifelkreis Bitburg-Prüm liegt der Prognos-Zukunftsatlas-Rang 2025 bei Platz 212 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Wert für Dynamik (Rang 79) ist vergleichsweise gut, während der Rang für Arbeitsmarkt (284) und Wohlstand sowie soziale Lage (262) auf strukturelle Schwächen hinweisen. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, geben aber einen Hinweis auf den regionalen Kontext.

Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Kreisstraße 14. Die Bundesstraße 257 (Bitburg–Echternach) verläuft etwa einen Kilometer östlich des Ortes. Die nächste Anschlussstelle der Bundesautobahn 60 befindet sich in etwa 10 Kilometern Entfernung. Diese Infrastruktur ermöglicht die Pendlerfunktion nach Bitburg, bietet aber keine direkte Autobahnanbindung.