Simmertal

Der Ort

Simmertal ist eine 8,08 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Bad Kreuznach mit rund 1.882 Einwohnern und einer Dichte von 233 Einwohnern je km². Der Ort liegt an der Nahe, gehört zur Verbandsgemeinde Kirner Land und ist ein staatlich anerkannter Erholungsort. Über die B 421, die auf die B 41 trifft, sowie die Nahetalbahn (Bingen–Saarbrücken) ist der Ort angebunden; in Richtung Nordwesten besteht Anbindung an den Flughafen Frankfurt-Hahn.

Marktüberblick

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.064 €/m², die Angebotsmiete bei 8,97 €/m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,22 % und ein Kaufpreisfaktor von 19,18. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 19,18 ist deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Bad Kreuznach (21,03) und des Landes Rheinland-Pfalz (21,16). Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete niedriger ist als in den meisten Vergleichsorten. Die Bruttomietrendite liegt mit 5,22 % knapp unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 %, rangiert aber im Bundesland auf dem 61. Perzentil — besser als etwa 60 % der vergleichbaren Orte.

Die Angebotsmiete von 8,97 €/m² liegt über dem Kreisdurchschnitt von 8,17 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 8,08 €/m². Der Kaufpreis von 2.064 €/m² liegt hingegen nur leicht über dem Kreis- und Landesmittel (jeweils rund 2.020 €/m²). Die Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und nahezu durchschnittlichem Kaufpreis erklärt die im Landesvergleich gute Renditeposition.

Preis- und Marktentwicklung

Die Angebotskaufpreise sind von 1.600 €/m² (2021) auf 2.050 €/m² (2025) gestiegen — die Zeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Das entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von rund 6,4 %. Die Mietreihe ist nicht geschätzt und weist für 2026 einen Wert von 7,03 €/m² aus. Dieser Wert liegt deutlich unter dem aktuellen Angebotsmietwert von 8,97 €/m², was die systematische Überhöhung von Inseratpreisen gegenüber der tatsächlichen Marktlage bestätigt.

Die Bevölkerung ist seit 2020 mit 1.876 bis 1.900 Einwohnern nahezu stabil. Der leichte Anstieg bis 2022 und die anschließende Stabilisierung bei 1.882 Einwohnern deuten auf eine ausgeglichene Entwicklung ohne nennenswerten Zuzug oder Fortzug hin. Die Arbeitslosenquote ist von 55 (2018) auf 44 (2023) gesunken, was auf eine verbesserte lokale Arbeitsmarktlage hindeutet.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich liegt der Kaufpreisfaktor von Simmertal (19,18) mittig unter den acht Nachbarorten. Nur drei Nachbarn — Weiler bei Monzingen (13,75), Brauweiler (16,75) und Heinzenberg (18,08) — weisen einen niedrigeren Faktor auf. Horbach (1,2 km) hat mit 2.250 €/m² den höchsten Kaufpreis und mit 4,75 % die niedrigste Rendite aller Nachbarorte. Merxheim (3,7 km) weist mit 25,59 den höchsten Faktor auf — dort liegt der Kaufpreis mit 2.162 €/m² zwar über dem Simmertaler Niveau, die Miete mit 7,04 €/m² jedoch deutlich darunter.

Auf Kreisebene übertrifft Simmertal den Durchschnitt bei der Miete um rund 10 %, liegt beim Kaufpreis aber nur 2 % darüber. Auf Landesebene zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Miete liegt 11 % über dem Landesmittel, der Kaufpreis nur 1,7 %. Diese Asymmetrie zwischen Miete und Kaufpreis ist der Grund für die überdurchschnittliche Renditeposition.

Der Landkreis Bad Kreuznach belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 291 von rund 400 Kreisen. Besonders schwach sind die Teilindizes Demografie (Rang 306) und Dynamik (Rang 302). Der Index für Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 279 etwas besser, der Wohlstand-Index mit Rang 257 am besten. Am Ort bestehen keine Hochschulen.