Herrstein

Marktüberblick

Herrstein ist eine 4,81 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Birkenfeld, Rheinland-Pfalz, mit 760 Einwohnern (2024). Der Ort ist Verwaltungssitz der Verbandsgemeinde Herrstein-Rhaunen und gemäß Landesplanung als Grundzentrum ausgewiesen. Mit 158 Einwohnern pro km² liegt die Bevölkerungsdichte deutlich unter dem Landesdurchschnitt.

Der Immobilienmarkt weist mit 5,95 €/m² Angebotsmiete und 1.274 €/m² Angebotskaufpreis die niedrigsten Werte aller bekannten Nachbarorte im Umkreis auf. Die Bruttomietrendite beträgt 5,6 %, was über dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 5,25 % liegt, aber unter dem Kreis-Birkenfeld-Durchschnitt von 6,17 %. Der Kaufpreisfaktor von 17,84 entspricht annähernd dem Kreiswert von 17,71 und liegt deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 21,16.

Die niedrigen absoluten Preise gehen einher mit einer überdurchschnittlichen Rendite im Landesvergleich (Perzentilrang 69 im Bundesland). Das bedeutet: Im Verhältnis zum Kaufpreis sind die Mieten in Herrstein höher als in vielen anderen Orten des Landes. Gleichzeitig liegt die Rendite unter der des Nachbarniederwörresbach (6,8 %) und der Nachbargenach Gerach (6,44 %), was auf die im Vergleich zu diesen Orten höheren Mieten bei ähnlichen Kaufpreisen zurückzuführen ist.

Preisentwicklung und demografischer Wandel

Die Kaufpreise in Herrstein stiegen von 1.700 €/m² (2021) auf 1.980 €/m² (2023) an, was einem jährlichen Wachstum von rund 4 % entspricht. Im Jahr 2024 folgte eine leichte Korrektur auf 1.940 €/m², bevor die geschätzten Werte 2025 wieder auf 1.990 €/m² stiegen. Die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet.

Die Angebotsmiete liegt aktuell bei 6 €/m² (2026). Im Vergleich zum historischen Kaufpreisanstieg von 2021 bis 2025 (+17 %) ist die Mietentwicklung weniger dynamisch, was auf einen relativen Entkopplungsprozess hindeutet.

Parallel dazu geht die Einwohnerzahl seit 2020 zurück: von 807 (2020) auf 760 (2024), ein Rückgang von 5,8 %. Der stärkste Rückgang trat 2022–2023 ein (von 793 auf 760). Die Arbeitslosenquote stieg von einem Tief von 4,05 % (2022) auf 5,48 % (2023), was über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegen dürfte.

Der Bevölkerungsrückgang und die steigende Arbeitslosigkeit stehen in einem Spannungsfeld zu den gestiegenen Kaufpreisen. Dies könnte auf einen Strukturwandel hindeuten, bei dem vor allem jüngere oder einkommensschwächere Haushalte abwandern, während die verbleibende Bevölkerung relativ kaufkräftig ist.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Herrstein bei allen Preiswerten am unteren Ende des Spektrums. Die Angebotsmiete von 5,95 €/m² ist deutlich niedriger als die der Nachbarorte: Oberwörresbach (7,50 €/m²), Niederwörresbach (7,54 €/m²), Gerach (7,60 €/m²) und Mörschied (10,64 €/m²). Selbst der nächstgelegene Nachbarort mit vergleichsweise niedrigen Mieten, Niederhosenbach (6,20 €/m²), liegt über dem Herrsteiner Wert.

Beim Kaufpreis liegt Herrstein mit 1.274 €/m² ebenfalls unter allen Nachbarorten. Der nächstgelegene Nachbar mit ähnlichem Preisniveau ist Niederhosenbach (1.200 €/m²), während die anderen Nachbarorte zwischen 1.330 €/m² (Niederwörresbach) und 2.204 €/m² (Mörschied) liegen.

Die Bruttomietrendite von 5,6 % liegt im Mittelfeld der Nachbarorte. Sie ist höher als die von Breitenthal (4,9 %), Herborn (4,1 %) und Oberhosenbach (4,03 %), aber niedriger als die von Niederwörresbach (6,8 %), Gerach (6,44 %) und Niederhosenbach (6,2 %). Das Muster zeigt: Die Nachbarorte mit den höchsten Kaufpreisen (Mörschied, Herborn, Oberhosenbach) weisen die niedrigsten Renditen auf, während die günstigeren Orte höhere Renditen bieten.

Im Landesvergleich liegt Herrstein mit einem Rendite-Perzentil von 69 % im oberen Drittel der rheinland-pfälzischen Orte. Die niedrigen Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu einer überdurchschnittlichen relativen Rendite.

Standortfaktoren

Der Landkreis Birkenfeld, dem Herrstein angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 346 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Platzierung spiegelt strukturelle Schwächen wider, die sich in den Teilindizes konkretisieren: Der Arbeitsmarkt rangiert auf Platz 327, Wettbewerb und Innovation auf Platz 361, Wohlstand und soziale Lage auf Platz 310. Der Demografie-Index mit Platz 206 ist der relativ beste Teilindikator, was auf eine weniger starke demografische Belastung im Vergleich zu anderen Kreisen hindeutet.

Herrstein selbst ist gemäß Landesplanung als Grundzentrum ausgewiesen und verfügt mit der IGS Herrstein-Rhaunen Magister Laukhard (Jahrgangsstufen 8 bis 13) über eine weiterführende Schule. Der Ort ist Verwaltungssitz der Verbandsgemeinde Herrstein-Rhaunen, was eine gewisse infrastrukturelle Anbindung garantiert.

Der größte Arbeitgeber im Ort ist die Günter Effgen GmbH mit 350 Mitarbeitern, ein Unternehmen für Präzisionsschleif- und Fräswerkzeuge, das 2019 einen Innovationspreis für die Entwicklung von Lasergyroskop-Werkzeugen erhielt. Dieses Unternehmen bildet einen signifikanten lokalen Wirtschaftsfaktor für eine Gemeinde mit 760 Einwohnern.

Herrstein liegt an der Deutschen Edelsteinstraße und ist Ausgangspunkt der 14. Etappe des Saar-Hunsrück-Steigs, was touristische Relevanz begründet. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus Grundzentrum-Funktion, einem bedeutenden lokalen Arbeitgeber und touristischer Infrastruktur bietet eine gewisse Stabilität, die den starken Bevölkerungsrückgang möglicherweise abfedert. Der niedrige Prognos-Rang des Landkreises Birkenfeld insgesamt deutet jedoch auf übergeordnete strukturelle Herausforderungen hin, die auch Herrstein betreffen.