Dahlem

Marktüberblick

Dahlem ist eine kleine Ortsgemeinde im Eifelkreis Bitburg-Prüm in Rheinland-Pfalz. Mit einer Fläche von 4,27 km² und 256 Einwohnern (2024) handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden der Region. Der Ort liegt rund 14 Kilometer südöstlich von Bitburg am Rande des Bitburger Gutlandes in der Nähe der Kyll und ist durch die Kreisstraßen K 35 und K 36 erschlossen, rund sechs Kilometer westlich der B 50. Dahlem gehört seit dem 1. Juli 2014 der Verbandsgemeinde Bitburger Land an und wurde erstmals 783 in einer Urkunde als "Dalheim" erwähnt.

Der Immobilienmarkt in Dahlem ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 7,35 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.600 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was der ländlichen Struktur der Region entspricht.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise in Dahlem sind seit 2021 rückläufig. Lag die Angebotsmiete 2021 noch bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, betrug sie 2024 nur noch 7,50 Euro und wird für 2026 auf 7,14 Euro prognostiziert. Der jährliche Veränderungsrate (CAGR) über den Zeitraum beträgt -3,59 Prozent. Diese Entwicklung ist real und nicht geschätzt.

Im Gegensatz dazu steigen die Kaufpreise kontinuierlich. Von 1.300 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Wert auf 1.550 Euro im Jahr 2024. Der Wert für 2025 von 1.600 Euro ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet. Der CAGR liegt bei 5,33 Prozent. Die steigenden Kaufpreise bei gleichzeitig fallenden Mieten führen zu einer sich verringernden Bruttomietrendite von aktuell 5,51 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,14, was bedeutet, dass der Kaufpreis das 18,14-Fache der Jahresmiete entspricht. Ein niedriger Kaufpreisfaktor signalisiert grundsätzlich eine gute Renditeerwartung, ist hier aber durch die fallenden Mieten mitgetrieben.

Regionale Einordnung

Dahlem liegt mit 7,35 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete unter dem Durchschnitt des Eifelkreises Bitburg-Prüm (8,15 Euro) und des Landes Rheinland-Pfalz (8,08 Euro). Auch der Kaufpreis von 1.600 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.245 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 Euro Miete und 2.409 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter.

Die Bruttomietrendite von 5,51 Prozent liegt über dem Kreisdurchschnitt von 4,81 Prozent, dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Dahlem belegt damit im Bundesland den 66. Perzentilrang, liegt also höher als rund zwei Drittel der verglichenen Orte. Diese relativ hohe Rendite ist primär auf die niedrigen Kaufpreise zurückzuführen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein breites Spektrum. Trimport (1,3 km Entfernung) weist mit 6,56 Prozent eine noch höhere Rendite auf bei niedrigeren Preisen. Auw an der Kyll (2,2 km) erreicht mit 8,57 Prozent die höchste Rendite der Nachbargemeinden bei nur 1.002 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter. Sülm (1,5 km) liegt mit 2.579 Euro Kaufpreis und 3,56 Prozent Rendite auf der anderen Seite. Idenheim (2,5 km) weist mit 3.200 Euro den höchsten Kaufpreis der Nachbargemeinden auf, bei nur 2,52 Prozent Rendite.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Dahlem ist seit 2015 um 10,8 Prozent gesunken, von 287 auf 256 Einwohner. Der tiefste Wert wurde 2021 mit 247 Einwohnern erreicht, seither stabilisiert sich die Zahl leicht bei 255 bis 256. Die Bevölkerungsdichte beträgt 60 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,87 Prozent. Mit drei arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit gering. Die Arbeitslosenquote schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 0,53 Prozent (2018) und 2,67 Prozent (2015), ohne einen klaren Trend aufzuweisen.

Die Kombination aus schrumpfender Bevölkerung und steigenden Kaufpreisen ist ungewöhnlich. Normalerweise gehen sinkende Nachfrage und Bevölkerungsrückgang mit fallenden Preisen einher. In Dahlem zeigt sich das Gegenteil: Die Kaufpreise steigen, während die Mieten fallen. Dies entspricht dem Muster von Märkten mit begrenztem Transaktionsvolumen, bei denen externe Nachfrage den lokalen Markt überlagern kann.

Standortfaktoren

Der Eifelkreis Bitburg-Prüm, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, belegt im Gesamtranking von rund 400 deutschen Kreisen den Platz 212, also im mittleren Drittel. Besonders positiv fällt der Dynamik-Index mit Rang 79 aus, während der Arbeitsmarkt mit Rang 284 und die soziale Lage mit Rang 262 schwächer abschneiden. Der Wohlstands-Index liegt mit Platz 262 im unteren Bereich.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur ist landwirtschaftlich geprägt, umgeben von landwirtschaftlichen Nutzflächen. Der Ort ist von einer ländlichen Struktur mit geringer Bevölkerungsdichte und begrenzter Infrastruktur bestimmt.

Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, hoher Mietrendite und schrumpfender Bevölkerung beschreibt einen Markt in der peripheren Eifel. Die relativ hohe Rendite im Landesvergleich resultiert weniger aus starken Mietpreisen als aus den niedrigen Kaufpreisen, die die schwache Nachfrage widerspiegeln.