Schwerbach

Marktüberblick

Schwerbach ist eine Ortsgemeinde im westlichen Rheinland-Pfalz mit 50 Einwohnern auf 2,55 km². Der lokale Immobilienmarkt bewegt sich in einem sehr kleinen Volumen: Die Angebotsmiete liegt bei 8,64 €/m², der Angebotskaufpreis bei 1.650 €/m². Beide Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel — sie liegen systematisch über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Bruttomietrendite beträgt 6,28 %, der Kaufpreisfaktor 15,91. Das bedeutet, dass ein Käufer für den Kaufpreis etwa 16 Jahre Bruttomiete zahlen müsste, um die Investition allein durch Mieteinnahmen zu refinanzieren. Im Vergleich dazu liegt der Bundesdurchschnitt bei einem Kaufpreisfaktor von rund 22 und einer Rendite von 5,1 %. Schwerbach bietet damit eine der höchsten Renditen im Landesvergleich — der Ort liegt im 79. Perzentil aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz.

Preisentwicklung

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreiszeitreihe sind als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 6,00 €/m² im Jahr 2021 auf 7,20 €/m² im Jahr 2025 — das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,7 %. Der geschätzte Kaufpreis entwickelte sich von 1.350 €/m² auf 1.650 €/m², was einem jährlichen Anstieg von etwa 5,1 % entspricht.

Beide Werte liegen damit deutlich über dem jeweiligen Bundesdurchschnitt der vergangenen Jahre. Die Steigerungsraten sind moderat und deuten auf einen stabilen, aber nicht spekulativen Markt hin. Die Schätzung der Zeitreihen ist bei einer Gemeinde mit 50 Einwohnern wahrscheinlich — es liegen zu wenige Transaktionen vor, um eine belastbare historische Reihe zu berechnen.

Regionale Einordnung

Schwerbach liegt im Landkreis Birkenfeld, der insgesamt 96 Orte umfasst. Der Kreisdurchschnitt liegt bei 7,20 €/m² Miete und 1.503 €/m² Kaufpreis. Schwerbachs Miete von 8,64 €/m² liegt damit 20 % über dem Kreisdurchschnitt, der Kaufpreis von 1.650 €/m² liegt rund 10 % darüber. Die höhere Miete bei gleichzeitig höherem Kaufpreis führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite von 6,28 % gegenüber 6,17 % im Kreis.

Im Landesvergleich schneidet Schwerbach anders ab: Rheinland-Pfalz weist im Durchschnitt 8,08 €/m² Miete und 2.030 €/m² Kaufpreis aus. Schwerbachs Miete liegt knapp über dem Landesmittel, der Kaufpreis jedoch deutlich darunter — um 19 %. Diese Diskrepanz erklärt die überdurchschnittliche Rendite: Der Kaufpreis ist relativ niedrig, während die Miete im Landesdurchschnitt liegt.

Im unmittelbaren Umkreis (bis 3,6 km) zeigen die Nachbarorte ein heterogenes Bild. Größere Nachbarorte wie Dill (1.950 €/m²) und Hausen (2.150 €/m²) liegen deutlich über Schwerbach, während Orte wie Gösenroth (1.250 €/m²) und Oberkirn (1.350 €/m²) darunter liegen. Die Mieten der Nachbarn bewegen sich zwischen 6,80 und 7,95 €/m² — Schwerbach liegt damit an der Spitze der Nachbarschaft, obwohl es der kleinste Ort ist.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Schwerbachs ist mit 49 bis 50 Einwohnern über die letzten fünf Jahre praktisch stabil geblieben. Die Bevölkerungsdichte beträgt 20 Einwohner pro km² — ein typischer Wert für eine ländliche Gemeinde im Hunsrück.

Die Arbeitslosenquote beträgt 3,12 %. Die absolute Zahl der Arbeitslosen liegt bei einer Person — bei dieser Größenordnung hat die Quote statistisch kaum Aussagekraft, da ein einzelner Arbeitsloser die Quote um mehr als einen Prozentpunkt verändert.

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2020 praktisch flach — kein Wachstum, kein Rückgang.

Standortfaktoren

Der Landkreis Birkenfeld belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 346 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking. Damit befindet sich der Kreis im unteren Drittel der deutschen Kreisvergleiche. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Demografie-Index liegt auf Platz 206 (oberes Mittelfeld), während der Arbeitsmarkt-Index mit Platz 327 und der Wettbewerbs- und Innovationsindex mit Platz 361 (unteres Viertel) schwächere Werte aufweisen. Der Wohlstandsindex liegt mit Platz 310 ebenfalls im unteren Mittelfeld.

Diese Struktur deutet auf einen Kreis hin, der demografisch noch stabil ist, aber wirtschaftlich und innovativ schwächelt. Für Schwerbach als winzige Gemeinde ist der Immobilienmarkt eher von der lokalen Nachfrage als von überregionaler Dynamik geprägt.