Dorsheim
Dorsheim (PLZ 55452) liegt im Kreis Bad Kreuznach in Rheinland-Pfalz. Der Ort zählt 737 Einwohner auf 2,2 km², das entspricht 332 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,02 € pro m², der Kaufpreis bei 2.100 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,30 % und ein Kaufpreisfaktor von 15,9 — rechnerisch sind das 16 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Dorsheim über dem Renditeniveau von 80 % der Orte in Rheinland-Pfalz.
Die Kaufpreise entwickelten sich mit 7,9 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2020 um 1,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Bad Kreuznach Rang 291 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 302, Stärkerang 282). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Rümmelsheim, Laubenheim und Münster-Sarmsheim an.
Immobilienpreise in Dorsheim im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Rheinland-Pfalz.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Dorsheim (Landkreis Bad Kreuznach)
Dorsheim ist eine kleine Ortsgemeinde im Trollbachtal westlich der Nahe mit 737 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 6,3 % aus, die auf hohe Angebotsmieten bei gleichzeitig relativ niedrigen Kaufpreisen im regionalen Vergleich zurückzuführen ist. Die Kaufpreise sind 2021–2025 um 35,8 % gestiegen (geschätzt). Der Landkreis Bad Kreuznach liegt im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Mittelfeld.
Marktüberblick
Dorsheim weist mit 11,02 €/m² Angebotsmiete und einem Kaufpreis von 2.100 €/m² einen ungewöhnlichen Markt auf: Die Miete liegt deutlich über dem Kreis- (8,17 €/m²) und Landesdurchschnitt (8,08 €/m²), während der Kaufpreis knapp über dem Kreis- (2.017 €/m²) und Landesdurchschnitt (2.030 €/m²) liegt. Das Ergebnis ist eine Bruttomietrendite von 6,3 %, die sowohl den Kreisdurchschnitt (5,14 %) als auch den Landesdurchschnitt (5,25 %) deutlich übertrifft. Mit einem Perzentilrang von 79,7 % im Bundesland liegt Dorsheim bei der Rendite besser als rund 80 % aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz. Der Kaufpreisfaktor von 15,88 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten und unter dem Kreisdurchschnitt von 21,03.
Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preisentwicklung
Die Kaufpreise in Dorsheim sind von 1.900 €/m² (2021) auf 2.580 €/m² (2025) gestiegen — ein Anstieg um 35,8 % in vier Jahren, was einem jährlichen Wachstumsfaktor von 7,95 % entspricht. Diese Entwicklung ist als geschätzt gekennzeichnet.
Die Angebotsmiete liegt aktuell bei 11,02 €/m². Die Zeitreihe weist für 2026 einen Wert von 13,53 €/m² aus, der nicht als geschätzt gekennzeichnet ist. Die Differenz von 2,51 €/m² zwischen dem aktuellen Marktwert und dem Zeitreihenwert von 2026 ist nicht eindeutig erklärbar und könnte auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder Methodiken zurückzuführen sein.
Regionale Einordnung
Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 3,9 km hebt sich Dorsheim durch eine Kombination aus höchster Angebotsmiete (11,02 €/m²) und einem der niedrigsten Kaufpreise (2.100 €/m²) hervor. Alle Nachbarorte liegen bei niedrigeren Mieten (9,02–10,35 €/m²) und höheren Kaufpreisen (2.158–3.069 €/m²).
Diese Struktur erklärt die überdurchschnittliche Rendite: Während die Mieten in Dorsheim höher sind als bei den Nachbarn, sind die Kaufpreise niedriger. Der Kaufpreisfaktor von 15,88 liegt deutlich unter dem der Nachbarn, die zwischen 17,9 (Waldalgesheim) und 25,7 (Rümmelsheim) variieren. Dorsheim folgt damit keinem typischen Weinort-Muster, bei dem hohe Kaufpreise die Rendite drücken — stattdessen bietet der Ort eine der attraktivsten Renditen im gesamten Umland.
Bevölkerung und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung Dorsheims ist mit 737 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 2,22 km² relativ dicht besiedelt (332 Einwohner/km²). Seit 2020 ist sie um 1,66 % gewachsen, wobei das Wachstum seit 2023 stagniert (737 Einwohner in 2023 und 2024).
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,88 % und damit unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Zahl der Arbeitslosen betrug 13 Personen.
Standortfaktoren
Der Landkreis Bad Kreuznach belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 291 von rund 400 Kreisen. Die Teilindizes zeigen eine differenzierte Lage: Der Wohlstand (Rang 257) und die Wettbewerbs- und Innovationskraft (Rang 279) schneiden besser ab als die Demografie (Rang 306) und die Dynamik (Rang 302). Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Dorsheim ist ein Weinort im Anbaugebiet Nahe. Im Ort sind sieben Weinbaubetriebe mit einer bestockten Rebfläche von 71 Hektar tätig (Stand 2007). Der Ort liegt in unmittelbarer Nähe zur Bundesautobahn 61 und verfügt über einen eigenen Autobahnanschluss. Die Lärmbelastung beträgt nach Angaben der Gemeinde ca. 63 dB/24h.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Dorsheim entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Dorsheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2026 | 13,53 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Kaufpreis in Dorsheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.900 €/m² |
| 2022 | 2.100 €/m² |
| 2023 | 2.280 €/m² |
| 2024 | 2.420 €/m² |
| 2025 | 2.580 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis — auf Basis des geschätzten Preisverlaufs
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Dorsheim
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2020 | 725 Einwohner |
| 2021 | 730 Einwohner |
| 2022 | 732 Einwohner |
| 2023 | 737 Einwohner |
| 2024 | 737 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Dorsheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,00 % |
| 2019 | 3,08 % |
| 2020 | 3,46 % |
| 2021 | 3,73 % |
| 2022 | 2,88 % |
| 2023 | 2,88 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 291 Rang |
| Dynamik | 302 Rang |
| Stärke | 282 Rang |
| Demografie | 306 Rang |
| Arbeitsmarkt | 292 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 279 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 257 Rang |
Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
Anzahl Orte je Renditeband — Dorsheim liegt im Band 6–7 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 4,00 Orte |
| 2–3 | 91,00 Orte |
| 3–4 | 433 Orte |
| 4–5 | 748 Orte |
| 5–6 | 452 Orte |
| 6–7 | 259 Orte |
| 7–8 | 110 Orte |
| 8–9 | 79,00 Orte |
| 9–10 | 46,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 20,00 Orte |
| 12+ | 28,00 Orte |
Wie schneidet Dorsheim im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Dorsheim ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Dorsheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Dorsheim
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Dorsheim | 11,02 €/m² |
| Langenlonsheim | 10,35 €/m² |
| Weiler bei Bingen | 10,31 €/m² |
| Grolsheim | 10,13 €/m² |
| Waldalgesheim | 10,03 €/m² |
| Münster-Sarmsheim | 9,79 €/m² |
| Waldlaubersheim | 9,12 €/m² |
| Laubenheim | 9,09 €/m² |
| Rümmelsheim | 9,02 €/m² |
| Guldental | 8,47 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Dorsheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Dorsheim
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Dorsheim | 6,30 % |
| Waldalgesheim | 5,58 % |
| Langenlonsheim | 5,14 % |
| Laubenheim | 4,97 % |
| Weiler bei Bingen | 4,54 % |
| Münster-Sarmsheim | 4,23 % |
| Guldental | 4,11 % |
| Grolsheim | 3,96 % |
| Waldlaubersheim | 3,93 % |
| Rümmelsheim | 3,90 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Rümmelsheim | 1,3 km | 55452 | 9,02 € | 2.778 € | 3,90 % |
| Laubenheim | 1,7 km | 55452 | 9,09 € | 2.195 € | 4,97 % |
| Münster-Sarmsheim | 2,6 km | 55424 | 9,79 € | 2.780 € | 4,23 % |
| Waldlaubersheim | 3,1 km | 55444 | 9,12 € | 2.785 € | 3,93 % |
| Weiler bei Bingen | 3,4 km | 55413 | 10,31 € | 2.724 € | 4,54 % |
| Grolsheim | 3,5 km | 55459 | 10,13 € | 3.069 € | 3,96 % |
| Langenlonsheim | 3,8 km | 55450 | 10,35 € | 2.417 € | 5,14 % |
| Waldalgesheim | 3,9 km | 55425 | 10,03 € | 2.158 € | 5,58 % |
| Guldental | 4,4 km | 55452 | 8,47 € | 2.470 € | 4,11 % |
Wo liegt Dorsheim?
Lage
Dorsheim auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Dorsheim
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,02 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.100 € |
| Bruttomietrendite | 6,30 % |
| Kaufpreisfaktor | 15,9 |
| Einwohner | 737 |
| Einwohner je km² | 332 |
| Fläche (km²) | 2,2 |
| Arbeitslosenquote | 2,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #291 |
| Prognos Dynamikrang | #302 |
| Prognos Stärkerang | #282 |
| Koordinaten | 49,9262, 7,8733 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Dorsheim
Was kostet eine Wohnung in Dorsheim?
Der aktuelle Angebotskaufpreis für Immobilien in Dorsheim liegt bei 2.100 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,02 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreis liegt damit leicht über dem Durchschnitt des Kreises Bad Kreuznach (2.017 Euro/m²) und des Landes Rheinland-Pfalz (2.030 Euro/m²). Die Miete liegt hingegen deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 8 Euro/m².
Wie haben sich die Immobilienpreise in Dorsheim entwickelt?
Die Kaufpreise sind von 2021 bis 2025 deutlich gestiegen – von 1.900 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.580 Euro/m² im Jahr 2025. Dieser Anstieg entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von etwa 7,95 Prozent. Die Werte für die Jahre ab 2022 sind als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Dorsheim?
Die aktuelle Bruttomietrendite liegt bei 6,3 Prozent und damit deutlich über dem Durchschnitt des Kreises Bad Kreuznach (5,14 %) sowie des Landes Rheinland-Pfalz (5,25 %). Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,88, was unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 21 liegt. Mit einem Perzentilrang von 79,7 hat Dorsheim eine höhere Rendite als rund 80 Prozent der vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz.
Wie ist die Bevölkerungsentwicklung in Dorsheim?
Die Einwohnerzahl ist von 725 im Jahr 2020 auf 737 im Jahr 2024 leicht gestiegen, was einer Zunahme von rund 1,7 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 332 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie hoch ist die Arbeitslosenquote in Dorsheim?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,88 Prozent und damit auf demselben Niveau wie 2022. Im Vergleich zu den Vorjahren hat sich die Quote verbessert: 2021 lag sie noch bei 3,73 Prozent und 2018 bei 3,0 Prozent.
Woher stammen die Daten zu Dorsheim?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Dorsheim sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Dorsheim führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Für Dorsheim enthält die Angebotsdatenquelle zu wenige Inserate, um den Verlauf von Kaufpreis direkt zu belegen. Diese Reihen sind aus dem regionalen Preisniveau ergänzt, an den Diagrammen entsprechend gekennzeichnet und als Näherung zu lesen — nicht als gemessene Werte für diesen Ort.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m². Mangels ausreichender Angebote aus dem regionalen Umfeld ergänzt. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Bad Kreuznach
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Niederhausen | 55585 | 8,10 € | 921 € | 10,55 % |
| Hochstätten | 55585 | 8,23 € | 987 € | 10,00 % |
| Schloßböckelheim | 55596 | 8,05 € | 1.026 € | 9,41 % |
| Hundsbach | 55621 | 7,94 € | 1.050 € | 9,07 % |
| Sponheim | 55595 | 9,01 € | 1.205 € | 8,98 % |
| Breitenheim | 55592 | 7,89 € | 1.066 € | 8,88 % |
| Winterbach | 55595 | 6,38 € | 880 € | 8,70 % |
| Odernheim am Glan | 55571 | 8,98 € | 1.258 € | 8,57 % |