Martinstein

Marktüberblick

Martinstein ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Bad Kreuznach in Rheinland-Pfalz und gehört zur Verbandsgemeinde Nahe-Glan. Mit einer Fläche von nur 39 Hektar ist sie die flächenkleinste Gemeinde Deutschlands. Der Ort liegt direkt am linken Ufer der Nahe, nördlich des Hunsrücks und südlich des Nordpfälzer Berglands. Die Bundesstraße 41 führt direkt durch den Ort, und Martinstein verfügt über einen Haltepunkt an der Nahetalbahn zwischen Bingen und Saarbrücken. Die Gemeinde hat rund 261 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 669 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die extreme Flächengröße führt zu einer hohen Siedlungsdichte auf engstem Raum. Dies wirkt sich auf das Angebot an Wohnraum aus, das strukturell begrenzt ist. Der begrenzte Siedlungsraum geht einher mit einem Kaufpreis, der knapp unter dem Kreisdurchschnitt liegt – ein Muster, das auf die ländliche Lage und die begrenzte Nachfrage durch die kleine Bevölkerung zurückzuführen ist.

Preisniveau und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.936 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,80 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,45 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 18,34.

Im Vergleich zum Landkreis Bad Kreuznach liegt die Angebotsmiete mit 8,80 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 8,17 Euro. Der Kaufpreis von 1.936 Euro liegt hingegen leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 2.017 Euro. Dies führt dazu, dass die Bruttomietrendite in Martinstein mit 5,45 Prozent über dem Kreiswert von 5,14 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 18,34 liegt deutlich unter dem Kreiswert von 21,03.

Auf Landesebene bewegt sich Martinstein im oberen Mittelfeld: Die Miete liegt über dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 8,08 Euro, der Kaufpreis knapp darunter (Landesdurchschnitt 2.030 Euro). Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete leicht unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Der Perzentilrang von 66 im Bundesland bedeutet, dass Martinstein bei der Mietrendite höher liegt als etwa 66 Prozent der Orte in Rheinland-Pfalz.

Die Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreis erzeugt eine über dem regionalen Durchschnitt liegende Rendite. Dies entspricht dem Muster kleinerer Gemeinden in ländlichen Räumen, wo die Kaufpreise moderat bleiben, während die Mieten durch begrenzte Angebotsflächen gestützt werden.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet und zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend.

Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 6,00 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 7,00 Euro im Jahr 2025. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von etwa 4 Prozent. Der geschätzte Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.500 Euro im Jahr 2021 auf 2.000 Euro im Jahr 2025, was einer jährlichen Wachstumsrate von etwa 7,5 Prozent entspricht.

Der Kaufpreis steigt damit deutlich schneller als die Miete. Diese Entwicklung führt dazu, dass die Bruttomietrendite im Zeitverlauf schrumpft: Bei gleichbleibender Miete und steigendem Kaufpreis sinkt die Rendite. Im aktuellen Wert von 5,45 Prozent liegt Martinstein zwar noch über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, die Spanne schließt sich jedoch.

Die Schätzcharakteristik der Zeitreihen ist für die Einordnung bedeutsam: Bei einer Gemeinde mit nur 261 Einwohnern und extrem begrenztem Immobilienangebot sind die zugrundeliegenden Transaktionsdaten sehr dünn. Die Schätzungen geben einen Richtwert, dessen Genauigkeit eingeschränkt ist.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Martinstein ist seit 2020 rückläufig: Von 276 Einwohnern im Jahr 2020 auf 261 im Jahr 2024, ein Rückgang von 5,4 Prozent. Der stärkste Einzelrückgang trat zwischen 2020 und 2021 auf, als die Bevölkerung von 276 auf 257 fiel. Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl bei 257 bis 261.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 11,95 Prozent (Stand 2023), was deutlich über dem allgemeinen Niveau liegt. Im Jahr 2018 lag die Quote noch bei 7,78 Prozent, sank 2021 auf 6,79 Prozent und stieg dann wieder an.

Der Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitig steigenden Immobilienpreisen ist ein bemerkenswertes Muster. Es deutet darauf hin, dass die Nachfrage nach Immobilien in Martinstein nicht primär von der lokalen Bevölkerung getrieben wird, sondern von externen Käufern. Die extreme Flächengrenze von 39 Hektar begrenzt das Angebot an Bauland und Wohnraum strukturell, was bei nach wie vor bestehender Nachfrage preistreibend wirkt.

Regionale Einordnung

Martinstein liegt im oberen Drittel der rheinland-pfälzischen Orte bei der Bruttomietrendite (Perzentilrang 66). Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Weiler bei Monzingen (1,5 km Entfernung) weist mit 1.114 Euro je Quadratmeter deutlich niedrigere Kaufpreise und eine Rendite von 7,27 Prozent auf. Simmertal (1,8 km) liegt mit 2.064 Euro knapp über Martinstein, während Merxheim (1,9 km) mit 2.162 Euro und einer Rendite von nur 3,91 Prozent deutlich teurer ist.

Der Kreis Bad Kreuznach liegt mit einem Durchschnitt von 2.017 Euro je Quadratmeter knapp über Martinstein. Auf Landesebene liegt der Durchschnitt bei 2.030 Euro. Martinstein liegt damit im unteren Preissegment des Landkreises und des Landes, was die überdurchschnittliche Rendite erklärt.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Bad Kreuznach auf Rang 291 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der Rang im Bereich Demografie liegt bei 306, im Bereich Arbeitsmarkt bei 292, im Bereich Wettbewerb und Innovation bei 279 und im Bereich Wohlstand und soziale Lage bei 257. Diese Werte beschreiben den Kreis, nicht die einzelne Gemeinde, sie geben aber Aufschluss über den regionalen Rahmen, in dem sich der lokale Immobilienmarkt bewegt.

Standortfaktoren

Für Martinstein liegen keine Bodenrichtwerte vor. Der Ort verfügt über keine Hochschulen. Die Standortfaktoren werden durch die Infrastruktur der Bundesstraße 41 und den Haltepunkt an der Nahetalbahn bestimmt. Diese Verbindung nach Bingen und Saarbrücken ermöglicht Pendlerbeziehungen in größere Zentren.

Die Verbandsgemeinde Nahe-Glan mit Sitz in Bad Sobernheim übernimmt die kommunalen Verwaltungsaufgaben. Die historische Bedeutung des Ortes – mit Burg aus dem 14. Jahrhundert und Stadtrechten von 1342 – spiegelt sich in den Kulturdenkmälern wider, darunter die Kirche St. Martin mit gotischem Chor aus dem 14. Jahrhundert und barockem Schiff von 1729.

Die Kombination aus extremer Flächengröße, historischer Substanz und verkehrlicher Anbindung an die Nahetalbahn macht Martinstein zu einem besonderen Marktsegment: Der begrenzte Siedlungsraum sorgt für knappe Angebotsflächen, während die historische Bausubstanz und die Lage an der Nahe einen spezifischen Reiz für Käufer darstellen, die nicht primär am lokalen Arbeitsmarkt interessiert sind.