Ferschweiler

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Ferschweiler liegt im Eifelkreis Bitburg-Prüm auf dem Ferschweiler-Plateau, unmittelbar an der Grenze zu Luxemburg. Mit 1.021 Einwohnern auf 7,41 km² gehört die Gemeinde zu den bevölkerungsreichsten Orten der Verbandsgemeinde Südeifel. Seit 2021 hat Ferschweiler wieder die 1.000-Einwohner-Marke überschritten – ein Trend, der maßgeblich auf die grenznahe Lage zurückzuführen ist. Luxemburger Grenzgänger ziehen in die Gemeinde, weil die Immobilienpreise deutlich unter dem luxemburgischen Niveau liegen. Der Ausländeranteil steigt seit Jahren kontinuierlich an.

Diese Nachfragestruktur prägt den lokalen Immobilienmarkt: Die Angebotsmiete liegt mit 7,74 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 8,15 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.797 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch deutlich über dem Kreiswert von 2.245 Euro und dem Landeswert von 2.030 Euro. Das Ergebnis ist eine Bruttomietrendite von 2,45 Prozent – weit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,81 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 40,86 liegt mit dem 1,73-Fachen des Kreiswerts von 23,64 auf einem deutlich höheren Niveau. Im Perzentilrang der Rendite im Bundesland liegt Ferschweiler auf dem 1,09-Perzentil – praktisch auf dem untersten Niveau aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit wenigen Transaktionen

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen extreme Schwankungen, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten. Die Angebotsmiete pendelte zwischen 5,00 Euro pro Quadratmeter (2019) und 14,09 Euro (2022), der Kaufpreis zwischen 1.223 Euro (2023) und 4.641 Euro (2025). Diese Volatilität ist für einen Ort mit rund 1.000 Einwohnern typisch: Bereits einzelne Inserate oder Transaktionen können die Durchschnittswerte stark nach oben oder unten ziehen.

Der CAGR für die Miete liegt bei 0,29 Prozent pro Jahr, der für die Kaufpreise bei -1,08 Prozent. Beide Werte sind aufgrund der starken jährlichen Schwankungen nur eingeschränkt aussagekräftig. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte auf tatsächlich erfassten Inseraten basieren – nicht auf modellierten Durchschnittswerten.

Regionale Einordnung: Außenseiter im Nachbarvergleich

Im regionalen Vergleich hebt sich Ferschweiler durch ein ungewöhnliches Muster ab: niedrige Mieten bei gleichzeitig hohen Kaufpreisen. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,1 km liegt die Angebotsmiete von 7,74 Euro pro Quadratmeter im unteren Drittel. Bollendorf weist mit 12,42 Euro den höchsten Mietwert auf, Schankweiler mit 4,53 Euro den niedrigsten. Bei den Kaufpreisen liegt Ferschweiler mit 3.797 Euro pro Quadratmeter im oberen Bereich – nur Ernzen (4.069 Euro) und Niederweis (3.928 Euro) liegen darüber.

Die Bruttomietrendite von 2,45 Prozent ist die zweittiefste unter den Nachbarorten. Nur Schankweiler liegt mit 1,58 Prozent darunter. Die übrigen Nachbarorte erreichen Werte zwischen 2,80 Prozent (Ernzen) und 4,10 Prozent (Prümzurlay). Dass Schankweilers Rendite trotz der mit 4,53 Euro deutlich niedrigeren Miete noch unter der von Ferschweiler liegt, zeigt, dass hier der Kaufpreis noch stärker ins Gewicht fällt. In Ferschweiler ist es das Zusammenspiel aus relativ niedriger Miete und hohem Kaufpreis, das die Rendite drückt.

Standortfaktoren: Grenznähe und Erholungsort

Die Arbeitslosenquote von 1,49 Prozent (2023) liegt deutlich unter dem deutschen Durchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Anbindung an Luxemburg wider. Viele Bewohner arbeiten als Grenzgänger in Luxemburg und beziehen dort ihre Einkommen. Diese Einkommensquelle ermöglicht es, die überdurchschnittlichen Kaufpreise zu tragen, während die Mietnachfrage durch die geringere lokale Bevölkerung begrenzt bleibt.

Die Bevölkerung hat sich seit 2015 um 3,97 Prozent von 982 auf 1.021 Einwohner entwickelt. Dieser Zuzug korreliert mit der grenznahen Lage und der Attraktivität als Erholungsort – Ferschweiler ist ein staatlich anerkannter Erholungsort. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Eifelkreis Bitburg-Prüm auf Rang 212 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der Dynamik-Index mit Rang 79 ist der beste Teilindex, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 284 und der Wohlstands-Index mit Rang 262 schwächer abschneiden. Diese Bewertung gilt für den Kreis als Ganzes, nicht für Ferschweiler im Einzelnen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus grenznaher Lage, Erholungsort-Status und niedriger Arbeitslosigkeit macht Ferschweiler zu einem Ort, der vor allem von externen Käufern – insbesondere aus Luxemburg – nachgefragt wird, während die lokale Mietnachfrage begrenzt bleibt.