Sulzbach

Marktüberblick

Sulzbach ist eine kleine Ortsgemeinde im südlichen Hunsrück im Landkreis Birkenfeld mit 284 Einwohnern auf 6,68 km². Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Herrstein-Rhaunen und liegt zwischen Rhaunen und Herrstein auf einem Höhenrücken. Die Wirtschaft war früher landwirtschaftlich geprägt, heute dominiert eine hohe Auspendlerquote. Tourismus (Ferien auf dem Land, Bauernhof) und die Schieferverarbeitung im benachbarten Bundenbach sind weitere Wirtschaftsfaktoren. Der Ort ist Heimat der Orgelbaufamilie Stumm, deren letztes erhaltenes Instrument sich in der Evangelischen Dorfkirche befindet.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 7,60 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Durchschnitt des Landkreises Birkenfeld (7,20 Euro) und unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.039 Euro pro Quadratmeter ist der niedrigste aller bekannten Nachbarorte und liegt weit unter dem Kreisdurchschnitt von 1.503 Euro. Diese Kombination aus einer Miete im unteren Mittelfeld und einem sehr niedrigen Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 8,78 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 11,39 – beides die höchsten Werte im direkten Umland und im 94. Perzentil von Rheinland-Pfalz.

Preisentwicklung und Marktlage

Die vorliegenden Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet. Sie zeigen für den Zeitraum 2021 bis 2025 einen Anstieg der Angebotsmiete von 5,80 auf 7,00 Euro pro Quadratmeter und des Kaufpreises von 1.200 auf 1.580 Euro pro Quadratmeter. Die geschätzte Kaufpreis-Jahresrendite beträgt 7,12 Prozent, die Mietrendite 4,81 Prozent.

Die aktuellen Werte weichen jedoch erheblich von dieser Schätzentwicklung ab: Die aktuelle Angebotsmiete von 7,60 Euro liegt 0,60 Euro über dem geschätzten Wert von 7,00 Euro für 2025. Der aktuelle Kaufpreis von 1.039 Euro liegt hingegen 541 Euro unter dem geschätzten Wert von 1.580 Euro. Diese Diskrepanz zeigt, dass der aktuelle Markt nicht der historischen Schätzentwicklung folgt. Der Kaufpreis ist deutlich niedriger als die Zeitreihe erwarten ließe, während die Miete darüber liegt. Die Folge ist die überdurchschnittlich hohe Bruttomietrendite von 8,78 Prozent, die sich aus dem Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ergibt.

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil: Nach einem Rückgang von 378 Einwohnern im Jahr 1987 auf 342 im Jahr 2005 liegt die Einwohnerzahl bei 284 (Dezember 2025). In der vorliegenden Reihe von 2020 bis 2024 blieb die Zahl konstant bei 285. Die Arbeitslosenquote von 1,75 Prozent ist sehr niedrig und lag 2023 mit 1,75 Prozent auf dem tiefsten Wert der verfügbaren Reihe (2018–2023). Bei einer Bevölkerung von 284 Einwohnern entspricht dies drei arbeitslosen Personen.

Regionale Einordnung

Sulzbach weist im regionalen Vergleich die extremste Kennzahlenkombination auf: Der Kaufpreis von 1.039 Euro pro Quadratmeter ist der niedrigste aller acht bekannten Nachbarorte. Der nächstgelegene Nachbarort Bollenbach (1,5 km) liegt bei 1.400 Euro, Hottenbach (2,9 km) bei 1.300 Euro, Wickenrodt (2,6 km) ebenfalls bei 1.400 Euro. Dagegen liegt Rhaunen mit 2.274 Euro mehr als doppelt so hoch.

Die Angebotsmiete von 7,60 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbarn: Sie ist höher als die von Bollenbach (7,20 Euro), Hottenbach (6,80 Euro) und Stipshausen (5,88 Euro), aber niedriger als die von Bundenbach (8,80 Euro) und Rhaunen (7,50 Euro).

Auf Ebene des Landkreises Birkenfeld liegt Sulzbach bei der Miete knapp über dem Durchschnitt (7,20 Euro), bei der Rendite jedoch deutlich darüber (8,78 % gegenüber 6,17 %). Im Landesvergleich Rheinland-Pfalz liegt die Miete unter dem Durchschnitt (8,08 Euro), der Kaufpreis liegt bei rund der Hälfte des Landesdurchschnitts (2.030 Euro). Die Rendite von 8,78 Prozent entspricht dem 94. Perzentil des Landes – das bedeutet, dass nur etwa sechs Prozent der Orte in Rheinland-Pfalz eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.

Der Kaufpreisfaktor von 11,39 ist der niedrigste im Vergleich: Der Kreis Birkenfeld liegt bei 17,71, Rheinland-Pfalz bei 21,16. Ein niedriger Faktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete niedrig ist – was mit der hohen Rendite übereinstimmt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Birkenfeld belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 346 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen: Rang 345 im Bereich Dynamik, Rang 333 im Bereich Stärke. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Rang 361, im Bereich Demografie auf Rang 206, im Bereich Wohlstand und soziale Lage auf Rang 310, im Bereich Arbeitsmarkt auf Rang 327. Diese Ränge beziehen sich auf den Kreis, nicht auf die Gemeinde Sulzbach.

Sulzbach selbst verfügt über keine Hochschule. Die niedrige Bevölkerungszahl von 284 Einwohnern und die Bevölkerungsdichte von 43 Einwohnern pro Quadratkilometer kennzeichnen den Ort als ländliche Kleingemeinde. Die stabile Einwohnerzahl in den letzten Jahren steht im Kontrast zum langfristigen Rückgang von über 90 Einwohnern seit 1987.

Für Sulzbach liegen keine Bodenrichtwerte vor. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Herrstein-Rhaunen, deren Verwaltungssitz in Herrstein liegt.