Dörrebach

Marktüberblick

Dörrebach ist eine Ortsgemeinde im Nordosten des Landkreises Bad Kreuznach, eingebettet in den Soonwald des Hunsrücks. Mit 13,14 Quadratkilometern Fläche und rund 711 Einwohnern (Stand 2024) ist der Ort eine der kleineren Gemeinden im Kreis. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Langenlonsheim-Stromberg und ist über die Anschlussstellen Stromberg und Rheinböllen der A 61 erreichbar. Die Bevölkerungsdichte liegt mit 54 Einwohnern pro Quadratkilometer deutlich unter dem Durchschnitt ländlicher Gemeinden in Rheinland-Pfalz.

Der Immobilienmarkt von Dörrebach zeigt ein auffälliges Muster: Der Angebotskaufpreis von 2.530 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt sowie dem Bundesdurchschnitt, während die Angebotsmiete von 8 Euro pro Quadratmeter unter diesen Vergleichswerten liegt. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 3,79 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 26,35 – beides Werte, die deutlich über dem regionalen und nationalen Durchschnitt liegen.

Preisentwicklung

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisentwicklung in Dörrebach beruhen auf geschätzten Zeitreihen. Zwischen 2021 und 2025 ist die Angebotsmiete von 5,50 auf 7,00 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 6,2 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis legte im selben Zeitraum von 1.550 auf 2.100 Euro pro Quadratmeter zu, was einem jährlichen Anstieg von etwa 7,9 Prozent entspricht.

Die Kaufpreise entwickeln sich also dynamischer als die Mieten. Dieser Unterschied in den Wachstumsraten geht einher mit der niedrigen Bruttomietrendite von 3,79 Prozent, die unter dem Kreis- (5,14 Prozent) und Landesdurchschnitt (5,25 Prozent) liegt: Der Kaufpreis ist schneller gewachsen als die Miete.

Ein Unterschied besteht zwischen dem letzten Wert der Zeitreihe (2.100 €/m² im Jahr 2025) und dem aktuellen Angebotskaufpreis von 2.530 €/m². Dieser liegt deutlich darüber und zeigt, dass die geschätzten Zeitreihen die aktuellen Marktpreise unterschreiten. Die geschätzten Werte sind mit Vorsicht zu interpretieren, da sie nicht auf amtlichen Transaktions- oder Mietdaten basieren, sondern auf Inseratangeboten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Dörrebach vor allem durch seinen hohen Kaufpreis ab. Mit 2.530 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort über dem Durchschnitt des Landkreises Bad Kreuznach (2.017 Euro), des Bundeslandes Rheinland-Pfalz (2.030 Euro) und des Bundesdurchschnitts (2.409 Euro). Die Angebotsmiete von 8 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro) und leicht unter dem Kreis- (8,17 Euro) sowie Landesdurchschnitt (8,08 Euro).

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,5 Kilometern weist Dörrebach den höchsten Kaufpreis auf. Stromberg als einzige Stadt im Umkreis bietet mit 9,67 Euro pro Quadratmeter die höchste Miete, aber mit 2.092 Euro einen deutlich niedrigeren Kaufpreis als Dörrebach. Die Bruttomietrendite von 3,79 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte; Warmsroth (5,12 Prozent), Hergenfeld (5,04 Prozent) und Eckenroth (4,80 Prozent) liegen deutlich darüber.

Der Perzentilrang von 17,5 im Bundesland bedeutet, dass Dörrebach bei der Bruttomietrendite unter den 17,5 Prozent der Orte mit der niedrigsten Rendite in Rheinland-Pfalz liegt.

Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung von Dörrebach ist stabil bis leicht positiv: Zwischen 2020 und 2024 wuchs die Einwohnerzahl von 689 auf 711, was einem Anstieg von rund 3,2 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,66 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Im Jahr 2024 blieb die Einwohnerzahl mit 711 stabil.

Der Landkreis Bad Kreuznach, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, erreichte 2025 im Gesamtindex Platz 291 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen eine ähnliche Verteilung: Platz 302 bei Dynamik, Platz 292 beim Arbeitsmarkt, Platz 279 bei der Wettbewerbs- und Innovationsfähigkeit, Platz 282 bei der Stärke und Platz 257 bei Wohlstand und sozialer Lage. Der Demografie-Index liegt mit Platz 306 im unteren Drittel.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, leichtem Bevölkerungszuwachs und der Lage im Soonwald entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde mit Wohncharakter.