Eßlingen

Marktüberblick: Teuer kaufen, geringe Rendite

Eßlingen ist eine kleine Ortsgemeinde im Eifelkreis Bitburg-Prüm in der Südwesteifel. Auf 5,26 km² leben rund 116 Menschen, was einer Bevölkerungsdichte von 22 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort liegt etwa 10 Kilometer südlich der Kreisstadt Bitburg an der Bundesstraße 51 und gehört seit 2014 der Verbandsgemeinde Bitburger Land an.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.650 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,11 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,67 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,23. Diese Werte beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Der Kaufpreis ist deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt, während die Miete nur leicht darüber liegt. Die Folge ist eine niedrige Rendite, die unter allen Nachbarorten im Umkreis liegt.

Preisentwicklung: Steigende Kaufpreise, volatile Mieten

Die Mietentwicklung zeigt keine klare Richtung. Zwischen 2020 und 2026 schwankt die Angebotsmiete zwischen 6,15 Euro (2021) und 8,61 Euro (2026). Der Anstieg von 2021 auf 2022 um mehr als 2 Euro je Quadratmeter und der Rückgang 2023 deuten auf eine volatile Marktdynamik hin, die für eine Gemeinde dieser Größe typisch sein kann, wenn nur wenige Angebote den Markt prägen.

Der Kaufpreis verläuft in der vorliegenden Zeitreihe von 2021 bis 2025 durchgehend steigend: von 2.100 Euro je Quadratmeter auf 2.650 Euro. Diese Reihe ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet. Der jährliche Anstieg liegt bei rund 6 Prozent, was deutlich über der Mietentwicklung liegt. Der Kaufpreisfaktor von 27,23 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 27,23-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt im Eifelkreis Bitburg-Prüm bei 23,64 und in Rheinland-Pfalz bei 21,16.

Regionale Einordnung: Über dem Kreis- und Landesdurchschnitt

Eßlingen liegt bei der Angebotsmiete mit 8,11 Euro je Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt von 8,15 Euro und leicht über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Beim Kaufpreis mit 2.650 Euro je Quadratmeter liegt der Ort jedoch deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.245 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Diese Diskrepanz zwischen relativ moderater Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,67 Prozent, die im Perzentilrang von 14,27 im Bundesland liegt — das bedeutet, dass nur etwa 14 Prozent der Orte in Rheinland-Pfalz eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4 Kilometern zeigt sich ein unterschiedliches Bild. Trimport weist mit 6,56 Prozent die höchste Rendite auf, gefolgt von Oberstedem mit 6,03 Prozent. Beide haben deutlich niedrigere Kaufpreise (1.308 bzw. 1.750 Euro je Quadratmeter). Meckel und Scharfbillig liegen mit 3,73 bzw. 2,71 Prozent ebenfalls unter Eßlingen, obwohl ihre Kaufpreise teils höher liegen — hier drücken die höheren Mieten die Rendite. Eßlingen liegt damit im unteren Drittel der Nachbargemeinden bei der Rendite, was primär am überdurchschnittlichen Kaufpreis liegt.

Standortfaktoren: Geringe Arbeitslosigkeit, aber schwacher Zukunftsatlas-Rang

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,32 Prozent, was einem Wert von nur einer arbeitslosen Person entspricht. Dieser Wert ist zwar niedrig, muss aber vor dem Hintergrund der geringen Bevölkerungszahl betrachtet werden — bei 116 Einwohnern hat eine einzelne Person bereits einen spürbaren Einfluss auf die Quote.

Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 positiv: Von 93 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 122 im Jahr 2022, bevor sie 2023 und 2024 leicht auf 116 sank. Insgesamt entspricht dies einem Anstieg von rund 25 Prozent seit 2015. Dieser Zuzug könnte den steigenden Kaufpreis mit erklären.

Der Eifelkreis Bitburg-Prüm, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bezieht, erreicht im Gesamtindex Rang 212 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Kreis im Arbeitsmarkt (Rang 284) und im Wohlstand (Rang 262). Der Dynamik-Index mit Rang 79 ist der stärkste Teilindikator. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Fazit: Kleiner Markt mit strukturellen Spannungen

Eßlingen präsentiert sich als kleiner Eifelmarkt mit einer ungewöhnlichen Konstellation: Überdurchschnittliche Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu einer der niedrigsten Mietrenditen in Rheinland-Pfalz. Der Kaufpreis liegt mit dem 3,99-Fachen des Bundesdurchschnitts stärker über dem Bundesmittel als die Miete mit dem 2,8-Fachen. Diese Schere zwischen Kaufpreis und Miete ist der bestimmende Faktor des lokalen Immobilienmarkts.

Die Bevölkerungszunahme von rund 25 Prozent seit 2015 steht im Kontrast zum schwachen Abschneiden des Kreises im Prognos-Zukunftsatlas, insbesondere im Arbeitsmarkt und Wohlstand. Die niedrige Arbeitslosenquote ist bei der geringen Einwohnerzahl statistisch wenig aussagekräftig. Der lokale Immobilienmarkt wird wahrscheinlich weiterhin von wenigen Angeboten geprägt sein, was zu den beobachteten Schwankungen in der Mietentwicklung beiträgt.