Oberwörresbach

Marktüberblick

Oberwörresbach ist eine 1,4 km² große Ortsgemeinde im südlichen Hunsrück, die zur Verbandsgemeinde Herrstein-Rhaunen im Landkreis Birkenfeld gehört. Mit rund 111 Einwohnern auf knapp 1,4 Quadratkilometern entspricht die Siedlungsstruktur einem kleinen Dorf. Der Ort liegt unmittelbar östlich von Herrstein an der Bundesstraße 41, der nächste Bahnhof befindet sich in Fischbach an der Strecke Bingen–Saarbrücken. Zwei Buslinien verbinden Oberwörresbach vorwiegend im Schülerverkehr mit Idar-Oberstein und Nahbollenbach.

Der Immobilienmarkt weist mit einer Angebotsmiete von 7,50 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.720 Euro je Quadratmeter ein Preismuster auf, das sich deutlich vom Bundesdurchschnitt absetzt. Die Angebotsmiete liegt 16 % unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis sogar 29 % unter dem Bundeswert von 2.409 Euro. Gleichzeitig übertrifft die Angebotsmiete den Kreisdurchschnitt von 7,20 Euro leicht, der Kaufpreis den Kreiswert von 1.503 Euro um 14 %. Oberwörresbach bewegt sich damit im unteren bis mittleren Preissegment des Hunsrücks, ohne das absolute Unterfeld zu erreichen.

Preisentwicklung und Rendite

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisentwicklung basieren auf geschätzten Zeitreihen. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 5,90 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 7,30 Euro im Jahr 2025, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von 5,47 % entspricht. Der aktuelle Wert von 7,50 Euro liegt damit leicht über dem Endwert der Zeitreihe.

Der geschätzte Kaufpreis entwickelte sich von 1.350 Euro je Quadratmeter (2021) auf 1.720 Euro (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von 6,24 % entspricht. Die Kaufpreissteigerung übertrifft die Mietsteigerung, was den Kaufpreisfaktor von 19,11 mitbegründet. Dieser Faktor liegt unter dem Landesdurchschnitt von 21,16 und dem Bundesdurchschnitt von 24,09, zeigt aber eine Tendenz zur Annäherung an das Landesmittel.

Die Bruttomietrendite beträgt 5,23 %. Sie liegt knapp unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 5,25 %, deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 % und unter dem Kreisdurchschnitt von 6,17 %. Im Perzentilrang der Bundeslandverteilung positioniert sich Oberwörresbach mit 61,65 % im oberen Drittel – besser als rund 62 % der vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Oberwörresbach ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,50 Euro liegt über der von Herrstein (5,95 Euro, 1,3 km entfernt) und Breitenthal (7,20 Euro, 2,7 km), aber unter der von Mörschied (10,64 Euro, 1,5 km) und Veitsrodt (7,67 Euro, 3,0 km). Der Kaufpreis von 1.720 Euro übertrifft die Werte in Herrstein (1.274 Euro), Niederwörresbach (1.330 Euro) und Gerach (1.417 Euro), liegt aber deutlich unter Herborn (2.200 Euro), Breitenthal (1.762 Euro), Veitsrodt (2.293 Euro) und Weiden (1.950 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,23 % liegt unter der von Herrstein (5,60 %), Mörschied (5,79 %), Niederwörresbach (6,80 %) und Gerach (6,44 %), aber über der von Breitenthal (4,90 %), Weiden (4,68 %), Herborn (4,10 %) und Veitsrodt (4,01 %). Dieser Befund ergibt sich aus der Kombination eines über dem Kreis- aber unter dem Landesdurchschnitt liegenden Kaufpreises mit einer Miete, die knapp über dem Kreis-, aber unter dem Landesmittel liegt. Niederwörresbach etwa weist mit 1.330 Euro einen um 23 % niedrigeren Kaufpreis bei nahezu gleicher Miete auf und erzielt entsprechend 6,80 % Rendite. Umgekehrt kostet Herborn mit 2.200 Euro deutlich mehr, bringt aber nur 4,10 % – ein Muster, das sich bei Breitenthal und Veitsrodt wiederholt.

Das Nachbarmuster zeigt, dass Kaufpreise und Mieten im engeren Umkreis stark streuen: Mörschied verlangt 10,64 Euro Miete bei 2.204 Euro Kaufpreis, Herrstein nur 5,95 Euro bei 1.274 Euro. Oberwörresbach liegt mit seiner Kombination aus moderater Miete und relativ hohem Kaufpreis dazwischen.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerungsentwicklung von Oberwörresbach ist von langfristigen Rückgangstrends geprägt. Nach 162 Einwohnern im Jahr 1997 sank die Zahl auf 157 (2005), 126 (2017) und 112 (2022). Die jüngste Zeitreihe des Lagefaktor-Tools zeigt für 2020 bis 2024 eine Stabilisierung bei 110 bis 112 Einwohnern. Der Ort hat in knapp 30 Jahren rund ein Drittel seiner Bevölkerung verloren.

Die Arbeitslosenquote stieg von 1,18 % im Jahr 2018 auf 2,78 % in den Jahren 2022 und 2023. Bei einer Bevölkerung von 111 Einwohnern entspricht dies zwei arbeitslosen Personen. Die Quote bleibt zwar niedrig im absoluten Vergleich, die Verdopplung innerhalb von vier Jahren ist ein Indikator für strukturelle Veränderungen.

Der Landkreis Birkenfeld, dem Oberwörresbach angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 346 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 361), gefolgt von Dynamik (345) und Arbeitsmarkt (327). Der Demografie-Index mit Rang 206 ist relativ besser, spiegelt aber den allgemeinen demografischen Wandel ländlicher Räume wider. Wohlstand und soziale Lage liegen mit Rang 310 ebenfalls im unteren Drittel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur ist durch die Lage im ländlichen Hunsrück geprägt, mit vorwiegend lokal orientierter Infrastruktur. Die Anbindung an die B41 und die Busverbindungen nach Idar-Oberstein bieten eine grundlegende, aber keine hochfrequente Erschließung.