Frücht

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis bei niedriger Miete

Frücht ist eine kleine Ortsgemeinde im Rhein-Lahn-Kreis mit rund 570 Einwohnern auf 5,53 km². Der Ort liegt am Rand des Hintertaunus, etwa sieben Kilometer Luftlinie zwischen Koblenz und Bad Ems, und gehört zur Verbandsgemeinde Bad Ems-Nassau. Die Gemeinde wurde 1159 erstmals erwähnt und war bis 1806 Teil der reichsunmittelbaren Herrschaft vom Stein, deren letzter Besitzer der preußische Reformminister Heinrich Friedrich Karl vom und zum Stein war; dessen Familiengruft befindet sich in Frücht.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.575 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Angebotsmiete mit 7,10 Euro pro Quadratmeter unter allen Vergleichswerten liegt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 3,31 Prozent – der niedrigsten unter allen Nachbarorten und deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 5,1 bis 5,2 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 30,23 liegt mehr als 40 Prozent über dem Kreis- und Landesmittel von etwa 21,7.

Preisentwicklung: Volatile Märkte mit starken Schwankungen

Die Mietpreise in Frücht schwanken stark. In der Zeitreihe von 2018 bis 2026 bewegen sie sich zwischen einem Tief von 5,00 Euro pro Quadratmeter (2020) und einem Hoch von 8,75 Euro (2023). Der aktuelle Wert von 7,56 Euro (2026) liegt knapp unter dem Niveau von 2018 (7,89 Euro). Die jährliche Veränderungsrate (CAGR) beträgt -0,53 Prozent.

Die Kaufpreise zeigen noch größere Volatilität: 2019 wurden 4.093 Euro pro Quadratmeter angeboten, 2020 sank der Wert auf 3.429 Euro, 2022 auf 2.333 Euro, 2025 auf ein Tief von 1.997 Euro, bevor er 2026 wieder auf 2.600 Euro stieg. Die langfristige Entwicklung ist mit einem CAGR von 2,08 Prozent leicht positiv, wird aber durch die starken Schwankungen überlagert.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf verfügbare Marktdaten hindeutet. Die extreme Volatilität – insbesondere der Kaufpreis schwankte um mehr als 100 Prozent zwischen Hoch und Tief – deutet auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Regionale Einordnung: Teuerster Nachbarort mit niedrigster Rendite

Im regionalen Vergleich sticht Frücht als der teuerste Nachbarort beim Kaufpreis hervor, während die Mieten im Mittelfeld liegen. Von den acht Nachbarorten mit verfügbaren Daten liegt Frücht beim Kaufpreis (2.575 €/m²) deutlich vor Bad Ems (2.127 €/m²) und Lahnstein (2.479 €/m²). Die Angebotsmiete von 7,10 €/m² liegt jedoch unter Bad Ems (9,42 €/m²), Lahnstein (9,84 €/m²) und Nievern (8,64 €/m²).

Die Folge ist eine Bruttomietrendite von 3,31 Prozent, die alle Nachbarorte unterbietet. Becheln erreicht mit 6,39 Prozent fast das Doppelte, Nievern 5,70 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 30,23 ist ebenfalls der höchste im unmittelbaren Umland.

Auf Ebene des Rhein-Lahn-Kreises liegt Frücht bei der Miete leicht unter dem Durchschnitt (7,41 €/m²), beim Kaufpreis aber 37 Prozent darüber. Beim Kaufpreisfaktor liegt Frücht mit 30,23 rund 40 Prozent über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von etwa 21,7. Im Bundesland Rheinland-Pfalz belegt Frücht mit einem Perzentilrang von 7,5 bei der Rendite die untersten acht Prozent aller 2.300 Orte – die Rendite ist also eine der niedrigsten im gesamten Land.

Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2019 (557 Einwohner) und 2024 (569 Einwohner) leicht positiv (+2,15 Prozent). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,55 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Diese stabilen demografischen und arbeitsmarktlichen Rahmenbedingungen stehen in keinem direkten Zusammenhang mit den überdurchschnittlichen Kaufpreisen.

Standortfaktoren: Ländlicher Kreis mit gemischter Zukunftsfähigkeit

Der Rhein-Lahn-Kreis, zu dem Frücht gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 304 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtvergleich. Die Teilindizes zeigen eine gemischte Lage: Der Arbeitsmarkt-Rang (298) und der Wohlstands-Index (190) liegen im oberen Mittelfeld, während die Wettbewerbs- und Innovationskraft (326) sowie die demografische Entwicklung (302) unterdurchschnittlich sind. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 257 ebenfalls im unteren Drittel.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Der Ort hat eine Bevölkerungsdichte von 103 Einwohnern pro Quadratkilometer und gehört zu den dünn besiedelten Gemeinden des Kreises.

Die Standortfaktoren des Kreises spiegeln das Muster einer ländlichen Gemeinde wider, die zwar über einen stabilen Arbeitsmarkt und vergleichsweise niedrige Arbeitslosigkeit verfügt, aber keine starken wirtschaftlichen Impulse aus Innovation oder Wettbewerb erhält. Die überdurchschnittlichen Kaufpreise in Frücht lassen sich aus diesen Standortfaktoren nicht direkt ableiten – sie stehen möglicherweise im Zusammenhang mit der besonderen historischen Prägung des Ortes (Herrschaft vom Stein) und der Lage zwischen den Städten Koblenz und Bad Ems, die als Pendlerstandort attraktiv sein könnte.