Dillendorf

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Dillendorf weist einen ungewöhnlichen Immobilienmarkt auf: Der Angebotskaufpreis von 2.164 Euro je Quadratmeter ist der höchste aller bekannten Nachbarorte und liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt des Rhein-Hunsrück-Kreises (1.905 Euro). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 6,92 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 7,66 Euro. Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und vergleichsweise niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,84 Prozent – die niedrigste aller Nachbarorte und deutlich unter dem Kreiswert von 5,07 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 26,07 liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt (21,43) und signalisiert, dass die Preise im Verhältnis zur erzielbaren Miete hoch sind.

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreis ist im ländlichen Raum des Hunsrücks eine Ausnahme. Sie deutet darauf hin, dass der Markt hier nicht primär von Renditeerwägungen, sondern von anderen Nachfragemotiven geprägt ist.

Preisentwicklung: Volatile Mietwerte, steigende Kaufpreise

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen bei den Mieten extreme Schwankungen, die auf kleine Fallzahlen und damit verbundene statistische Volatilität hindeuten. Die Angebotsmiete lag 2019 bei 5,50 Euro je Quadratmeter, stieg 2021 auf 9,50 Euro, fiel 2022 wieder auf 5,36 Euro, stieg 2023 auf 6,11 Euro, erreichte 2024 mit 9,30 Euro erneut ein hohes Niveau und lag 2026 bei 7,22 Euro. Diese Sprünge von über 40 Prozent zwischen einzelnen Jahren sind für einen kleinen ländlichen Markt typisch, wo einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Für den Kaufpreis steht nur ein einzelner Datenpunkt zur Verfügung: 1.999 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022. Ein Vergleich mit dem aktuellen Angebot von 2.164 Euro je Quadratmeter zeigt einen Anstieg von etwa 8,2 Prozent in vier Jahren. Ob dieser Anstieg der Realität entspricht oder auf dem angebotsbasierten Charakter der Werte beruht, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht sicher bestimmen.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Nachbarmarkt

Im regionalen Vergleich hebt sich Dillendorf deutlich ab. Mit 2.164 Euro je Quadratmeter Kaufpreis liegt der Ort um 13,6 Prozent über dem Kreisdurchschnitt und um 6,6 Prozent über dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (2.030 Euro). Die Miete von 6,92 Euro liegt jedoch 9,6 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt und 14,3 Prozent unter dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro). Der Preisfaktor von 26,07 ist der höchste unter den bekannten Nachbarorten.

Bei den Nachbarn zeigt sich ein breites Spektrum: Hecken (1,5 km Entfernung) weist mit 923 Euro je Quadratmeter Kaufpreis den bei weitem niedrigsten Wert auf und erreicht gleichzeitig eine Rendite von 8,58 Prozent. Nieder Kostenz (2,3 km) liegt mit 1.501 Euro und 5,82 Prozent Rendite bereits deutlich näher am Dillendorfer Niveau. Kirchberg (Hunsrück), die nächstgrößere Stadt (2,4 km), erreicht mit 1.699 Euro und 6,07 Prozent Rendite immer noch deutlich niedrigere Preise und höhere Renditen als Dillendorf.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Rhein-Hunsrück-Kreis im Bereich Wohlstand und Soziale Lage auf Rang 40 von rund 400 deutschen Kreisen ein – eine der besseren Positionen. Schwächer schneidet der Kreis bei Demografie (Rang 212), Arbeitsmarkt (Rang 196) und Wettbewerb und Innovation (Rang 216) ab. Die hohe Wohlstandsposition des Kreises geht einher mit den überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen in Dillendorf, während die schwächere Dynamik möglicherweise die vergleichsweise niedrige Mietnachfrage erklärt.

Standortfaktoren: Bevölkerungsrückgang bei hohem Wohlstand

Die Bevölkerung Dillendorfs ist seit 2015 von 590 auf 556 Einwohner gesunken, ein Rückgang von 5,76 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,06 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 86 Einwohner je Quadratkilometer.

Der Ortsteil Liederbach entstand Anfang der 1960er Jahre vornehmlich als Wohnsiedlung für amerikanische Militärangehörige der westlich gelegenen Hahn Air Base. Diese historische Prägung als Wohnstandort für ausländisches Fachpersonal könnte bis heute nachwirken und die Nachfrage nach Immobilien in gehobenerer Qualität mit erklären.

Verkehrstechnisch ist Dillendorf durch die Kreuzung der Kreisstraßen K 1, K 3 und K 4 erschlossen. Nördlich von Liederbach verläuft die Bundesstraße 50, die eine Verbindung in die umliegenden Regionen ermöglicht. Der Ort liegt im Kyrbachtal auf einer Höhe von etwa 340 Metern über dem Meeresspiegel.

Der Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitig hohen Immobilienpreisen ist ein Spannungsfeld: Einerseits deutet die schrumpfende Bevölkerung auf eine abnehmende Nachfrage hin, andererseits bleiben die Preise stabil hoch. Dies könnte auf einen Markt hindeuten, in dem vor allem Zweitwohnsitze, Ruhestandssuchende oder Eigentümer mit geringem Angebotsdruck eine Rolle spielen.