Hochstetten-Dhaun

Marktüberblick: Niedrige Mieten bei unterdurchschnittlicher Rendite

Hochstetten-Dhaun liegt im Tal der Nahe zwischen Hunsrück und Pfalz und gehört zur Verbandsgemeinde Kirner Land im Landkreis Bad Kreuznach. Die 12,58 km² große Gemeinde mit drei Ortsteilen (Hochstetten, Hochstädten, Schloss Dhaun) hat 1.667 Einwohner und ist ein staatlich anerkannter Erholungsort. Der Haltepunkt Hochstetten (Nahe) an der Nahetalbahn bietet eine direkte Schienenanbindung. Das Wappen der Gemeinde verweist mit zwei gekreuzten Hämmern auf die historische Steinindustrie; der Ortsteil Dhaun war Sitz der Wild- und Rheingrafen.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt bietet sich ein Bild niedriger Angebotspreise bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Mietrendite. Die Angebotsmiete liegt mit 7,47 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 8,17 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.909 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls knapp unter den Vergleichswerten des Kreises (2.017 Euro) und Rheinland-Pfalz (2.030 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 21,3 entspricht nahezu dem Kreis- (21,03) und Landesdurchschnitt (21,16). Die Bruttomietrendite von 4,7 Prozent liegt damit im unteren Drittel der Vergleichswerte – sie befindet sich auf dem 47,86. Perzentil aller 2.300 Orte im Bundesland, also knapp unter dem Median. Der Unterschied entsteht daraus, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedriger sind als in den meisten anderen Gemeinden: Die Miete liegt 7,5 Prozent unter dem Landesdurchschnitt, der Kaufpreis nur 6,0 Prozent.

Preisentwicklung: Starker Kaufpreisanstieg, Miete folgt verzögert

Die Kaufpreise in Hochstetten-Dhaun sind seit 2021 deutlich gestiegen. Die Zeitreihe, die als geschätzt gekennzeichnet ist, zeigt einen Anstieg von 1.550 Euro je Quadratmeter (2021) auf 2.020 Euro (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von 6,85 Prozent entspricht. Dieser Anstieg von rund 30 Prozent in vier Jahren ist deutlich stärker als die Entwicklung in den meisten ländlichen Gemeinden.

Die Miete entwickelt sich mit Verzögerung: Der aktuelle Angebotswert liegt bei 7,47 Euro je Quadratmeter, der prognostizierte Wert für 2026 bei 7,97 Euro. Diese Mietenentwicklung ist nicht als geschätzt gekennzeichnet und basiert damit auf aktuellen Inseraten. Die zeitliche Verschiebung zwischen Kaufpreisanstieg und Mietentwicklung ist typisch für Märkte, in denen die Nachfrage vor allem auf Käufer und nicht auf Mieter gerichtet ist.

Die Kaufpreisentwicklung ist als geschätzt ausgewiesen. Geschätzte Werte beruhen auf Modellrechnungen und können von tatsächlichen Transaktionspreisen abweichen.

Regionale Einordnung: Unteres Preissegment, aber schwächste Rendite

Im regionalen Vergleich liegt Hochstetten-Dhaun im unteren bis mittleren Preissegment der Nachbargemeinden. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,1 km Entfernung liegen die Angebotsmieten der meisten Orte deutlich höher: Simmertal (8,97 Euro), Horbach (8,91 Euro), Brauweiler (9,45 Euro) und Martinstein (8,80 Euro) liegen alle über 8,50 Euro. Nur Meckenbach (7,20 Euro) und Kirn (7,88 Euro) liegen in ähnlicher Größenordnung wie Hochstetten-Dhaun. Merxheim liegt mit 7,04 Euro sogar noch darunter.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein anderes Bild: Mit 1.909 Euro je Quadratmeter liegt Hochstetten-Dhaun im Mittelfeld der Nachbarn. Brauweiler (1.900 Euro) und Kirn (1.730 Euro) liegen ähnlich, während Horbach (2.250 Euro) und Merxheim (2.162 Euro) deutlich darüber liegen. Die Bruttomietrendite von 4,7 Prozent ist die niedrigste unter allen Nachbarorten – nur Merxheim liegt mit 3,91 Prozent darunter. Das Muster zeigt, dass Hochstetten-Dhaun zwar niedrige Mieten, aber keine vergleichbar niedrigen Kaufpreise bietet. Die Rendite schwächt sich damit im regionalen Vergleich am stärksten ab.

Kirn als nächstgelegene Stadt (3,7 km) weist mit 7,88 Euro Miete und 1.730 Euro Kaufpreis ähnliche oder niedrigere Werte auf als Hochstetten-Dhaun. Dies entspricht dem Muster kleinerer Gemeinden im Umland von Mittelzentren, die nicht zwangsläufig günstiger sind als das Zentrum selbst.

Standortfaktoren: Stabilisierte Bevölkerung, schwacher Zukunftsatlas-Rang

Die Bevölkerungsentwicklung von Hochstetten-Dhaun zeigt einen deutlichen Rückgang von 1.634 Einwohnern (2020) auf 1.603 (2022), gefolgt von einer Stabilisierung bei 1.667 Einwohnern in den Jahren 2023 und 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 133 Einwohner je Quadratkilometer. Der leichte Anstieg ab 2023 geht einher mit der Stabilisierung, eine kausale Zuordnung ist aus den vorliegenden Daten nicht möglich.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,27 Prozent und damit unter dem Bundesdurchschnitt. Sie war 2022 mit 3,69 Prozent noch höher, was einem Anstieg über die COVID-Jahre hinweg entspricht (2018: 2,9 Prozent, 2020: 3,53 Prozent, 2022: 3,69 Prozent). Die Erholung auf 3,27 Prozent 2023 entspricht dem allgemeinen Trend.

Der Landkreis Bad Kreuznach, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas bezieht, rangiert im Gesamtrang auf Platz 291 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Wohlstand-Index liegt mit Platz 257 am besten, während der Demografie-Index mit Platz 306 und der Dynamik-Index mit Platz 302 die schwächsten Werte aufweisen. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Platz 292 im unteren Mittelfeld. Die Gemeinde selbst hat keine Hochschulen, was die lokale Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell begrenzt.

Die Kombination aus stabilisierter Bevölkerung, niedriger Arbeitslosigkeit und der Lage an der Nahetalbahn bildet die Grundlage für den lokalen Immobilienmarkt.