Nusbaum

Marktüberblick

Nusbaum ist eine Gemeinde im Eifelkreis Bitburg-Prüm in Rheinland-Pfalz mit 436 Einwohnern auf 17,16 km². Der Ort liegt in einer dünn besiedelten ländlichen Region. Der lokale Immobilienmarkt wird von moderaten absoluten Preisen geprägt, die sich nur im Vergleich mit dem Umland und übergeordneten Räumen einordnen lassen.

Preisniveau und Mietrendite

Die Angebotsmiete liegt bei 8,80 €/m² und damit über dem Kreisdurchschnitt von 8,15 €/m² sowie über dem Landesdurchschnitt von 8,08 €/m². Sie liegt knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Der Angebotskaufpreis beträgt 2.221 €/m² und liegt knapp unter dem Kreiswert von 2.245 €/m², über dem Landesdurchschnitt von 2.030 €/m² und unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m².

Der Kaufpreisfaktor von 21,03 ist der entscheidende Wert für die Einordnung: Er liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 23,64 und leicht unter dem Landesdurchschnitt von 21,16. Das bedeutet, dass die Mieten in Nusbaum im Verhältnis zu den Kaufpreisen höher sind als im regionalen Durchschnitt. Die Bruttomietrendite von 4,75 % bestätigt dies — sie liegt unter dem Kreiswert von 4,81 %, deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 % und unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Niedriger Faktor und niedrige Rendite beschreiben denselben Sachverhalt aus zwei Blickwinkeln.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4 km zeigt sich ein differenziertes Bild. Die Angebotsmiete von 8,80 €/m² liegt über Enzen (6,70 €/m²) und Stockem (8,17 €/m²), aber unter Hommerdingen (8,97 €/m²) und Hüttingen bei Lahr (9,06 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 21,03 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten — Kruchten (ca. 40,3), Schankweiler (ca. 75,9) und Mettendorf (ca. 40,2) liegen deutlich höher. Nusbaum positioniert sich damit als einer der wenigen Standorte im Umland, bei denen die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen besonders hoch sind.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Nusbaum zeigt einen ungewöhnlichen Verlauf. Von 2018 (6,89 €/m²) auf 2019 (5,95 €/m²) fiel die Miete um rund 14 %. Anschließend stieg sie bis 2023 auf 8,80 €/m² — ein Anstieg um 48 % gegenüber 2019. Die Werte für 2025 (10,47 €/m²) und 2026 (9,35 €/m²) deuten auf einen weiteren Anstieg bis 2025 hin, gefolgt von einem Rückgang im Jahr 2026. Dieser Verlauf entspricht dem allgemeinen Trend der deutschen Mietmärkte seit 2022, wo die schnellen Anstiege der Pandemiejahre in eine Korrekturphase mündeten.

Für den Kaufpreis liegen keine historischen Zeitreihen vor — der einzige verfügbare Wert von 2.221 €/m² stammt aus 2025. Eine Entwicklung des Kaufpreises lässt sich daher nicht nachvollziehen.

Die Bruttomietrendite von 4,75 % ergibt sich aus dem aktuellen Miet- und Kaufpreisniveau. Sie ist im historischen Kontext schwer einzuordnen, da keine früheren Renditen vorliegen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Nusbaums ist von 454 im Jahr 2015 auf 436 im Jahr 2024 um 3,96 % gesunken. Der Rückgang beschleunigte sich zwischen 2018 und 2019, als die Bevölkerung von 454 auf 430 Einwohner fiel. Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl bei 430 bis 436 Einwohnern.

Gleichzeitig liegt die Arbeitslosenquote bei 0 % für 2023, mit null gemeldeten arbeitslosen Personen. Dieser Wert ist außergewöhnlich niedrig und weist auf eine sehr enge lokale Arbeitsmarktstruktur hin — viele Einwohner arbeiten möglicherweise in benachbarten Gemeinden oder Städten außerhalb des Kreises. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang und nahezu null Arbeitslosigkeit ist charakteristisch für kleine ländliche Gemeinden in der Eifel, in denen die erwerbsfähige Bevölkerung zwar schrumpft, aber diejenigen, die arbeiten wollen, Beschäftigung finden.

Standortfaktoren

Der Eifelkreis Bitburg-Prüm, dem Nusbaum angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Platz 212 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Diese Position ist mittelmäßig — der Kreis liegt im unteren Mittelfeld.

Besonders auffällig ist die Aufteilung der Teilindizes: Der Dynamik-Index rangiert mit Platz 79 im oberen Viertel der Kreise, während der Stärke-Index mit Platz 245 im unteren Drittel liegt. Das bedeutet, dass der Kreis in dynamischen Bereichen besser abschneidet, bei den strukturellen Grundfesten (Wohlstand, soziale Lage) jedoch schwächer dasteht. Der Arbeitsmarkt-Index mit Platz 284 ist der schwächste Teilindex — dies steht im Widerspruch zur lokalen Arbeitslosenquote von 0 %, was darauf hindeutet, dass der Kreis insgesamt strukturelle Arbeitsmarktprobleme hat, die in Nusbaum lokal nicht sichtbar werden.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Fazit

Nusbaum präsentiert sich als kleiner Ort in der Eifel mit einem Immobilienmarkt, der durch moderate Kaufpreise und überdurchschnittliche Mieten im regionalen Vergleich gekennzeichnet ist. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 21,03 im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 23,64 macht den Ort für Investoren interessant, die auf Mietrenditen abzielen — auch wenn die absolute Rendite von 4,75 % unter dem Landesdurchschnitt liegt.

Die demografische Entwicklung ist durch einen leichten Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitig nahezu null Arbeitslosigkeit geprägt. Die Mietentwicklung folgte dem nationalen Trend mit starken Anstiegen bis 2025 und einer ersten Korrektur 2026. Für eine fundierte Anlageentscheidung fehlen jedoch historische Kaufpreisdaten und Bodenrichtwerte — beide Informationen sind für Nusbaum nicht verfügbar.