Röhl

Marktüberblick

Röhl ist eine Ortsgemeinde im Eifelkreis Bitburg-Prüm in der Südwesteifel, etwa fünf Kilometer südöstlich der Kreisstadt Bitburg gelegen. Die 10,65 Quadratkilometer große Gemeinde hat 441 Einwohner (Stand 2024), was einer Dichte von 41 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Hälfte der Gemarkung wird landwirtschaftlich genutzt, 41 Prozent sind bewaldet. Röhl gehört zur Verbandsgemeinde Bitburger Land.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster der ländlichen Eifelregion mit deutlichen Abweichungen von überregionalen Durchschnittswerten. Die Angebotsmiete liegt bei 7,71 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 8,15 Euro, dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.725 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen über allen drei Vergleichswerten (Kreis: 2.245 Euro, Land: 2.030 Euro, Bundesdurchschnitt: 2.409 Euro). Diese Diskrepanz zwischen relativ niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von nur 3,4 Prozent — deutlich unter dem Kreiswert von 4,81 Prozent, dem Landeswert von 5,25 Prozent und dem Bundeswert von 5,10 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 9,1 im Bundesland gehört Röhl zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Rheinland-Pfalz. Der Kaufpreisfaktor von 29,45 liegt ebenfalls über allen Vergleichswerten (Kreis: 23,6, Land: 21,2) und bestätigt die hohe Preisstufe im Verhältnis zur Miete.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 7,39 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 stieg die Angebotsmiete auf 7,83 Euro (2023), 8,00 Euro (2024) und 9,04 Euro (2025). Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 6,95 Prozent. Die Mietreihe ist nicht geschätzt, die Werte beruhen auf aktuellen Inseraten.

Der Kaufpreis stieg von 1.600 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 2.100 Euro (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von 7,03 Prozent entspricht. Diese Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Der Kaufpreisanstieg übertrifft den Mietanstieg leicht, was die Rendite weiter unter Druck setzt.

Die Kombination aus stark steigenden Kaufpreisen und moderateren Mietsteigerungen führt dazu, dass die Attraktivität von Immobilien in Röhl aus Renditeperspektive abnimmt. Ein Investor, der von aktuellen Werten ausgeht, müsste mit einer Bruttomietrendite von 3,4 Prozent rechnen — ein Wert, der selbst für ländliche Regionen in Rheinland-Pfalz niedrig ist.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Röhls entwickelte sich von 2015 bis 2024 relativ stabil: Von 428 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 452 (2018), fiel dann leicht auf 441 (2024). Insgesamt liegt die Bevölkerung seit Serienbeginn um 3,0 Prozent über dem Ausgangsniveau. Die Bevölkerungsdichte von 41 Einwohnern pro Quadratkilometer ist typisch für die dünn besiedelte Eifelregion.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 3,72 Prozent, fiel bis 2019 auf einen Tiefstwert von 1,04 Prozent und stieg 2023 auf 2,46 Prozent. Mit 7 arbeitslosen Personen (2023) bleibt die absolute Zahl gering. Die niedrige Arbeitslosigkeit steht im Kontrast zur Prognos-Einordnung des Kreises auf Rang 284 im Arbeitsmarkt-Index — ein Hinweis darauf, dass die lokale Quote strukturelle Schwächen nicht vollständig abbildet.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig steigenden Immobilienpreisen zeigt, dass die Preisentwicklung nicht primär aus Bevölkerungszuwachs gespeist wird.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Röhl ein gemischtes Bild. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,4 Kilometern liegt der Kaufpreis in Röhl mit 2.725 Euro pro Quadratmeter nur unter dem von Scharfbillig (3.058 Euro), deutlich über dem von Dahlem (1.600 Euro) und Trimport (1.308 Euro). Die Angebotsmiete von 7,71 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbarn — über den Werten von Scharfbillig (6,90 Euro) und Trimport (7,15 Euro), unter denen von Speicher (9,16 Euro) und Philippsheim (8,70 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,4 Prozent ist die zweinniedrigste im direkten Vergleich — nur Scharfbillig liegt mit 2,71 Prozent darunter. Dahlem (5,51 Prozent) und Trimport (6,56 Prozent) bieten deutlich höhere Renditen, was vor allem an ihren niedrigeren Kaufpreisen liegt. Das Muster zeigt: In der näheren Umgebung Röhls existieren sowohl hochpreisige Märkte (Scharfbillig, Speicher) als auch preisgünstigere Alternativen (Dahlem, Trimport). Röhl positioniert sich mittig bis oberhalb im Preisniveau, ohne die höchsten Mieten zu erreichen.

Der Kreis Eifelkreis Bitburg-Prüm weist im Durchschnitt eine höhere Mietrendite von 4,81 Prozent auf. Röhl liegt damit unter dem regionalen Durchschnitt, was auf einen lokal überdurchschnittlichen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Eifelkreis Bitburg-Prüm auf Rang 212 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 79 im oberen Drittel, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Der Demografie-Index (Rang 91) ist ebenfalls relativ gut positioniert. Schwächer ausgeprägt sind der Arbeitsmarkt (Rang 284) und der Wohlstand-Index (Rang 262). Der Index für Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 189 im unteren Mittelfeld.

Diese Struktur entspricht dem Muster einer ländlichen Peripheriegemeinde: Die Nähe zur Kreisstadt Bitburg (fünf Kilometer) könnte den Dynamik-Index stützen, während strukturelle wirtschaftliche Schwächen in den Indizes für Arbeitsmarkt und Wohlstand sichtbar werden.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Boden- und Grundstücksdaten, einschließlich des Bodenrichtwerts, sind für Röhl nicht verfügbar.

Die Kombination aus stabiler Demografie, niedriger Arbeitslosigkeit und guter Dynamik-Einordnung steht im Kontrast zu den niedrigen Renditen auf dem Immobilienmarkt. Dieser Befund entspricht dem Muster von Orten in der Nähe von Kreisstädten, in denen die Lageattraktivität die Kaufpreise stärker treibt als die lokale Wirtschaftskraft.