Biesdorf

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Renditen

Biesdorf weist mit 2.600 Euro pro Quadratmeter einen Angebotskaufpreis aus, der über dem Kreisdurchschnitt des Eifelkreises Bitburg-Prüm (2.245 Euro) und dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (2.030 Euro) liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,08 und übertrifft damit sowohl den Kreiswert von 23,64 als auch den Landesdurchschnitt von 21,16. Die Angebotsmiete liegt mit 8,31 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 8,15 bzw. 8,08 Euro), aber unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,83 Prozent liegt deutlich unter allen Vergleichswerten: dem Kreis (4,81 Prozent), dem Bundesland (5,25 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Im Perzentilrang der Rendite im Bundesland belegt Biesdorf mit 18,6 Prozent einen Platz im unteren Fünftel aller 2.300 erfassten Orte. Kaufpreisfaktor und Mietrendite beschreiben denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven: Die Preise liegen höher als die Mieten, was die Kapitalbindung im Verhältnis zu den Mieterträgen erhöht.

Preisentwicklung: Volatiler Mietmarkt bei stabiler Kaufpreisbasis

Die Mietzeitreihe zeigt starke Schwankungen, die auf das kleine Marktumfeld hindeuten. Zwischen 2018 und 2026 variiert die Angebotsmiete zwischen 6,00 Euro (2024) und 10,06 Euro (2023). Der Anstieg auf über 10 Euro im Jahr 2023 wurde 2024 durch einen Rückgang auf 6,00 Euro korrigiert, bevor die Werte 2025 und 2026 wieder auf 7,80 bzw. 9,35 Euro stiegen. Der jährliche Durchschnittswachstum (CAGR) über die gesamte Reihe liegt bei 3,3 Prozent.

Für Kaufpreise liegt keine historische Zeitreihe vor, sondern nur der aktuelle Angebotswert von 2.600 Euro pro Quadratmeter für 2026. Die Volatilität der Mietwerte in einem Ort mit rund 240 Einwohnern ist typisch für kleine Märkte, bei denen einzelne Inserate das Angebot stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung: Teuer im Vergleich, aber nicht extrem

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 5,2 Kilometern liegt Biesdorf preislich im mittleren bis oberen Segment. Der Kaufpreis von 2.600 Euro pro Quadratmeter übertrifft Hommerdingen (2.193 Euro), Nusbaum (2.221 Euro) und Gentingen (2.100 Euro), liegt aber unter Kruchten (3.440 Euro), Körperich (3.530 Euro) und Hüttingen bei Lahr (2.880 Euro). Die Mietrendite von 3,83 Prozent liegt über Kruchten (2,98 Prozent) und Körperich (3,05 Prozent), deutlich unter Gentingen (6,07 Prozent) und Hommerdingen (4,91 Prozent).

Die Nachbargemeinden zeigen ein breites Preisspektrum, das von 2.100 bis 3.530 Euro pro Quadratmeter reicht. Biesdorf positioniert sich damit im oberen Drittel der Kaufpreise, aber im unteren Drittel der Renditen innerhalb der Nachbarschaft. Der Ort liegt in der Verbandsgemeinde Südeifel an der deutsch-luxemburgischen Grenze, was die Lage in einer Grenzregion mit potenziell internationalem Bezug unterstreicht.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Biesdorfs ist von 230 Einwohnern im Jahr 2015 auf 242 im Jahr 2024 leicht gestiegen, was einer Zunahme von 5,2 Prozent entspricht. Der Höchststand der Reihe wurde 2021 mit 249 Einwohnern erreicht, seither ist eine leichte Abnahme auf 242 zu verzeichnen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 44 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,67 Prozent, was nur drei arbeitslosen Personen entspricht. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die ländliche Struktur der Gemeinde wider. Die historische Entwicklung zeigt eine Schwankung zwischen 1,11 Prozent (2022) und 2,53 Prozent (2018), ohne einen klaren Trend aufzuweisen.

Standortfaktoren: Dynamikindex hebt sich aus dem Kreisdurchschnitt

Der Eifelkreis Bitburg-Prüm erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 212 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im mittleren bis unteren Feld. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Index Arbeitsmarkt (Rang 284) und im Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 262). Im Index Demografie (Rang 91) und im Index Dynamik (Rang 79) schneidet er deutlich besser ab.

Der positive Dynamik-Rang steht im Kontrast zur niedrigen Arbeitsmarkt- und Wohlstandsposition und könnte auf strukturelle Veränderungen oder Wachstumsimpulse hindeuten, die noch nicht flächendeckend wirksam geworden sind. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Das Sankt-Josef-Gymnasium, ein staatlich anerkanntes katholisches Gymnasium in freier Trägerschaft der Missionare von der Heiligen Familie mit altsprachlichem und neusprachlichem Zweig, ist als Bildungseinrichtung vor Ort vorhanden und könnte als Faktor für die Nachfrage nach Wohnraum wirken.

Zusammenfassung: Grenzlage mit Preisaufschlag

Biesdorf präsentiert sich als kleine Gemeinde im Eifelkreis mit stabilen demografischen Verhältnissen und niedriger Arbeitslosigkeit. Der Immobilienmarkt ist durch überdurchschnittliche Kaufpreise bei gleichzeitig niedrigen Mietrenditen gekennzeichnet. Der Kaufpreisfaktor von 26,08 liegt sowohl über dem Kreis- als auch über dem Landesdurchschnitt, während die Mietrendite von 3,83 Prozent deutlich unter den Vergleichswerten liegt. Die starke Volatilität der Mietwerte in der Zeitreihe ist typisch für einen kleinen Markt mit begrenztem Angebot. Die Lage an der deutsch-luxemburgischen Grenze und die Anbindung an die Landesstraße 2 bilden die infrastrukturelle Grundlage des Ortes.