Biersdorf am See

Marktüberblick

Biersdorf am See ist eine 3,22 km² große Ortsgemeinde im Eifelkreis Bitburg-Prüm mit 570 Einwohnern (2024). Der Ort liegt im Naturpark Südeifel, etwa zwölf Kilometer nordwestlich von Bitburg, und trägt seit 1995 den Namenszusatz „am See“. Der Stausee Bitburg, ein 1970–1972 errichtetes Hochwasserrückhaltebecken mit 39,3 ha Wasseroberfläche, prägt das Bild der Gemeinde und macht sie zum staatlich anerkannten Erholungsort. Die Gemeinde ist landwirtschaftlich und touristisch geprägt; das Gemeindegebiet wird von fünf Haupt- und vier Nebenerwerbslandwirten genutzt, und mehrere Hotels, Pensionen und Gasthäuser sind vor allem aufgrund der Lage am Stausee vorhanden. Die nächste Autobahn-Anschlussstelle Bitburg an der A 60 liegt in etwa vier Kilometer Entfernung.

Der Immobilienmarkt von Biersdorf am See weist eine besondere Konstellation auf: Die Angebotsmiete liegt mit 10,61 € je m² deutlich über dem Kreisdurchschnitt (8,15 €/m²), dem Landesdurchschnitt (8,08 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.097 €/m² unter dem Kreiswert (2.245 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²), nur leicht über dem Landesmittel (2.030 €/m²). Diese Kombination aus relativ hohen Mieten und relativ niedrigen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 6,07 %, die sowohl über dem Kreiswert (4,81 %) als auch über dem Landes- (5,25 %) und Bundesdurchschnitt (5,10 %) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 16,47 liegt unter allen Vergleichswerten (Kreis: 23,64; Rheinland-Pfalz: 21,16; Deutschland: ca. 27). Biersdorf am See erreicht im Bundesland einen Perzentilrang von 76,8 % für die Bruttomietrendite, liegt also im oberen Viertel der vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz.

Preis- und Mietentwicklung

Die historischen Zeitreihen für Miete und Kaufpreis in Biersdorf am See zeigen eine außergewöhnliche Volatilität, die den lokalen Markt von den stabileren Verhältnissen in größeren Städten unterscheidet.

Die Angebotsmiete stieg von 4,49 €/m² (2019) auf 13,89 €/m² (2023) – ein Anstieg um mehr als 200 % in vier Jahren. Seitdem ist sie wieder auf 7,39 €/m² (2026) gefallen, was einem Rückgang von rund 47 % gegenüber dem Peak 2023 entspricht. Der aktuelle Angebotswert von 10,61 €/m² liegt zwischen diesen Extremen.

Die Kaufpreiszeitreihe umfasst nur zwei Datenpunkte: 3.500 €/m² (2021) und 1.396 €/m² (2022). Der Rückgang um rund 60 % in einem Jahr ist extrem und deutet auf eine starke Korrektur oder eine strukturelle Veränderung des lokalen Angebots hin. Der aktuelle Wert von 2.097 €/m² liegt zwischen diesen beiden Werten.

Die Volatilität der Zeitreihen ist ein Hinweis darauf, dass der lokale Immobilienmarkt klein und anfällig für einzelne Transaktionen oder veränderte Angebotszusammensetzungen ist. Die Werte sollten nicht als stabile Marktpreise interpretiert werden, sondern als Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Biersdorf am See bei den Mieten über allen Nachbarorten im Umkreis. Die acht nächstgelegenen Orte (0,9 bis 3,2 km Entfernung) weisen Angebotsmieten zwischen 7,50 €/m² (Ließem) und 10,00 €/m² (Oberweiler) auf. Biersdorf mit 10,61 €/m² liegt damit deutlich über dem Nachbarmittel. Bei den Kaufpreisen liegt Biersdorf mit 2.097 €/m² im Mittelfeld der Nachbarorte, die zwischen 1.650 €/m² (Ehlenz) und 2.543 €/m² (Echtershausen) variieren.

Der Eifelkreis Bitburg-Prüm als übergeordnete Ebene hat einen durchschnittlichen Kaufpreis von 2.245 €/m² und eine durchschnittliche Miete von 8,15 €/m². Biersdorf liegt bei der Miete 30 % über dem Kreisdurchschnitt, bei den Kaufpreisen 7 % darunter. Diese Diskrepanz zwischen relativ hohen Mieten und relativ niedrigen Kaufpreisen ist der Grund für die überdurchschnittliche Rendite.

Im Landesvergleich Rheinland-Pfalz liegt Biersdorf bei der Miete 31 % über dem Durchschnitt, bei den Kaufpreisen 3 % darüber. Die Rendite von 6,07 % liegt damit deutlich über dem Landesmittel von 5,25 %. Der Ort gehört damit zu den renditestärksten vergleichbaren Orten im Bundesland.

Standortfaktoren

Der Eifelkreis Bitburg-Prüm, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, belegt Platz 212 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders auffällig ist der Rang 79 im Dynamik-Index, der den Kreis in das obere Quartil der deutschen Kreise bringt, während der Stärke-Index mit Rang 245 im unteren Mittelfeld liegt. Die Teilindizes zeigen eine heterogene Struktur: Der Arbeitsmarkt rangiert mit Platz 284 im unteren Bereich, während die Demografie mit Platz 91 überdurchschnittlich abschneidet.

Die Bevölkerung von Biersdorf am See ist seit 2015 stabil bei rund 560–570 Einwohnern. Der Bevölkerungsschwankungsbereich reicht von 524 (2018) bis 590 (2022), mit einem leichten Anstieg von 0,53 % seit Serienbeginn. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,07 %, nach einem Tiefpunkt von 2,17 % (2022). Im Vergleich zu den niedrigen Werten der Vorjahre stellt 2023 wieder ein Anstieg dar.

Der Tourismus am Stausee Bitburg ist ein wichtiger Wirtschaftsfaktor für die Gemeinde. Der See dient neben dem Hochwasserschutz und der Niedrigwasserregulierung auch der Energiegewinnung und Naherholung. Mit einem vier Kilometer langen Rundweg und vielfältigen Sport- und Freizeitmöglichkeiten (Rudern, Paddeln, Inline-Skaten, Mountain-Biken, Angeln) ist er ein touristisches Zentrum der Südeifel. Diese touristische Infrastruktur könnte die überdurchschnittlichen Mieten erklären, da sie die Nachfrage nach Ferienwohnungen und saisonaler Belegung erhöht.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Ort ist klein und ländlich geprägt, mit einer Bevölkerungsdichte von 177 Einwohnern je km².