Schwarzerden

Marktüberblick

Schwarzerden ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Bad Kreuznach, Verbandsgemeinde Kirner Land, im Hunsrück am Rand des südlichen Soonwaldes gelegen. Die Gemeinde umfasst 6,97 km² und hat 232 Einwohner, was einer Dichte von 33 Einwohnern je km² entspricht. 58,6 % der Gemarkungsfläche sind bewaldet.

Der Immobilienmarkt zeigt sich als durchweg unterdurchschnittlich im regionalen und bundesweiten Vergleich. Die Angebotsmiete liegt bei 5,94 € je m² und damit rund 33 % unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €. Der Angebotskaufpreis von 1.414 € je m² liegt ebenfalls deutlich unter dem Bundeswert von 2.409 € je m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,84 und liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 21,03 sowie dem Landesdurchschnitt von 21,16.

Die Bruttomietrendite von 5,04 % entspricht annähernd dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %, liegt aber unter dem Kreiswert von 5,14 % und dem Landeswert von 5,25 %. Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist also im Wesentlichen dem Bundesniveau entsprechend, während die absoluten Preisniveaus deutlich darunter liegen.

Preisentwicklung

Die verfügbaren Verkaufsdaten sind als geschätzt gekennzeichnet und zeigen einen Anstieg von 1.500 € je m² im Jahr 2021 auf 1.950 € je m² im Jahr 2025. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von etwa 6,8 %. Die Mietdaten sind nicht geschätzt und liegen für 2026 bei 5,94 € je m².

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt Schwankungen zwischen 230 und 240 Einwohnern in den Jahren 2020 bis 2024, mit einem leichten Rückgang von insgesamt 1,7 % seit Serienbeginn. Die Arbeitslosenquote sank von 4,55 % im Jahr 2018 auf ein Tief von 2,72 % im Jahr 2022, stieg dann aber wieder auf 3,4 % im Jahr 2023. Mit 5 arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit sehr gering.

Die geschätzten Kaufpreise steigen in den letzten Jahren an, während die Bevölkerungszahl stabil bleibt. Die Arbeitslosenquote von 3,4 % (2023) liegt unter dem Wert von 4,55 % aus dem Jahr 2018, was auf eine Verbesserung des lokalen Arbeitsmarkts hindeutet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Bad Kreuznach liegt Schwarzerden bei der Angebotsmiete mit 5,94 € je m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 8,17 € je m². Auch der Kaufpreis von 1.414 € je m² liegt unter dem Kreiswert von 2.017 € je m². Der Kaufpreisfaktor von 19,84 ist niedriger als der Kreiswert von 21,03.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Die Nachbargemeinden Königsau (8,50 €/m² Miete) und Kellenbach (8,59 €/m² Miete) liegen deutlich über Schwarzerden, während Horbach (8,91 €/m²) und Brauweiler (9,45 €/m²) die höchsten Mietpreise im Umkreis aufweisen. Henau (6,23 €/m²) und Gehlweiler (6,50 €/m²) liegen näher an Schwarzerden. Bei den Kaufpreisen zeigt sich ein ähnliches Bild: Königsau (1.470 €/m²) und Kellenbach (1.480 €/m²) liegen in der Nähe, während Henau mit 2.459 €/m² und Horbach mit 2.250 €/m² deutlich darüber liegen.

Die Bruttomietrendite variiert zwischen 3,04 % in Henau und 6,96 % in Kellenbach. Schwarzerden liegt mit 5,04 % im mittleren Bereich. Der Perzentilrang von 57,2 % im Bundesland bedeutet, dass Schwarzerden bei der Mietrendite über dem Median aller 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz liegt.

Die Nachbargemeinden zeigen, dass die Preise im Umkreis stark variieren. Schwarzerden gehört zu den günstigeren Orten im unmittelbaren Umfeld, ohne jedoch der günstigste zu sein.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Bad Kreuznach auf dem Gesamt-Rang 291 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Damit liegt der Kreis im unteren Drittel. Im Teilindex Demografie erreicht er Rang 306, im Index Arbeitsmarkt Rang 292, im Index Wettbewerb und Innovation Rang 279 und im Index Wohlstand und soziale Lage Rang 257. Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur wird durch die Lage im Hunsrück und die Nähe zum Soonwald geprägt. Schwarzerden wird von der Kreisstraße 15 an das Straßennetz angebunden. Im Süden verläuft die Bundesstraße 41. In Martinstein besteht ein Haltepunkt der Nahetalbahn.

Die niedrigen Immobilienpreise stehen im Zusammenhang mit der Lage in einem Kreis, der im Zukunftsatlas im unteren Drittel rangiert. Die Arbeitslosenquote von 3,4 % (2023) liegt unter dem Wert von 4,55 % aus dem Jahr 2018, was auf eine Verbesserung des lokalen Arbeitsmarkts hindeutet.