Vallendar, Stadt

Marktüberblick und aktuelle Kennzahlen

Vallendar liegt am rechten Ufer der unteren Mosel, rund 4,6 Kilometer von Koblenz entfernt, und weist mit 13,22 km² eine kompakte Siedlungsfläche auf. Die Stadt hat sich in den letzten Jahren zu einer der wachsenden Gemeinden im Kreis Mayen-Koblenz entwickelt: Die Einwohnerzahl stieg von 8.502 im Jahr 2015 auf 9.313 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von 9,5 Prozent entspricht. Mit 704 Einwohnern pro Quadratkilometer liegt die Bevölkerungsdichte deutlich über dem ländlichen Durchschnitt des Kreises.

Der Immobilienmarkt positioniert sich deutlich über dem regionalen und überregionalen Niveau. Die Angebotsmiete beträgt 11,62 Euro je Quadratmeter und liegt damit rund 44 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 8,07 Euro, 44 Prozent über dem rheinland-pfälzischen Mittel von 8,08 Euro und 30 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Auch der Angebotskaufpreis von 2.762 Euro je Quadratmeter übertrifft die Vergleichswerte: Er liegt 29 Prozent über dem Kreiswert von 2.136 Euro, 36 Prozent über dem Landeswert von 2.030 Euro und 15 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 19,81 ist im regionalen Vergleich niedrig: Er liegt unter dem Kreiswert von 22,26 und dem Landeswert von 21,16. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen höher sind als andernorts. Die Bruttomietrendite von 5,05 Prozent liegt damit zwar knapp unter dem rheinland-pfälzischen Mittel von 5,25 Prozent und dem deutschen Wert von 5,10 Prozent, ist aber im lokalen Vergleich mit 4,87 Prozent des Kreises noch über dem Durchschnitt. Das Preis-Miete-Verhältnis in Vallendar ist also durch relativ hohe Mieten bei moderaten Kaufpreisen geprägt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise in Vallendar ist durch starke Schwankungen gekennzeichnet, ohne dass sich ein eindeutiger Trend abzeichnet.

Die Angebotsmiete stieg von 8,87 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,26 Euro im Jahr 2023. Im Jahr 2024 und 2025 stabilisierte sie sich bei rund 10,45 bis 10,47 Euro, bevor sie 2026 auf 13,66 Euro sprang. Dieser Anstieg von rund 30 Prozent innerhalb eines Jahres ist außergewöhnlich und hebt sich deutlich von der vorherigen Entwicklung ab.

Der Angebotskaufpreis zeigte noch größere Volatilität. Nach 2.854 Euro im Jahr 2018 fiel er 2019 auf 2.438 Euro, stieg bis 2022 auf einen Höchstwert von 3.767 Euro und brach 2023 auf 2.602 Euro ein. In den Folgejahren folgte eine weitere Aufwärtsbewegung auf 3.324 Euro im Jahr 2025, bevor der Wert 2026 wieder auf 2.612 Euro sank. Die Kaufpreise pendeln also zwischen 2.400 und 3.800 Euro je Quadratmeter, ohne eine klare Richtung zu verfolgen.

Die CAGR der Miete über den verfügbaren Zeitraum beträgt 5,55 Prozent, während die Kaufpreise mit minus 1,10 Prozent über denselben Zeitraum leicht rückläufig waren. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung in Vallendar ist seit 2015 durchgängig positiv. Von 8.502 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 9.313 im Jahr 2024. Der stärkste Zuwachs erfolgte zwischen 2021 und 2022, als die Einwohnerzahl um 343 Personen auf 9.151 anstieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 9.313.

Die Arbeitslosenquote zeigt ein anderes Bild. In den Jahren 2015 bis 2017 lag sie mit 142, 124 und 106 Promille deutlich höher als in den Folgejahren. Ab 2018 fiel sie auf Werte zwischen 25 und 40 Promille und bewegte sich damit in einem für die Region typischen Rahmen. Im Jahr 2023 stieg sie jedoch auf 153 Promille an. Dieser Anstieg ist deutlich und stellt eine Abweichung vom vorherigen Muster dar. Eine genauere Einordnung, ob dies auf strukturelle Veränderungen oder methodische Anpassungen zurückzuführen ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Vallendar unterscheidet sich deutlich von seinen Nachbarorten. Die Angebotsmiete von 11,62 Euro liegt über der von Urbar (9,89 Euro), Weitersburg (9,86 Euro), Bendorf (10,08 Euro) und Höhr-Grenzhausen (9,61 Euro). Sie liegt zudem über Koblenz (11,43 Euro) und Niederwerth (11,41 Euro), was Vallendar zur mietstärksten Gemeinde im unmittelbaren Umkreis macht.

Beim Kaufpreis liegt Vallendar mit 2.762 Euro über Urbar (2.737 Euro), Bendorf (2.683 Euro) und Höhr-Grenzhausen (2.410 Euro), deutlich unter Koblenz (3.277 Euro) und Weitersburg (3.171 Euro), aber über Niederwerth (1.593 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,05 Prozent liegt über der von Koblenz (4,19 Prozent), Simmern (4,46 Prozent), Sankt Sebastian (4,45 Prozent), Bendorf (4,51 Prozent) und Urbar (4,34 Prozent), aber unter der von Niederwerth (8,59 Prozent). Das Muster zeigt: Vallendar hat im Vergleich zu den Nachbarn eine hohe Miete bei moderaten Kaufpreisen, was zu einer überdurchschnittlichen Rendite führt. Niederwerth bildet mit seiner sehr niedrigen Miete und dem extrem niedrigen Kaufpreis von 1.593 Euro einen deutlichen Ausreißer.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Mayen-Koblenz den Gesamtrang 197 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Arbeitsmarktrang liegt mit 173 über dem Durchschnitt, während die Dynamik mit Rang 245 und der Wohlstandsrang mit 221 unter dem Mittel liegen. Die Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Vallendar ist Standort zweier Hochschulen: der WHU – Otto Beisheim School of Management, die seit 2013 einen Zweitcampus in der Stadt unterhält, und der Vinzenz Pallotti University. Diese akademischen Einrichtungen prägen das Profil der Stadt und dürften die Nachfrage nach Mietwohnungen mit kleinen bis mittleren Grundrissen strukturell erhöhen.