Scharfbillig

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Scharfbillig ist eine Ortsgemeinde im Eifelkreis Bitburg-Prüm, 5 km südlich der Kreisstadt Bitburg gelegen. Die 4,82 km² große Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Bitburger Land und hat rund 111 Einwohner (Datenstand 2024). Auf dem Gemeindegebiet werden 68 % landwirtschaftlich genutzt, 19 % sind bewaldet. In unmittelbarer Nachbarschaft liegt der Flugplatz Bitburg. Die erste urkundliche Erwähnung erfolgte 1273 als „charpilge"; römerzeitliche Funde belegen eine deutlich frühere Besiedlung.

Der Immobilienmarkt von Scharfbillig ist durch ein auffälliges Preis-Miete-Gefälle geprägt: Der Angebotskaufpreis liegt mit 3.058 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.245 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Die Angebotsmiete von 6,90 Euro je Quadratmeter liegt jedoch unter dem Kreiswert von 8,15 Euro und dem Landeswert von 8,08 Euro. Diese Kombination aus hohen Kaufpreisen und vergleichsweise niedrigen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 2,71 Prozent – einer der niedrigsten Werte im gesamten Umland.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen, Mieten schwanken

Die Mietpreise in Scharfbillig sind zwischen 2020 (5,00 Euro je m²) und 2023 (8,25 Euro je m²) um 65 Prozent gestiegen. Im Jahr 2024 blieben sie bei 8,25 Euro, bevor sie 2025 auf 6,90 Euro je m² fielen. Diese Entwicklung ist mit Vorsicht zu interpretieren, da die Mietwerte nicht geschätzt sind und auf Inseraten basieren.

Die Kaufpreise zeigen einen kontinuierlichen Anstieg: Von 2.400 Euro je m² im Jahr 2021 auf 3.058 Euro je m² im Jahr 2025. Diese Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Der Kaufpreisfaktor von 36,93 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 37-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der sowohl den Kreisdurchschnitt (23,64) als auch den Landesdurchschnitt (21,16) deutlich übersteigt.

Der Anstieg der Kaufpreise übertrifft die Mietentwicklung: Während die Mieten zwischen 2020 und 2025 um 38 Prozent stiegen (5,00 auf 6,90), legten die Kaufpreise zwischen 2021 und 2025 um 27 Prozent zu (2.400 auf 3.058). Der Kaufpreisfaktor hat sich damit verschlechtert, was die Rendite unter Druck setzt.

Regionale Einordnung: Ausreißer nach oben bei den Kaufpreisen

Scharfbillig hebt sich deutlich von seinen Nachbarorten ab. Mit 3.058 Euro je m² Kaufpreis liegt der Ort knapp unter Idenheim (3.200 Euro), das mit 2,52 Prozent die niedrigste Rendite im Umland aufweist. Die Miete von 6,90 Euro je m² liegt unter dem Niveau von Sülm (7,65), Röhl (7,71), Eßlingen (8,11) und allen anderen Vergleichsorten außer Idenheim (6,72).

Die Bruttomietrendite von 2,71 Prozent ist die zweinniedrigste im direkten Umland und liegt weit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,81 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Scharfbillig belegt im Bundesland den 2. Perzentilrang – von allen 2.300 verglichenen Orten in Rheinland-Pfalz liegt der Ort damit in den untersten 3 Prozent bei der Mietrendite.

Im Gegensatz dazu liegen die Nachbarorte Trimport (6,56 %), Oberstedem (6,03 %) und Dahlem (5,51 %) deutlich über dem Landesdurchschnitt – dort sind die Kaufpreise mit 1.308 bis 1.750 Euro je m² deutlich niedriger.

Demografie und Standortfaktoren: Wachstum bei schwacher Wirtschaftsstruktur

Die Bevölkerung von Scharfbillig ist zwischen 2015 (72 Einwohner) und 2024 (111 Einwohner) um 54 Prozent gewachsen. Dieser Anstieg ist besonders vor dem Hintergrund der geringen Einwohnerzahl bedeutsam: Bereits 2022 sprang die Zahl von 90 auf 108, was auf einen deutlichen Zuzugsimpuls in diesem Jahr hindeutet. Die Bevölkerungsdichte beträgt 23 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,37 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. In den Jahren 2019 bis 2021 waren sogar null Arbeitslose gemeldet, was auf die geringe Einwohnerzahl und die Struktur der Erwerbstätigen hindeutet. Die Arbeitslosenquote schwankte in der Reihe zwischen 0 und 6,52 Prozent.

Auf Kreisebene schneidet der Eifelkreis Bitburg-Prüm im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im unteren Mittelfeld ab: Rang 212 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut abschneidet der Kreis beim Dynamik-Index (Rang 79), während der Stärke-Index mit Rang 245 und der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 284 schwächer sind. Der Ort selbst hat keine Hochschulen.