Heinzenberg

Ort und Lage

Heinzenberg ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Bad Kreuznach, Rheinland-Pfalz, und gehört zur Verbandsgemeinde Kirner Land. Mit einer Fläche von 1,95 km² und rund 25 Einwohnern zählt der Ort zu den kleinsten Gemeinden Deutschlands. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 13 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Der Ort liegt im tief eingeschnittenen Kellenbachtal im südlichen Hunsrück auf 198 m ü. NHN, etwa vier Kilometer von der Einmündung des Kellenbachs in die Nahe entfernt. Die Bundesstraße 421 verläuft durch den Ort, was eine grundlegende Anbindung an das überregionale Straßennetz gewährleistet. Die nächstgelegenen Nachbarorte liegen zwischen 1 und 3,6 km Entfernung.

Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.762 Euro pro Quadratmeter, was deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Bad Kreuznach (2.017 €/m²) und des Bundeslandes Rheinland-Pfalz (2.030 €/m²) liegt. Auch im bundesweiten Vergleich von 2.409 €/m² bleibt Heinzenberg unter dem Niveau.

Die Angebotsmiete beträgt 8,12 €/m² und liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt (8,17 €/m²) sowie leicht über dem Landesdurchschnitt (8,08 €/m²), deutlich jedoch unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m².

Die Bruttomietrendite von 5,53 % übertrifft sowohl den Kreiswert von 5,14 % als auch den Landeswert von 5,25 %. Der Kaufpreisfaktor von 18,08 liegt unter dem Kreis- (21,03) und Landeswert (21,16). Heinzenberg belegt im Bundesland einen Perzentilrang von 67,4 % bei der Rendite – das bedeutet, die Rendite liegt höher als bei etwa zwei Dritteln der vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz.

Der aktuelle Mietwert von 8,12 €/m² weicht leicht vom Zeitreihenwert für 2025 ab, der 8,26 €/m² beträgt. Beide Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet. Dies spiegelt die extreme Kleinheit des Marktes wider: Bei rund 25 Einwohnern und einer Gemarkungsgröße von 1,95 km² liegen nur sehr wenige Transaktionen vor, sodass die Werte auf Modellen oder Schätzungen basieren.

Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 6,80 €/m² (2021) auf 8,26 €/m² (2025) – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5 %. Der geschätzte Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.550 €/m² (2021) auf 1.762 €/m² (2025), was einer jährlichen Steigerung von etwa 3,3 % entspricht.

Besonders auffällig ist der Anstieg des Kaufpreises von 2021 auf 2022 (von 1.550 auf 1.788 €/m²), gefolgt von einem leichten Rückgang 2023 (auf 1.720 €/m²) und einer anschließenden Stabilisierung. Bei geschätzten Werten in sehr kleinen Märkten sind solche Schwankungen möglich und sollten nicht als gesicherter Markttrend interpretiert werden.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 3,6 km zeigt Heinzenberg ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,12 €/m² liegt im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarn: Sie ist höher als die von Hochstetten-Dhaun (7,47 €/m²) und Hennweiler (6,64 €/m²), aber niedriger als die von Brauweiler (9,45 €/m²), Horbach (8,91 €/m²), Simmertal (8,97 €/m²), Kellenbach (8,59 €/m²), Oberhausen bei Kirn (8,66 €/m²) und Königsau (8,50 €/m²).

Beim Kaufpreis liegt Heinzenberg mit 1.762 €/m² ebenfalls im unteren bis mittleren Segment. Es ist günstiger als Brauweiler (1.900 €/m²), Horbach (2.250 €/m²), Simmertal (2.064 €/m²), Oberhausen bei Kirn (2.046 €/m²), Hochstetten-Dhaun (1.909 €/m²) und Hennweiler (2.038 €/m²), aber teurer als Kellenbach (1.480 €/m²) und Königsau (1.470 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 5,53 % liegt im mittleren Bereich der Nachbarn. Sie ist höher als die von Horbach (4,75 %), Hochstetten-Dhaun (4,70 %), Oberhausen bei Kirn (5,08 %) und Simmertal (5,22 %), aber niedriger als die von Brauweiler (5,97 %), Kellenbach (6,96 %) und Königsau (6,94 %). Die hohen Renditen bei Kellenbach und Königsau korrespondieren mit den niedrigen Kaufpreisen dieser Orte.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Heinzenberg entwickelte sich in den letzten Jahren leicht positiv: Von 22 Einwohnern (2020) über 21 (2021) und 22 (2022) stieg sie auf 25 (2023 und 2024). Die aktuelle Statistik des Statistischen Landesamts Rheinland-Pfalz für den 31. Dezember 2025 nennt 28 Einwohner. Dies entspricht einer Zunahme von rund 13,6 % seit Serienbeginn der verfügbaren Daten.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 0 %, was bei der geringen Einwohnerzahl zu beachten ist: Bei dieser Größe kann eine einzelne arbeitslose Person die Quote bereits deutlich nach oben treiben. Die Angabe von 0 % Arbeitslosen bedeutet daher nicht zwangsläufig Vollbeschäftigung, sondern spiegelt die extreme Kleinheit der Bevölkerung wider.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Bad Kreuznach, zu dem Heinzenberg gehört, auf Rang 291 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen: Demografie (306), Arbeitsmarkt (292), Dynamik (302), Wettbewerb und Innovation (279), Wohlstand und soziale Lage (257).

Diese Ränge liegen im unteren bis unteren Mittelfeld und deuten auf strukturelle Herausforderungen des ländlichen Raums im südlichen Hunsrück hin. Der Demografie-Index auf Rang 306 ist dabei der schwächste Wert und spiegelt die Alterung und Schrumpfung vieler ländlicher Gemeinden wider – ein Trend, der sich in Heinzenberg mit rund 25 Einwohnern besonders deutlich zeigt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen größeren Zentren sind Kirn und Bad Kreuznach, die als Versorgungs- und Arbeitsmarktzentren für die umliegenden Gemeinden dienen.