Herforst
Herforst (PLZ 54662) liegt im Eifelkreis Bitburg-Prüm in Rheinland-Pfalz. Der Ort zählt 1.297 Einwohner auf 3,8 km², das entspricht 346 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,02 € pro m², der Kaufpreis bei 2.396 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,02 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,9 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Herforst über dem Renditeniveau von 24 % der Orte in Rheinland-Pfalz.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,29 € auf 7,52 € pro m², im Mittel 2,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 13,5 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 8,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Eifelkreis Bitburg-Prüm Rang 212 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 79, Stärkerang 245). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Binsfeld, Beilingen und Niersbach an.
Immobilienpreise in Herforst im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Rheinland-Pfalz.
Immobilienmarkt und Standortbericht Herforst
Immobilienmarktbericht für Herforst (Eifelkreis Bitburg-Prüm): Der Ort weist überdurchschnittlich hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten auf, was zu einer niedrigen Bruttomietrendite von 4,02 Prozent führt. Die Kaufpreise sind seit 2022 um rund 66 Prozent gestiegen, während die Mieten volatil schwanken. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 8,4 Prozent gewachsen. Im regionalen Vergleich liegt Herforst im oberen Preissegment, beeinflusst durch die Nähe zur Luftwaffenbasis Spangdahlem.
Marktüberblick
Herforst ist eine Ortsgemeinde im Eifelkreis Bitburg-Prüm in Rheinland-Pfalz, gehört zur Verbandsgemeinde Speicher und liegt circa fünf Kilometer östlich von Speicher an der Bundesstraße 50 und der Landesstraße 46. Der Ort umfasst eine Fläche von 3,75 Quadratkilometern und hat 1.297 Einwohner (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von 346 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die US-Luftwaffenbasis Spangdahlem liegt 4,3 Kilometer entfernt und prägt die Region wirtschaftlich und nachfrageseitig.
Aktuelle Marktlage
Die Angebotsmiete liegt bei 8,02 Euro je Quadratmeter und damit knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 8,15 Euro, nahezu auf dem Landeswert von 8,08 Euro, aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.396 Euro je Quadratmeter übersteigt den Kreiswert von 2.245 Euro und den Landeswert von 2.030 Euro und liegt nahe am Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 24,9 ist höher als im Kreis (23,6) und deutlich höher als in Rheinland-Pfalz (21,2). Die Bruttomietrendite von 4,02 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 4,81 Prozent, dem Landeswert von 5,25 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Landesvergleich belegt Herforst mit einem Perzentilrang von 24,2 Prozent einen der unteren Quartile bei der Rendite. Die Kombination aus überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen und relativ moderaten Mieten führt zu einer niedrigen Rendite im regionalen und überregionalen Vergleich.
Preisentwicklung
Die Mietpreise zeigen eine starke Schwankungsbreite: 2018 lagen sie bei 6,29 Euro je Quadratmeter, 2024 erreichten sie mit 10,00 Euro einen deutlichen Höhepunkt, 2026 sind sie auf 7,52 Euro gesunken. Der CAGR der Miete über die Reihe beträgt 2,26 Prozent. Der Kaufmarkt zeigt einen klaren Aufwärtstrend: 2022 lag der Preis bei 1.773 Euro je Quadratmeter, 2024 bei 2.022 Euro und 2026 bei 2.948 Euro. Der Kaufpreis ist seit 2022 um rund 66 Prozent gestiegen, der CAGR beträgt 13,55 Prozent. Die Kombination aus stark steigenden Kaufpreisen und volatil schwankenden Mieten drückt die Rendite: Während die Mieten zwischen 6,29 und 10,00 Euro pendelten, sind die Kaufpreise kontinuierlich gestiegen. Das Ergebnis ist ein Markt, in dem die Preise schneller gestiegen sind als die Mieten.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Herforst im oberen Preissegment der Nachbarn. Der Kaufpreis von 2.396 Euro je Quadratmeter ist höher als bei Beilingen (2.351 Euro) und Philippsheim (1.900 Euro), aber niedriger als bei Spangdahlem (3.381 Euro), Speicher (2.970 Euro) und Arenrath (2.812 Euro). Die Angebotsmiete von 8,02 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbarn zwischen Dudeldorf (7,84 Euro) und Beilingen (7,83 Euro) einerseits und Binsfeld (8,91 Euro) andererseits. Die Bruttomietrendite von 4,02 Prozent ist höher als bei Spangdahlem (2,58 Prozent), Arenrath (3,63 Prozent), Speicher (3,70 Prozent) und Binsfeld (3,85 Prozent), aber niedriger als bei Beilingen (4,00 Prozent) und Philippsheim (5,49 Prozent). Niersbach bildet mit 9,01 Prozent einen deutlichen Ausreißer, was auf den extrem niedrigen Kaufpreis von 995 Euro je Quadratmeter zurückzuführen ist. Herforst liegt mit seiner Rendite damit im mittleren Drittel der Nachbarn, während die Kaufpreise über dem regionalen Durchschnitt liegen.
Standortfaktoren
Die Einwohnerzahl ist seit 2015 um 8,4 Prozent von 1.196 auf 1.297 gewachsen, was auf eine positive Bevölkerungsdynamik in einer sonst ländlich geprägten Region hinweist. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,82 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau. Der Eifelkreis Bitburg-Prüm erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 212 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex, Platz 79 im Dynamikindex und Platz 284 im Arbeitsmarktindex. Die gute Dynamik des Kreises (Platz 79) könnte die Immobilienpreise stützen, während der schwache Arbeitsmarktindex (Platz 284) strukturelle Schwächen aufzeigt. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Herforst verfügt über ein Gewerbegebiet nordwestlich des Ortes an den Landesstraßen L39 und L46. Die Nähe zur Luftwaffenbasis Spangdahlem, die mit 3.381 Euro je Quadratmeter den höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte aufweist, treibt die Preise in der Region.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Herforst entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Herforst
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,29 €/m² |
| 2019 | 5,68 €/m² |
| 2020 | 6,75 €/m² |
| 2021 | 8,11 €/m² |
| 2022 | 7,45 €/m² |
| 2023 | 9,09 €/m² |
| 2024 | 10,00 €/m² |
| 2025 | 8,86 €/m² |
| 2026 | 7,52 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Herforst
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 1.773 €/m² |
| 2024 | 2.022 €/m² |
| 2026 | 2.948 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Herforst
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 5,04 % |
| 2024 | 5,93 % |
| 2026 | 3,06 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Herforst
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.196 Einwohner |
| 2016 | 1.196 Einwohner |
| 2017 | 1.213 Einwohner |
| 2018 | 1.207 Einwohner |
| 2019 | 1.211 Einwohner |
| 2020 | 1.244 Einwohner |
| 2021 | 1.267 Einwohner |
| 2022 | 1.294 Einwohner |
| 2023 | 1.297 Einwohner |
| 2024 | 1.297 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Herforst
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,53 % |
| 2016 | 2,12 % |
| 2017 | 3,12 % |
| 2018 | 2,12 % |
| 2019 | 2,39 % |
| 2020 | 2,45 % |
| 2021 | 2,14 % |
| 2022 | 2,58 % |
| 2023 | 2,82 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 212 Rang |
| Dynamik | 79,00 Rang |
| Stärke | 245 Rang |
| Demografie | 91,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 284 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 189 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 262 Rang |
Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
Anzahl Orte je Renditeband — Herforst liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 4,00 Orte |
| 2–3 | 91,00 Orte |
| 3–4 | 433 Orte |
| 4–5 | 748 Orte |
| 5–6 | 452 Orte |
| 6–7 | 259 Orte |
| 7–8 | 110 Orte |
| 8–9 | 79,00 Orte |
| 9–10 | 46,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 20,00 Orte |
| 12+ | 28,00 Orte |
Wie schneidet Herforst im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Herforst ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Herforst ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Herforst
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Heidweiler | 10,59 €/m² |
| Speicher | 9,16 €/m² |
| Binsfeld | 8,91 €/m² |
| Philippsheim | 8,70 €/m² |
| Arenrath | 8,51 €/m² |
| Herforst | 8,02 €/m² |
| Dudeldorf | 7,84 €/m² |
| Beilingen | 7,83 €/m² |
| Niersbach | 7,47 €/m² |
| Spangdahlem | 7,26 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Herforst ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Herforst
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Niersbach | 9,01 % |
| Heidweiler | 6,87 % |
| Philippsheim | 5,49 % |
| Herforst | 4,02 % |
| Beilingen | 4,00 % |
| Binsfeld | 3,85 % |
| Speicher | 3,70 % |
| Arenrath | 3,63 % |
| Dudeldorf | 3,19 % |
| Spangdahlem | 2,58 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Binsfeld | 2,1 km | 54518 | 8,91 € | 2.780 € | 3,85 % |
| Beilingen | 2,5 km | 54662 | 7,83 € | 2.351 € | 4,00 % |
| Niersbach | 3,3 km | 54518 | 7,47 € | 995 € | 9,01 % |
| Arenrath | 3,4 km | 54518 | 8,51 € | 2.812 € | 3,63 % |
| Spangdahlem | 4,3 km | 54529 | 7,26 € | 3.381 € | 2,58 % |
| Speicher, Stadt | 4,4 km | 54662 | 9,16 € | 2.970 € | 3,70 % |
| Philippsheim | 5,0 km | 54662 | 8,70 € | 1.900 € | 5,49 % |
| Dudeldorf | 5,2 km | 54647 | 7,84 € | 2.949 € | 3,19 % |
| Heidweiler | 5,3 km | 54518 | 10,59 € | 1.850 € | 6,87 % |
Wo liegt Herforst?
Lage
Herforst auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Herforst
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,02 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.396 € |
| Bruttomietrendite | 4,02 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,9 |
| Einwohner | 1.297 |
| Einwohner je km² | 346 |
| Fläche (km²) | 3,8 |
| Arbeitslosenquote | 2,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #212 |
| Prognos Dynamikrang | #79 |
| Prognos Stärkerang | #245 |
| Koordinaten | 49,9465, 6,6958 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Herforst
Was kostet eine Wohnung in Herforst?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Herforst liegt bei 8,02 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.396 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit leicht unter dem Durchschnitt des Eifelkreises Bitburg-Prüm (8,15 €/m²) und des Landes Rheinland-Pfalz (8,08 €/m²). Der Kaufpreis liegt hingegen über dem Kreis- (2.245 €/m²) und Landesdurchschnitt (2.030 €/m²). Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Herforst entwickelt?
Die Kaufpreise in Herforst sind in den letzten Jahren stark gestiegen: Von 1.773 €/m² im Jahr 2022 auf 2.022 €/m² im Jahr 2024 und 2.948 €/m² im Jahr 2026. Das entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von 13,55 %. Die Mieten entwickelten sich moderater mit 2,26 % pro Jahr, von 6,29 €/m² (2018) auf 7,52 €/m² (2026). Die Kaufpreisentwicklung überholt die Mietentwicklung deutlich, was den Kaufpreisfaktor auf 24,9 treibt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Herforst?
Die Bruttomietrendite in Herforst beträgt 4,02 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,9. Im bundeslandweiten Vergleich liegt Herforst damit im unteren Drittel: Der Perzentilrang von 24,17 bedeutet, dass rund 76 % der Orte in Rheinland-Pfalz eine höhere Rendite aufweisen. Zum Vergleich: Der Durchschnitt des Eifelkreises Bitburg-Prüm liegt bei 4,81 %, der Landesdurchschnitt bei 5,25 %. Die niedrige Rendite korrespondiert mit dem hohen Kaufpreisfaktor.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Herforst?
Die Bevölkerung in Herforst ist seit 2015 um 8,4 % gewachsen, von 1.196 auf 1.297 Einwohner im Jahr 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 346 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Entwicklung war nicht linear: Nach stagnierenden Werten bis 2016 folgte ein deutlicher Anstieg bis 2022, seitdem stabilisiert sich die Zahl bei rund 1.297 Einwohnern.
Wie ist die Arbeitsmarktsituation in Herforst?
Die Arbeitslosenquote in Herforst lag 2023 bei 23 %. Im Vergleich zu 2015 (19 %) ist die Quote damit leicht gestiegen. Schwankungen sind in der Zeitreihe erkennbar: 2017 lag die Quote bei 28 %, fiel dann aber wieder auf 18 % (2021), bevor sie erneut anstieg. Die Daten zur Arbeitslosenquote stammen aus der Zeitreihe des Ortes.
Woher stammen die Daten zu Herforst?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Herforst sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Herforst führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Eifelkreis Bitburg-Prüm
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Sankt Thomas | 54655 | 7,04 € | 686 € | 12,31 % |
| Neuendorf | 54597 | 7,37 € | 733 € | 12,07 % |
| Fleringen | 54597 | 7,77 € | 774 € | 12,05 % |
| Winterspelt | 54616 | 9,74 € | 1.015 € | 11,51 % |
| Leidenborn | 54619 | 7,86 € | 846 € | 11,15 % |
| Oberkail | 54533 | 8,24 € | 948 € | 10,43 % |
| Niehl | 54646 | 11,59 € | 1.400 € | 9,93 % |
| Rodershausen | 54673 | 7,55 € | 933 € | 9,71 % |