Bad Ems, Stadt
Bad Ems (PLZ 56130) liegt im Rhein-Lahn-Kreis in Rheinland-Pfalz. Der Ort zählt 10.002 Einwohner auf 15,4 km², das entspricht 649 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,42 € pro m², der Kaufpreis bei 2.127 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,32 % und ein Kaufpreisfaktor von 18,8 — rechnerisch sind das 19 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bad Ems über dem Renditeniveau von 63 % der Orte in Rheinland-Pfalz.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,12 € auf 9,48 € pro m², im Mittel 5,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 0,3 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2019 um 3,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 6,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Rhein-Lahn-Kreis Rang 304 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 257, Stärkerang 302). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Fachbach, Nievern und Kemmenau an.
Immobilienpreise in Bad Ems im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Rheinland-Pfalz.
Immobilienmarkt und Standort Bad Ems
Bad Ems zeigt einen ungewöhnlichen Immobilienmarkt: Die Angebotsmieten liegen deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Kaufpreise moderat ausfallen. Der Kaufpreisfaktor von 18,81 ist der niedrigste im Vergleich mit Kreis, Bundesland und Nachbarorten. Die Mieten sind seit 2018 um über 50 % gestiegen, die Kaufpreise bleiben volatil. Als UNESCO-Welterbestadt und Kurort mit Kreisverwaltungssitz profitiert Bad Ems von seiner zentralen Funktion, hat aber keine Hochschulen.
Standort und Funktion
Bad Ems ist eine verbandsangehörige Stadt an der unteren Lahn mit rund 10.000 Einwohnern auf 15,4 km². Die Stadt ist Sitz der Kreisverwaltung des Rhein-Lahn-Kreises und des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz. Als staatlich anerkannter Heilkurort ist sie gemäß Landesplanung als Mittelzentrum ausgewiesen. Seit 2021 gehört Bad Ems als Teil der "Bedeutenden Kurstädte Europas" zum UNESCO-Welterbe. Die Stadt liegt etwa 8 Kilometer nordwestlich von Koblenz an der Lahntalbahn.
Aktuelle Marktkennzahlen
Die Angebotsmiete in Bad Ems liegt bei 9,42 Euro pro Quadratmeter und damit 27 Prozent über dem Kreisdurchschnitt des Rhein-Lahn-Kreises (7,41 Euro), 17 Prozent über dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (8,08 Euro) und 6 Prozent über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.127 Euro pro Quadratmeter liegt zwar ebenfalls über dem Kreis- und Landesmittel, aber 12 Prozent unter dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,81 und ist damit deutlich niedriger als im Kreis (21,71) und im Bundesland (21,16). Die Bruttomietrendite von 5,32 Prozent liegt leicht über den Vergleichswerten (Kreis 5,14 %, Bundesland 5,25 %, Deutschland 5,10 %).
Preisentwicklung
Die Mietpreise haben seit 2018 ein starkes Wachstum durchlaufen: Von 6,12 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2024 auf 9,78 Euro, was einer Zunahme von über 59 Prozent entspricht. Der stärkste Anstieg occurred zwischen 2018 und 2022, als die Miete von 6,12 auf 8,86 Euro pro Quadratmeter kletterte. Seit 2022 bewegen sich die Werte auf hohem Niveau mit leichten Schwankungen. Die Kaufpreise verhalten sich deutlich volatilser: Nach einem Anstieg von 2.269 Euro (2018) auf einen Höchststand von 2.806 Euro (2021) folgten starke Rückgänge auf 2.213 Euro (2023), bevor sie 2025 wieder auf 2.448 Euro stiegen. Im aktuellen Jahr 2026 liegt der Kaufpreis bei 2.330 Euro. Die unterschiedliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis führt dazu, dass der Kaufpreisfaktor in Bad Ems mit 18,81 unter dem des Kreises (21,71) und des Bundeslandes (21,16) liegt. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen höher sind als in der Region.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Bad Ems ist seit 2019 um 3,2 Prozent gewachsen, von 9.689 auf 10.002 Einwohner im Jahr 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 649 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Zahl der Arbeitslosen stieg von 264 im Jahr 2019 auf 386 im Jahr 2023. Der Rhein-Lahn-Kreis erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 304 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 326, während der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 190 besser abschneidet. Die Dynamik liegt mit Rang 257 im unteren Mittelfeld. Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5 Kilometern liegt die Angebotsmiete von Bad Ems mit 9,42 Euro pro Quadratmeter deutlich über allen benachbarten Orten. Der nächstgelegene Nachbarort Fachbach (1,5 km) weist 8,25 Euro auf, Nievern (2,3 km) 8,64 Euro. Der Kaufpreis von 2.127 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbarn: Fachbach (2.462 Euro) und Frücht (2.575 Euro) liegen darüber, während Becheln (1.468 Euro), Kemmenau (1.465 Euro), Sulzbach (1.814 Euro) und Dausenau (2.041 Euro) darunter liegen. Die Bruttomietrendite von 5,32 Prozent liegt über den meisten Nachbarn, unterhalb von Nievern (5,70 %), Kemmenau (5,95 %) und Becheln (6,39 %).
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bad Ems entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bad Ems
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,12 €/m² |
| 2019 | 7,30 €/m² |
| 2020 | 6,68 €/m² |
| 2021 | 7,31 €/m² |
| 2022 | 8,86 €/m² |
| 2023 | 8,92 €/m² |
| 2024 | 9,78 €/m² |
| 2025 | 9,24 €/m² |
| 2026 | 9,48 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bad Ems
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.269 €/m² |
| 2019 | 2.187 €/m² |
| 2020 | 2.651 €/m² |
| 2021 | 2.806 €/m² |
| 2022 | 2.533 €/m² |
| 2023 | 2.213 €/m² |
| 2024 | 2.291 €/m² |
| 2025 | 2.448 €/m² |
| 2026 | 2.330 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bad Ems
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,24 % |
| 2019 | 4,01 % |
| 2020 | 3,02 % |
| 2021 | 3,13 % |
| 2022 | 4,20 % |
| 2023 | 4,84 % |
| 2024 | 5,12 % |
| 2025 | 4,53 % |
| 2026 | 4,88 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bad Ems
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2019 | 9.689 Einwohner |
| 2020 | 9.801 Einwohner |
| 2021 | 9.761 Einwohner |
| 2022 | 9.936 Einwohner |
| 2023 | 10.002 Einwohner |
| 2024 | 10.002 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bad Ems
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 5,99 % |
| 2016 | 2,58 % |
| 2017 | 2,18 % |
| 2018 | 5,40 % |
| 2019 | 4,71 % |
| 2020 | 6,07 % |
| 2021 | 5,50 % |
| 2022 | 5,40 % |
| 2023 | 6,72 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 304 Rang |
| Dynamik | 257 Rang |
| Stärke | 302 Rang |
| Demografie | 302 Rang |
| Arbeitsmarkt | 298 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 326 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 190 Rang |
Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
Anzahl Orte je Renditeband — Bad Ems liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 4,00 Orte |
| 2–3 | 91,00 Orte |
| 3–4 | 433 Orte |
| 4–5 | 748 Orte |
| 5–6 | 452 Orte |
| 6–7 | 259 Orte |
| 7–8 | 110 Orte |
| 8–9 | 79,00 Orte |
| 9–10 | 46,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 20,00 Orte |
| 12+ | 28,00 Orte |
Wie schneidet Bad Ems im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bad Ems ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bad Ems ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bad Ems
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bad Ems | 9,42 €/m² |
| Nievern | 8,64 €/m² |
| Eitelborn | 8,64 €/m² |
| Fachbach | 8,25 €/m² |
| Becheln | 7,82 €/m² |
| Kemmenau | 7,26 €/m² |
| Frücht | 7,10 €/m² |
| Dausenau | 7,08 €/m² |
| Miellen | 6,85 €/m² |
| Sulzbach | 6,67 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bad Ems ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bad Ems
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Becheln | 6,39 % |
| Kemmenau | 5,95 % |
| Nievern | 5,70 % |
| Bad Ems | 5,32 % |
| Eitelborn | 5,05 % |
| Sulzbach | 4,41 % |
| Miellen | 4,26 % |
| Dausenau | 4,17 % |
| Fachbach | 4,02 % |
| Frücht | 3,31 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Fachbach | 1,5 km | 56133 | 8,25 € | 2.462 € | 4,02 % |
| Nievern | 2,3 km | 56132 | 8,64 € | 1.818 € | 5,70 % |
| Kemmenau | 3,0 km | 56132 | 7,26 € | 1.465 € | 5,95 % |
| Miellen | 3,3 km | 56132 | 6,85 € | 1.932 € | 4,26 % |
| Frücht | 3,5 km | 56132 | 7,10 € | 2.575 € | 3,31 % |
| Dausenau | 3,6 km | 56132 | 7,08 € | 2.041 € | 4,17 % |
| Sulzbach | 4,6 km | 56379 | 6,67 € | 1.814 € | 4,41 % |
| Becheln | 4,7 km | 56132 | 7,82 € | 1.468 € | 6,39 % |
| Eitelborn | 4,8 km | 56337 | 8,64 € | 2.054 € | 5,05 % |
Wo liegt Bad Ems?
Lage
Bad Ems auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bad Ems
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,42 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.127 € |
| Bruttomietrendite | 5,32 % |
| Kaufpreisfaktor | 18,8 |
| Einwohner | 10.002 |
| Einwohner je km² | 649 |
| Fläche (km²) | 15,4 |
| Arbeitslosenquote | 6,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #304 |
| Prognos Dynamikrang | #257 |
| Prognos Stärkerang | #302 |
| Koordinaten | 50,3350, 7,7123 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bad Ems
Was kostet eine Wohnung in Bad Ems?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Bad Ems liegt bei 9,42 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei rund 2.127 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Bad Ems sowohl über dem Durchschnitt des Rhein-Lahn-Kreises (7,41 Euro/m² Miete, 1.881 Euro/m² Kaufpreis) als auch über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (8,08 Euro/m² Miete, 2.030 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bad Ems entwickelt?
Die Angebotsmieten sind in Bad Ems seit 2018 deutlich gestiegen: Von 6,12 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,48 Euro im Jahr 2026. Der Angebotskaufpreis zeigte hingegen eine weniger klare Entwicklung: Er lag 2018 bei 2.269 Euro/m², stieg bis 2021 auf 2.806 Euro/m², fiel dann wieder auf 2.213 Euro/m² im Jahr 2023 und liegt 2026 bei 2.330 Euro/m². Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bad Ems?
Die Bruttomietrendite in Bad Ems beträgt 5,32 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 18,81. Im Vergleich dazu weist der Rhein-Lahn-Kreis eine Rendite von 5,14 Prozent auf, Rheinland-Pfalz insgesamt 5,25 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 63,39 liegt Bad Ems damit im oberen Drittel der Orte im Bundesland – rund 63 Prozent der Orte haben eine niedrigere Bruttomietrendite. Ein niedriger Kaufpreisfaktor und eine hohe Rendite gehören zusammen und deuten auf ein günstigeres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hin.
Wie ist die Bevölkerungsentwicklung in Bad Ems?
Die Einwohnerzahl in Bad Ems ist seit 2019 leicht gestiegen: Von 9.689 im Jahr 2019 auf 10.002 im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 3,23 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 649 Einwohner pro Quadratkilometer.
Woher stammen die Daten zu Bad Ems?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bad Ems sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bad Ems führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Rhein-Lahn-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Marienfels | 56357 | 8,97 € | 900 € | 11,97 % |
| Holzappel | 56379 | 7,72 € | 823 € | 11,26 % |
| Prath | 56346 | 6,52 € | 775 € | 10,10 % |
| Eschbach | 56357 | 8,30 € | 1.019 € | 9,77 % |
| Bremberg | 56370 | 8,48 € | 1.047 € | 9,72 % |
| Weyer | 56357 | 7,18 € | 925 € | 9,31 % |
| Oberwies | 56379 | 8,39 € | 1.092 € | 9,22 % |
| Winterwerb | 56355 | 8,13 € | 1.131 € | 8,62 % |