Mörschied

Marktüberblick

Mörschied ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Birkenfeld im Hunsrück, Verbandsgemeinde Herrstein-Rhaunen. Mit 10,7 km² Fläche und 718 Einwohnern (2024) ist der Ort dünn besiedelt (67 Einwohner/km²). 64 % der Gemarkung sind bewaldet; Mörschied liegt am Rand des Naturparks Saar-Hunsrück und gehört zum Nationalpark Hunsrück-Hochwald. Die B 422 verläuft im Süden des Ortes, der nächste Bahnhof befindet sich in Idar-Oberstein.

Der Immobilienmarkt weist ein überdurchschnittliches Preisniveau auf: Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.204 €/m², die Angebotsmiete bei 10,64 €/m². Beide Werte liegen deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite beträgt 5,79 %, der Kaufpreisfaktor 17,26. Die Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisniveau und Rendite

Der Angebotskaufpreis von 2.204 €/m² liegt 47 % über dem Kreisdurchschnitt von 1.503 €/m² und 9 % über dem Landesdurchschnitt von 2.030 €/m². Im bundesweiten Vergleich liegt er mit 2.409 €/m² jedoch 9 % unter dem deutschen Durchschnitt.

Die Angebotsmiete von 10,64 €/m² übertrifft den Kreisdurchschnitt (7,20 €/m²) um 48 %, den Landesdurchschnitt (8,08 €/m²) um 32 % und den Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²) um 19 %.

Der Kaufpreisfaktor von 17,26 liegt unter dem Landesdurchschnitt von 21,16 und dem Kreisdurchschnitt von 17,71. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als in den meisten anderen Orten — ein Hinweis darauf, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen überproportional hoch sind.

Die Bruttomietrendite von 5,79 % liegt über dem Landesdurchschnitt (5,25 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Im Bundesland liegt Mörschied damit im 72. Perzentil, besser als rund 72 % der vergleichbaren Orte.

Vergleich mit Nachbarorten

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 3,2 km weist Mörschied die höchste Angebotsmiete auf (10,64 €/m²). Der nächsthöchste Wert liegt bei Asbach mit 9,13 €/m², alle anderen Nachbarorte liegen zwischen 5,95 €/m² (Herrstein) und 7,60 €/m² (Weiden).

Beim Kaufpreis liegt Mörschied mit 2.204 €/m² ebenfalls an der Spitze — nur Herborn liegt mit 2.200 €/m² praktisch gleichauf. Der Preisunterschied zu den meisten Nachbarn ist deutlich: Oberwörresbach (1.720 €/m²) und Breitenthal (1.762 €/m²) liegen rund 20 % niedriger, Niederwörresbach (1.330 €/m²) sogar um 40 %.

Die Bruttomietrendite von 5,79 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Asbach weist mit 8,10 % die höchste Rendite auf, Herborn und Oberhosenbach liegen mit 4,10 % bzw. 4,03 % deutlich darunter. Der hohe Kaufpreis in Mörschied wird durch die ebenfalls hohen Mieten teilweise kompensiert, sodass die Rendite nicht am unteren Ende der Nachbargruppe liegt.

Das Muster zeigt: Mörschied ist im Nachbarumkreis ein Preisbremsen-Ort mit überdurchschnittlich hohen Mieten und Kaufpreisen, aber nicht extremen Renditen.

Demografie und Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl von Mörschied ist seit 2020 um 51 Personen (-6,6 %) gesunken, von 769 auf 718. Der langfristige Rückgang ist noch deutlicher: 1997 lebten noch 868 Menschen im Ort, 2005 waren es 922.

Gleichzeitig liegt die Arbeitslosenquote mit 2,37 % (2023, elf Arbeitslose) auf sehr niedrigem Niveau. Im Vergleich zu 2020/2021 (4,02 % bzw. 4,18 %) hat sie sich deutlich erholt und liegt nahe am Vorkrisenniveau von 2,26 % (2018).

Die Standortfaktoren des Kreises Birkenfeld im Prognos-Zukunftsatlas 2025 liegen durchweg im unteren Drittel: Rang 346 von rund 400 Kreisen im Gesamtindex, mit den Teilindizes Demografie (206), Arbeitsmarkt (327), Wettbewerb und Innovation (361) und Wohlstand (310). Der Dynamik-Index liegt bei Rang 345. Diese Werte gelten für den Kreis Birkenfeld, nicht für die Gemeinde Mörschied allein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage am Naturpark Saar-Hunsrück und die Zugehörigkeit zum Nationalpark Hunsrück-Hochwald könnten als Standortvorteil für die Wohnqualität wirken.