Bergen

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Bergen (bei Kirn) gehört zu den preisgünstigsten Orten im Vergleichsumfeld. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.250 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7 Euro pro Quadratmeter. Beides sind Inseratewerte und kein amtlicher Mietspiegel — sie liegen systematisch über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Bruttomietrendite beträgt 6,72 Prozent und liegt damit deutlich über allen Referenzwerten: im Kreis Birkenfeld (6,17 Prozent), in Rheinland-Pfalz (5,25 Prozent) und bundesweit (5,10 Prozent). Im Perzentilrang der 2.300 Orte im Bundesland belegt Bergen mit 84,3 Prozent einen der Spitzenplätze — die Rendite ist hier höher als bei rund 84 Prozent aller vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz.

Der Kaufpreisfaktor von 14,88 ist ebenfalls niedrig: Er gibt an, wie viele Jahresbruttomieten nötig sind, um den Kaufpreis zu decken. Ein Faktor von 14,88 bedeutet, dass der Preis etwa dem 14,9-Fachen der Jahresmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Bundesland liegt der Durchschnitt bei 21,2, in Deutschland bei rund 22,5. Der niedrige Faktor ergibt sich aus der Kombination von niedrigen Mieten und noch niedrigeren Kaufpreisen — die Miete liegt mit dem 0,78-Fachen des Bundesdurchschnitts nur leicht darunter, während der Kaufpreis mit nur 0,52 des Bundesdurchschnitts deutlich unter dem Mittel liegt.

Preisentwicklung: Volatiler Anstieg

Der Angebotskaufpreis in Bergen hat sich seit 2021 von 1.000 auf 1.250 Euro pro Quadratmeter entwickelt. Diese Entwicklung ist mit Vorsicht zu betrachten, da die Jahreswerte der Kaufpreiszeitreihe als geschätzt gekennzeichnet sind.

Der Verlauf war nicht linear: Nach einem Anstieg von 1.000 auf 1.150 Euro im Jahr 2022 folgte 2023 ein Rückgang auf 1.100 Euro, ehe der Aufwärtstrend 2024 (1.180 Euro) und 2025 (1.250 Euro) fortgesetzt wurde. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 5,74 Prozent.

Die Mietentwicklung ist stabiler: Der aktuelle Angebotsmietwert von 7,25 Euro pro Quadratmeter (2026) liegt knapp über dem langjährigen Niveau von 7 Euro. Die Mietreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf eine höhere Datenqualität hindeutet.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt

Bergen liegt in allen relevanten Kennzahlen unter dem Mittelwert des Kreises Birkenfeld und deutlich unter dem Landesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 7 Euro liegt 0,20 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 7,20 Euro und 1,08 Euro unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Kaufpreis von 1.250 Euro ist 253 Euro unter dem Kreiswert von 1.503 Euro und 780 Euro unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Berschweiler bei Kirn (2,2 Kilometer entfernt) weist mit 1.516 Euro einen um 266 Euro höheren Kaufpreis auf, bei einer ähnlichen Rendite von 6,95 Prozent. Griebelschied (2,4 Kilometer) liegt mit 1.857 Euro sogar noch darüber, obwohl die Miete dort mit 6,50 Euro unter der von Bergen liegt — was auf ein überproportional hohes Preis-Miete-Verhältnis in Griebelschied hindeutet. Kirn als nächstgrößere Stadt (2,9 Kilometer) liegt mit 1.730 Euro deutlich über Bergen, was die typische Preisstaffelung zwischen Dorf und Stadt widerspiegelt.

Fischbach (4,4 Kilometer) weist mit 8,10 Prozent die höchste Rendite im Umkreis auf, bei einem Kaufpreis von nur 1.062 Euro — ein weiterer Beleg dafür, dass die Rendite in diesem Raum primär durch niedrige Kaufpreise getrieben wird und nicht durch hohe Mieten.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit Herausforderungen

Bergen ist eine kleine Gemeinde mit 454 Einwohnern auf 10,42 Quadratkilometern (Bevölkerungsdichte: 44 Einwohner pro km²). Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre war volatil: Nach 455 Einwohnern 2020 stieg die Zahl auf 490 im Jahr 2022, fiel dann aber wieder auf 454 zurück. Der aktuelle Stand von 489 Einwohnern (Stichtag 31. Dezember 2025, Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz) liegt leicht über dem Wert der Lagefaktor-Datenbasis.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich von 3,0 Prozent (2019) auf einen Tiefstand von 1,97 Prozent (2021), stieg dann aber auf 3,88 Prozent im Jahr 2023 an. Mit 12 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering, der relative Anstieg ist jedoch bemerkenswert.

Auf Kreisebene stuft der Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Landkreis Birkenfeld auf Platz 346 von rund 400 deutschen Kreisen ein (Gesamtrang). Die Teilindizes zeigen ein ähnliches Bild: Demografie (206), Arbeitsmarkt (327), Wettbewerb und Innovation (361) sowie Wohlstand und Soziale Lage (310) liegen allesamt im unteren Drittel. Der Dynamik-Index mit Rang 345 unterstreicht die geringe Entwicklungsdynamik der Region.

Strukturell ist Bergen landwirtschaftlich geprägt: Etwa die Hälfte der Gemeindefläche (ca. 4,5 Quadratkilometer) ist Wald, der Rest besteht überwiegend aus Ackerland. Von über sechzig landwirtschaftlichen Betrieben nach dem Zweiten Weltkrieg bestehen derzeit nur noch sieben, die meisten nebenberuflich. Eine eigene Volksschule bestand bis 1969; seither werden die Schüler der Stadt Kirn zugeordnet. Am Ort bestehen keine Hochschulen.